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??面對價格梯度固化、產(chǎn)品形態(tài)重疊的市場格局，房企須在低容積率地塊上打造差異化產(chǎn)品，同時借力R4線規(guī)劃與TOD商業(yè)地標(biāo)重塑價值認知，積極爭取城市更新政策紅利降低開發(fā)成本，才能在改善紅海中開辟新航道。

??2月26日，北京順義新城0201街區(qū)東風(fēng)商場片區(qū)兩宗地塊完成出讓。其中，住宅及托幼用地由北京天竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京順義新城發(fā)展有限公司聯(lián)合體以底價26億元競得，商業(yè)用地則由北京順義商業(yè)集團以5.64億元摘牌。

??天眼查顯示，天竺地產(chǎn)成立于1992年，是北京市順義區(qū)國有資本經(jīng)營管理有限公司旗下全資公司，順義新城發(fā)展及順義商業(yè)集團同樣由該國有公司控股，這意味著本次拍地的3家企業(yè)均為順義區(qū)屬國企。

??從地塊來看，住宅地塊用地規(guī)模35959.98平方米，規(guī)劃建筑面積64727.96平方米，住宅成交樓面價約2萬元/平方米；配建的托幼用地，土地面積5109.36平方米，規(guī)劃建筑面積4087.49平方米，規(guī)劃為一所12班幼兒園，建成后無償移交相關(guān)部門。

??與上述地塊相鄰的商業(yè)地塊，用地面積54036.49平方米，規(guī)劃建筑面積81054.74平方米，成交樓面價6958元/平方米。

??從區(qū)位來看，東風(fēng)商場地塊是順義老城區(qū)核心地段，臨近順義主城區(qū)核心商圈。地塊周邊交通便利，鄰近地鐵15號線，多條公交線路環(huán)繞，且距離順義地鐵站僅約200米。地塊3公里范圍內(nèi)聚集了順義區(qū)光明小學(xué)、重點中學(xué)北京市牛欄山一中實驗學(xué)校、北京兒童醫(yī)院順義婦兒醫(yī)院、購物中心鑫海韻通百貨等生活配套。景觀資源方面，周邊有義賓文化墻、豫東廣場等29個公園景點。

??不過，這一地塊并未引來太多房企關(guān)注。2024年8月首次預(yù)申請后未被激活，直至今年1月再次返場，拆分住宅與商業(yè)用地，并取消地價上限與銷售指導(dǎo)價限制，降低拿地門檻后才被成功拍下。

??根據(jù)出讓文件，項目設(shè)計方案應(yīng)選擇“順義新城0201 街區(qū)東風(fēng)商場片區(qū)城市設(shè)計方案征集”大賽優(yōu)勝設(shè)計方案。競得企業(yè)可結(jié)合市場情況和產(chǎn)品定位，在保證獲獎方案整體規(guī)劃形態(tài)和建筑風(fēng)貌不發(fā)生重大改變的前提下，可對選用設(shè)計方案和規(guī)劃用地布局進行適當(dāng)優(yōu)化和深化。

??目前已有兩版優(yōu)勝方案，其中一個方案是與順義有過合作的知名開發(fā)集團與國際設(shè)計公司聯(lián)合體設(shè)計；另一個則是由招商蛇口和AECOM公司聯(lián)合打造的。

??某機構(gòu)土地市場研究負責(zé)人張凱認為，東風(fēng)商場地塊所在片區(qū)主要承接望京、酒仙橋外溢購房群體，相較于上述兩個片區(qū)來說，具有明顯價格優(yōu)勢，對于預(yù)算在600萬~800萬元剛改客群來說吸引力較大。疊加首都機場臨空經(jīng)濟區(qū)擴容帶來的高端產(chǎn)業(yè)人群導(dǎo)入，未來置業(yè)需求具備可持續(xù)支撐。

??不過，當(dāng)前市場積壓了大量在售項目，競爭壓力較大。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，住總青年ONE網(wǎng)簽均價3.2萬元/平方米、去化率46.17%，通過200萬元級小戶型吸納剛需客群；璞瑅潤府與住總芳華里主力剛改、改善市場，網(wǎng)簽均價3.8萬元左右，去化率31%、17.6%。

??張凱表示，面對價格梯度固化、產(chǎn)品形態(tài)重疊的市場格局，房企須在低容積率地塊上打造差異化產(chǎn)品，通過8~12層真洋房設(shè)計、80%以上得房率及科技住宅系統(tǒng)形成代際差，同時借力R4線規(guī)劃與TOD商業(yè)地標(biāo)重塑價值認知，并積極爭取城市更新政策紅利降低開發(fā)成本，才能在改善紅海中開辟新航道。