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??使用專項(xiàng)債收購存量閑置土地，廣東走在了全國前列。

??2月24日，廣東省財政廳披露了關(guān)于2025年廣東省政府專項(xiàng)債券（八期～九期）發(fā)行有關(guān)事宜的通知，透露這兩期債券的計劃發(fā)行總額為307.19億元，發(fā)行期限為7年。

??據(jù)了解，這兩期債券的募投項(xiàng)目達(dá)到了86個，分布在廣州、珠海等19個城市，項(xiàng)目內(nèi)容主要為收回存量閑置國有建設(shè)用地，項(xiàng)目收入主要來自土地出讓收入。其中，發(fā)行金額最高的是廣州市，約60.46億元，占總發(fā)行金額的19.7%，發(fā)行項(xiàng)目數(shù)量最多的為肇慶市，擬發(fā)行項(xiàng)目批次15個。

??某機(jī)構(gòu)政策研究總監(jiān)陳文靜表示，廣東省率先發(fā)行收購存量土地的專項(xiàng)債，為市場釋放了積極的信號，也將為其他地區(qū)推進(jìn)專項(xiàng)債收購存量土地提供很好的參考借鑒。但本次涉及的項(xiàng)目更多為地方國企地塊，未來是否能提高土地資源利用效率、帶動市場進(jìn)入新循環(huán)，還需要持續(xù)跟蹤。

??收儲范圍覆蓋19個城市

??債券發(fā)行資料顯示，2025年廣東省政府專項(xiàng)債券（八期）計劃發(fā)行總額114.04億元，品種為記賬式固定利率附息債，為新增債券。債券發(fā)行期限為7年，附設(shè)第5個計息年度末發(fā)行人贖回選擇權(quán)，債券利息按年支付，發(fā)行后可按規(guī)定在全國銀行間債券市場和證券交易所債券市場上市流通，債券本金到期后一次性償還。債券募投項(xiàng)目合計17個，項(xiàng)目總投資合計209.44億元，募投項(xiàng)目包括廣東廣播電視臺東圃地段（存量收儲）、惠州市本級回購惠城區(qū)金山新城湖山片區(qū)JSH-B04-19地塊等。募集資金擬用于土地儲備、回收閑置存量土地項(xiàng)目，募投項(xiàng)目償債資金來源于土地出讓收益。

??2025年廣東省政府專項(xiàng)債券（九期）計劃發(fā)行總額約193.15億元，募集資金擬用于珠海市、汕頭市、佛山市、韶關(guān)市、河源市、梅州市、汕尾市、中山市、江門市、陽江市、湛江市、茂名市、肇慶市、清遠(yuǎn)市、潮州市、揭陽市和云浮市的土地儲備、回收閑置存量土地項(xiàng)目。債券募投項(xiàng)目合計69個，項(xiàng)目總投資合計263.81億元。

??從發(fā)行金額來看，廣州以約60.46億元排在首位，珠海、惠州的發(fā)行金額分別為57.52億元、53.58億元，位列第二、第三。排在末尾的是汕頭和中山，發(fā)行金額均只有0.75億元。

??項(xiàng)目數(shù)量上，有3個城市超過10個，包括肇慶、惠州和汕尾。

??根據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測，廣東省多地公示第一批擬使用專項(xiàng)債收購存量閑置土地的時間集中在2月7日至2月12日，從公示時間至本次債券披露時間僅半個月左右，表明廣東省落實(shí)相關(guān)政策明顯加速。

??截至2月22日，廣東各城市公布的2025年度第一批擬使用土地儲備專項(xiàng)債券收回收購存量閑置土地的項(xiàng)目用地超220宗，擬收儲價格合計超430億元，本次廣東省發(fā)行債券融資307.19億元，占比約71%。

??以珠海為例，根據(jù)該市2月7日公布的收儲清單，有14宗土地將被收回，收儲價格約66.4億元。此次進(jìn)入募投范圍的只有4個項(xiàng)目，融資額度約57.52億元。廣州已公布的擬收回閑置土地超過15宗，但第一批擬使用土地儲備專項(xiàng)債券的只有6宗。

??70億元收儲 預(yù)期出讓收入110億元

??廣州此次擬使用專項(xiàng)債收儲的6宗土地分別為廣東廣播電視臺東圃地段（存量收儲）、海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍 AH101533、AH101534地塊（存量收儲）、廣龍路公益收回地塊（存量收儲）、廣州市廣城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地塊（回收閑置存量土地）、東風(fēng)日產(chǎn)收回112畝用地地塊（回收閑置存量土地）、白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)雅園新村AB1011021 地塊。

??其中，大干圍地塊及廣龍路地塊原為越秀地產(chǎn)所有。2024年11月，廣州市土地開發(fā)中心與該公司簽訂了大干圍地塊的收儲協(xié)議，后者獲得約15.29億元的現(xiàn)金補(bǔ)償。

??項(xiàng)目的募投報告顯示，該地塊共1.549公頃，為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地，于2024年8月啟動收儲，項(xiàng)目資金來源為廣州市財政資金。據(jù)了解，該地塊現(xiàn)已調(diào)整為居住用地，列入《廣州市2025年第一批擬收回收購存量閑置土地項(xiàng)目清單》，并被納入廣州市2025年土地儲備計劃。

??根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計劃，大干圍地塊投資估算總額約16.08億元，專項(xiàng)債券資金需求為16.08億元，2025年計劃申請專項(xiàng)債券資金7.65億元，2026年視情況發(fā)行8.43億元。廣州計劃在2025年重新出讓這塊地，預(yù)期土地出讓收入約27.66億元，相較收儲金額，有近8成的增幅。

??廣龍路地塊是6個地塊中投資金額最高的，達(dá)到了70億元。該地塊本為二類居住用地，土地面積約12.39公頃，2024年8月被收回，補(bǔ)償方式為廣州市土地開發(fā)中心向越秀地產(chǎn)提供70億元的應(yīng)付票據(jù)，用于其日后收購位于廣州的地塊。當(dāng)時，越秀地產(chǎn)表示，地方政府是出于公共利益收回土地，廣龍路地塊用途由住宅用地變更為公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地。

??據(jù)了解，廣龍路地塊預(yù)計2025年完成收儲以及土地整理工作，投資估算總額70億元，其中2025計劃申請專項(xiàng)債券30億元，2026年計劃申請專項(xiàng)債券40億元。地塊同樣計劃在2025出讓，評估單價約為8.42億元/公頃，預(yù)期土地出讓收入約110億元，對比收儲金額，增長了57%。

??其余4宗土地也打算回爐再造后于近兩年重新出讓，而且預(yù)期的出讓收入對比收儲價格均有可觀的增幅。但最終，地方政府對這些土地的重新定價能否獲得買方的認(rèn)可，還有待市場檢驗(yàn)。