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??中國新一輪經(jīng)濟刺激方案，啟動了。

??9月24日上午，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，央行行長潘功勝、國家金融監(jiān)管總局局長李云澤、證監(jiān)會主席吳清出席并發(fā)聲，降準、降息、下調(diào)存量房貸利率、支持資本市場等政策悉數(shù)出臺。

??“引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。”發(fā)布會剛開始，央行便奉上一個超級大禮包。

??這也是老百姓極為關(guān)心的。近期，市場對于調(diào)降存量房貸利率的呼聲高漲，“靴子”終于落地。

??“這體現(xiàn)了更高層面扶持修復(fù)房地產(chǎn)市場的決心，對恢復(fù)市場信心及預(yù)期有益。”深圳某房企高層人士說。

??“等了很久的好消息！”一位客戶留言，政策什么時候能落地？10月1日申請了提前還房貸，如果能快點落地，準備撤回申請。

??“我們近期會正式發(fā)布（引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率）文件。因為涉及借款人很多，銀行也需要一定時間進行必要的技術(shù)準備，估計銀行很難馬上給你辦這個事情，所以大家不要今天下午就跑到銀行去了。下一步，我們也在考慮指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進行動態(tài)調(diào)整。”潘功勝說。

??會上，潘功勝還回應(yīng)了存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭一事，他表示初期會先在本行內(nèi)實施轉(zhuǎn)按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉(zhuǎn)按揭。

??房地產(chǎn)支持大招

??這次發(fā)布會上，央行連發(fā)數(shù)個大招，金融支持力度非常大。

??一是降低存款準備金率和政策利率。

??央行宣布，近期將再下調(diào)0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元。這將是今年2月以來再次全面降準。

??此次降準政策實施后，銀行業(yè)平均存款準備金率約6.6%，與國際上主要經(jīng)濟體的央行相比，還是有一定的空間。因此，潘功勝表示，“到年底之前還有3個月時間，我們也會根據(jù)情況有可能進一步再下調(diào)0.25～0.5個百分點。”

??同時，降低中央銀行政策利率，即7天期逆回購操作利率下調(diào)0.2個百分點，從目前的1.7%調(diào)降至1.5%。

??近幾年來，除疫情初期之外，7年期逆回購利率大都以0.1個百分點的步長下調(diào)，此次下調(diào)0.2個百分點，超出市場預(yù)期。

??在新的貨幣政策框架下，7天期逆回購利率已經(jīng)成為關(guān)鍵政策利率。它的下調(diào)，“預(yù)計將會帶動中期借貸便利（MLF）利率下調(diào)大概在0.3個百分點，預(yù)期貸款市場報價利率（LPR）、存款利率等也將隨之下行0.2到0.25個百分點。”潘功勝說。

??也就是說，雖然9月LPR按兵不動，但5年期以上LPR仍有下降空間，即房貸利率也會進一步跟著下調(diào)。

??二是降低存量房貸利率，平均降幅約0.5個百分點。

??“之所以說是平均，因為貸款是在不同時期發(fā)放的，不同時期、不同地區(qū)、不同銀行，發(fā)放的存量房貸利率水平不一樣，我們預(yù)測下降的幅度是一個平均數(shù)。” 潘功勝說。

??據(jù)市場測算，38萬億元存量房貸中的61%，享受到了去年存量房貸利率下調(diào)優(yōu)惠，但與現(xiàn)在新發(fā)貸款還存在著37個基點的“加點利差”。而去年沒有享受政策優(yōu)惠的多套房購房者（占比12.7%）的加點利差甚至在100個基點以上，這導(dǎo)致今年以來居民提前還貸意愿維持高位。

??此次下調(diào)存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出，預(yù)計平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右。這有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??此外，央行還宣布了對房地產(chǎn)市場的其他支持措施：

??一是將統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調(diào)到15%。這將有助于降低購房門檻，鼓勵居民加杠桿。

??“各個地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)內(nèi)的最低首付比例下限。因為不同城市之間、地區(qū)之間房地產(chǎn)市場情況差別很大。另外，15%只是一個最低首付比例，商業(yè)銀行根據(jù)客戶風險狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定具體的首付比例水平。”潘功勝表示。

??二是將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵，加快推動商品房去庫存進程。

??三是將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”（包括房企存量融資展期）這兩項政策文件，延期到2026年底。

??四是支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。

??針對盤活房企存量土地，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，問題在于，開發(fā)商存量土地已經(jīng)抵押，且債務(wù)償還有難度，難以解除質(zhì)押。此外，開發(fā)商也不愿意以很低的價格售賣。即便想售賣，也很少有主體入場買，一方面因為招拍掛市場上有又便宜、區(qū)位又好的地塊。另一方面，原有的地塊，有的有配建、有商辦或自持規(guī)定。在當時市場條件下，這些規(guī)劃要求是可承受的，現(xiàn)在來看難以承受，而修改規(guī)劃的難度比較大。

??“通縮壓力”逼近

??此次發(fā)布會上，有媒體提問：盡管中國政府出臺了許多政策吸引購房者，并減少房主的貸款負擔，但中國的房價仍在持續(xù)下跌，部分城市房價總價出現(xiàn)兩位數(shù)跌幅。請問，中國金融監(jiān)管機構(gòu)是否認為已經(jīng)到了貨幣政策出臺的節(jié)點？

??“這是個非常好的問題，也是社會普遍關(guān)注的一個問題。”潘功勝說，我們主要是基于自身職責，從金融的角度支持房地產(chǎn)市場的風險化解和健康發(fā)展。

??從此次發(fā)布會上，央行發(fā)布的幾項政策來看，數(shù)量之多、力度之大、規(guī)模之廣，都超乎央行以往“穩(wěn)健基調(diào)”“精準滴灌”“保持定力”的基調(diào)。為何央行突放大招？

??潘功勝道出了貨幣政策的幾個考量因素：一是支持中國經(jīng)濟的穩(wěn)定增長；二是推動價格的溫和回升；三是兼顧支持實體經(jīng)濟增長和銀行業(yè)自身的健康性；四是保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。此外，還會注重貨幣政策和財政政策的協(xié)同配合。

??從近期國內(nèi)外形勢來看，貨幣政策走向?qū)捤梢殉杀厝弧?/p>

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份我國幾大關(guān)鍵指標中，除出口增速略有反彈外，工業(yè)、服務(wù)業(yè)、消費、投資、核心CPI等均出現(xiàn)回落，比如8月份社零同比增長2.1%，是近10年次低點。

??房地產(chǎn)表現(xiàn)并不理想。1～8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.2%，新建商品房銷售額同比減少23.6%，百強房企拿地金額同比下降42%。

??這些都說明，螺旋式下行態(tài)勢尚未止住，有效需求不足、市場信心偏弱等壓力仍未緩解。

??在美聯(lián)儲開啟降息進程之后，我國貨幣政策可以著眼于內(nèi)部均衡，通過加大逆周期調(diào)節(jié)力度來托底經(jīng)濟增長。

??近期幾位重要領(lǐng)導(dǎo)的講話，亦透露了這一點。

??9月6日，前央行行長易綱在外灘金融峰會上表示：“中國現(xiàn)在應(yīng)該把重點放在抵擋通縮壓力上。”

??“通縮”壓力被首次擺上臺面，透露出情況之嚴峻與緊急。

??易綱指出，廣泛的價格衡量指標已經(jīng)連續(xù)幾季呈現(xiàn)負值，中國目前重點應(yīng)該是在未來幾個季度讓GDP 平減指數(shù)轉(zhuǎn)正，這就需要采取積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，以支持增長。

??9月21日，國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦在論壇上表示，建議以發(fā)行超長期特別國債為主籌措資金，在一到兩年時間內(nèi)，形成不低于10萬億元的經(jīng)濟刺激規(guī)模。刺激計劃應(yīng)從兩大重點領(lǐng)域著手：

??一是大力度提升新市民在保障性住房、教育、醫(yī)療、社保、養(yǎng)老等方面的基本公共服務(wù)水平。短期重點是由政府收購滯銷住房，轉(zhuǎn)為保障性住房，向新市民提供。二是加快都市圈范圍內(nèi)中小城鎮(zhèn)建設(shè)，帶動中國的第二輪城市化浪潮。

??不得不承認，近年來，房地產(chǎn)市場調(diào)整和地方政府債務(wù)壓力已經(jīng)成為當前國內(nèi)經(jīng)濟增長需要面對的兩大“灰犀牛”風險，是影響經(jīng)濟運行的兩大核心變量。

??“如果政策單純刺激樓市，恐怕市場很難起來，還需要整體經(jīng)濟基本面好轉(zhuǎn)，希望國家多出臺類似降準降息向市場投放流動性的舉措，更有利于市場的復(fù)蘇。”杭州一位房企人士呼吁。