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??“當初選擇購買四川綿陽西部冷都商鋪，是被它的宣傳和政府背景所吸引，沒想到這成了我人生中最糟糕的投資。”西部冷都商鋪一投資業主嚴女士（化名）表示。

??嚴女士所提及的西部冷都位于四川省綿陽市科技城核心區域的涪城區的青義鎮（原龍門鎮），地理位置優越，交通便利，曾被寄予厚望打造成“西部最大、全國一流”的冷鏈物流中心。

??然而，自項目開業以來，經營狀況遠未達到預期，反而引發了一系列業主維權事件。數位業主控訴開發商四川西部冷都投資有限公司涉嫌違規銷售、售后包租；運管管理商四川西部冷都商業管理有限公司存在大幅降低租金、長時間拖欠租金情況，導致業主蒙受巨大經濟損失。

??針對西部冷都項目業主的投訴，中國房地產報記者分別向開發商、管理商發函采訪了解相關情況。開發商方面承認，2018年建設的二期8號樓存在違規預售情況并已受罰，同時稱商鋪測繪合法、公攤面積大且不存在一房多賣情況；運營管理商四川西部冷都商業管理有限公司總經理表示，受電商沖擊和疫情影響導致商鋪經營困難，已補貼業主近5000萬元，將按協議支付租金并調整支付周期。然而，維權業主代表認為回應缺乏實質性解決方案。

??記者多次嘗試采訪四川省綿陽市涪城區相關職能部門，截至發稿未收到對上述事件的相關回復。

??“售后包租”涉嫌違法

??據調查了解，西部冷都占地408畝，分兩期建設。一期項目于2017年8月8日正式投入運營；二期項目于2019年10月開始整體運營。

??嚴女士告訴記者，西部冷都是綿陽市2013年重點招商項目，系民生菜籃子項目。記者在西部冷都官網上也看到了相關介紹，“西部冷都建成后將滿足超過3000家商戶經營，年交易量超過200萬噸，年交易額逾100億元，滿足成德綿廣等數十個大中城市菜籃子工程需求，滿足川內外數千萬人放心食品需求。”

??西部冷都興建之初，開發商為宣傳項目，一方面在關鍵節點邀請政府領導出席活動，一方面聘請大批宣傳人員在街道、廣場散發宣傳資料，“20萬~40萬元購小金鋪，年租金3萬~5萬元，民生行為、雙證獨立商鋪”，條件十分誘人。幾年間，西部冷都吸引超過7000余業主購買。

??同時，多位業主反映，2015年前后，他們在購買商鋪時，開發商承諾是獨立商鋪（三方是墻，一方是卷簾門），經營前景看好、租金回報穩定。然而，當商鋪交付時，業主卻發現實際情況與承諾大相徑庭，所謂的“獨立商鋪”僅僅是一個空格子。此外，公攤面積也遠大于套內面積，實際使用空間大打折扣。此外，草簽合同和網簽合同存在諸多不一致，租金回報也遠低于宣傳資料上的承諾，一個季度租金僅一兩百元。負責商鋪運營的四川西部冷都商業管理有限公司還長期拖欠租金，讓業主蒙受巨大損失。

??面對記者采訪，另一位業主青青女士（化名）表示：“很多業主都是拿養老錢來投資的，沒想到遭遇陷阱。為討回公道，業主們只好組團維權，力爭挽回損失。”

??記者了解到，西部冷都二期6~8號樓商鋪的預售許可證分別于2017年9月、2017年10月和2018年4月取得，而部分業主在2017年9月之前就已經認購了商鋪。開發商在未取得預售許可證的情況下開始銷售，顯然已經違規。開發商還讓業主與管理商四川西部冷都商業管理有限公司簽訂《委托經營管理協議》定式合同，要求業主把商鋪委托給管理商統一經營，委托期限為20年，即“售后包租”，同時要求購房者委托管理商代為驗收商鋪、接收商鋪、提出商鋪整改意見、代為與開發商辦理商鋪交付相關手續和簽署與商鋪宣傳有關的一切文件資料等。

??王先生（化名）就是其中之一。他告訴記者，2017年8月，他購買了二期7號樓一個商鋪，當時項目剛剛開建，屬于期房。同年12月初，他與四川西部冷都商業管理有限公司簽訂《委托經營管理協議》，委托期限自2017年8月至2037年6月。

??《商品房銷售管理辦法》第十一條規定，“房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”，很顯然，開發商的行為已違反該管理辦法。

??開發商注冊資本驟降至100萬元

??西部冷都項目開發商——綿陽西部冷都投資有限公司，成立于2012年7月，目前注冊資金為100萬元，法定代表人為唐某，股東結構包括四川盛巨佳商業管理有限公司、羅純虎、劉洪岑、成都金祥龍實業有限公司，分別持股48%、38%、12%、8%。經股權穿透后確認，其為一家民營資本控股企業。

??值得注意的是，公司設立之初，注冊資金為250萬元，法定代表人為姜某權，隨后在2018年經歷增資至5000萬元的重要變更，其中姜某權持股2550萬元。然而，同年7月，姜某權完全退出公司所有職務。

??2022年7月，該公司注冊資本從5000萬元驟降至100萬元，此舉引發了外界對其財務狀況及運營意圖的廣泛質疑。公司給出的回復是開發任務已完成，無需太多資金。而業主對此并不認同，他們擔憂其是在抽逃資金、規避責任。

??企查查數據顯示，西部冷都投資公司司法案件達208件，在2024年被列為被執行人，同時限制高消費。對此，開發商代表表示，因疫情和經濟下行，該公司發展受到了影響，現在公司正常運行。

??西部冷都管理商四川西部冷都商業管理有限公司成立于2016年3月，注冊資本1000萬元，法定代表人為賀某。該公司涉司法案件39件，同樣經歷多次變更。

??西部冷都商管公司相關人員表示，西部冷都投資公司和西部冷都商管公司是獨立的法人主體，并非兩家公司一個團隊。但記者查詢發現，兩家公司在企查查上留存的聯系方式、聯系郵箱均存在相同的號碼和郵箱，地址也為同一地址。

??多位業主也反映，開發商和管理商表面上看是兩個公司，實際是一個團隊。“兩個公司名字很接近，很多業主無法辨別，在他們的要求下我們簽了字，致使我們購房者無權經營商鋪，無法獲取租金，花費幾十萬元甚至幾百萬元購買的商鋪僅剩一紙空文（合同）。”業主陳女士（化名）說道。

??開發商、管理商雙雙回應

??針對眾多業主的投訴，記者向開發商、管理商和綿陽市涪城區委宣傳部發出采訪函，擬對西部冷都項目涉及的問題進行全面采訪。

??針對業主普遍提出的“違規銷售”問題，西部冷都開發商代表回應稱：“2018年，二期項目8號樓在未取得預售許可證時，確實有個別銷售人員進行前期宣傳和銷售，為此綿陽市住建委對西部冷都投資公司進行了罰款處理，并停止網簽30天。”

??關于“商鋪實際情況與宣傳不符”的質疑，上述開發商代表解釋稱：“西部冷都投資公司銷售的商鋪屬獨立產權式商鋪，并非沿街獨立門面，商鋪測繪聘請的是有專業資質的單位，出具的測繪報告也得到了住建部門的核實認可，因此格子商鋪合法有效。我們當時也向業主進行了說明和解釋，但可能由于溝通不暢或理解差異，造成了業主誤解。”

??對于業主提出的“公攤面積大于套內面積、一房多賣”等問題，上述開發商代表進一步說明，西部冷都項目規劃為大宗物流交易園區，因此公攤比住宅要大，公攤面積占比50%左右，具體以實際測繪為準。在辦理不動產權時會根據綿陽市民政局地名辦要求，對商鋪進行有序編號。雖然可能會因測繪公司和地名辦的要求不一樣出現2個編號，但對應的都是同一商鋪，不存在一房多賣情況。

??在租金拖欠和打折問題上，四川西部冷都商業管理有限公司總經理杜宵漾表示：“受電商沖擊、疫情影響，公司經營確實遇到了困難，但我們一直在努力調整經營策略，積極引進商家，確保經營穩步推進、穩中向好。公司為培育市場，增強業主對市場的信心，前期公司給業主發放補貼近5000萬元，補貼戶數3700余戶。目前因經營困難，還有部分補貼暫未發放，待公司經營情況好轉后再予以補發。”

??杜宵漾還表示，西部冷都商管公司與業主簽訂《委托經營管理協議》，雙方都應按協議約定執行。西部冷都出租率在2024年底已達到80%，運營態勢良好；2025年公司將加大招商力度、配齊配強人才隊伍，力爭招商率達到85%。下一步，西部冷都商管公司將嚴格按照《委托經營管理協議》支付租金，但為減輕工作量、優化程序，公司將把季付、半年付、年付統一改為半年付。2024年7月~12月租金，公司將按照每棟每層扣除代繳稅費后的實際租金在2025年3月1日后開始逐步支付。

??然而，對于西部冷都開發商和管理商的回應，維權業主代表李先生（化名）表示，他們的解釋避重就輕，模糊不具體，不能令人信服。雖然有說法，但沒有實質性的解決方案，業主的訴求并沒有得到根本性解決。

??針對西部冷都存在的問題和業主的訴求，記者多次嘗試采訪綿陽市涪城區相關職能部門。

??2025年1月15日，記者前往綿陽市涪城區委宣傳部進行座談，聽取了相關職能部門對西部冷都問題的口頭介紹，但發給涪城區委宣傳部的書面采訪函始終未能得到回復。

??2月19日，記者再次前往綿陽市涪城區青義鎮，與四川西部冷都商業管理有限公司進行座談，并與青義鎮政府處理西部冷都問題的相關人員取得聯系。2月20日，涪城區委宣傳部相關人員給記者發來信息，稱采訪函由西部冷都屬地管轄青義鎮政府進行回復，記者遂再次聯系青義鎮政府上述相關人員，督促其及時回復采訪函。

??截至發稿，記者未收到青義鎮政府關于西部冷都問題的回復。