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??在樓市整體呈現低迷態勢之際，上海翠湖天地6期項目的認購境況堪稱“奇跡”。

??剛剛過去的周末，位于上海黃浦區新天地板塊的翠湖天地6期項目迎來了超300 組客戶認籌，并觸發積分搖號機制。

??此次翠湖天地 6 期的預售均價達21萬元/平方米，堪稱當下上海公寓類新房價格之最。

??該項目推出了108 套超高層住宅，最低總價7500萬元起，最高總價約3.5億元，總價超過1億元的房源共計29套。

??該項目代表著上海乃至全國樓市天花板水平，充分證明核心優質地段與優質產品依然是高凈值人群資產配置的重要抉擇，也為低迷的市場注入了一劑強有力的強心針。

??與此同時，存量房貸利率下調的消息已聲囂塵上。在此背景下，上海樓市在9月仍呈現出復雜多變的態勢。

??上海豪宅市場亮眼

??此次翠湖天地6期推出了一棟總高180米的超高層住宅，待建成后將成為浦西最高住宅，其總貨值約119.79億元。

??依據一房一價表顯示，單價最貴的一套為28.5萬元/平方米，總價約3.556億元；總價超過3億元的有4套，處于1億至3億元區間的有25套，0.75億至1億元的有79套。9月21日，該項目認籌結束，超300組客戶參與其中。

??翠湖天地6期的平均價格為21萬元/平方米，相較于翠湖 5 期漲幅約為27.3%。此超高層住宅的面積區間跨度較大，可分為三個區間段：35 層以下的最小面積達435平方米，最大為465 平方米；36 樓以上則是約1200平方米左右的復式產品；中區以上為700平方米的大平層；低區為470平方米左右的平層。37層以上的大平層面積在683至726平方米之間；42 層以上為空中復式大宅，最小面積為1069平方米，最大面積可達1399平方米。

??早在8月份，上海豪宅市場表現就極為亮眼，“日光”現象頻繁涌現。

??8月17日，位于上海黃浦區董家渡板塊的融創外灘壹號院二期再度開盤，110套房源在一小時內便宣告售罄，當日實現總成交金額56.74億元，去化率達到了100%。同日，普陀區的越秀蘇河和樾府也在2小時內成功銷售了124 套房源。

??8月29日，徐匯區的中海領邸玖序2期開盤，僅用32分鐘便實現了120套房源的全部清盤。該項目自6月28日首次開盤以來，熱度始終居高不下，兩次開盤均以售罄告終，累計銷售額近100億元。

??從越秀蘇河和樾府到融創外灘壹號院2期，再到徐匯濱江的中海領邸玖序，一個個豪宅項目開盤即售罄，充分展現出上海豪宅市場強大的購買力。

??這種“日光”現象的背后，實則是人們對資產確定性的需求。58安居客房產研究院院長張波指出，在經濟下行的大環境下，豪宅作為避險資產，成為為數不多的選擇之一。

??目前，翠湖四期和五期的二手成交單價在25萬元左右，與翠湖天地6期仍存在不小的倒掛差距。

??安居客數據顯示，今年8月，上海新建商品住宅市場成交面積Top10項目中，單價超10萬元/平方米的樓盤占據了四個之多。其中，董家渡板塊的融創外灘壹號院以17萬元/平方米的均價成交3.35萬平方米，位居上海當月新房成交量榜首。

??2024年1~8月，總價2500萬元以上的豪宅，上海共網簽了2641套，并且還有相當數量的成交正在陸續網簽。若再加上8月成交的263套，那么前8個月的戰績已接近3000套。即使在7至8月的傳統淡季，上海豪宅也是入市必搶。

??豪宅不斷增加的供應量，仍然能夠被市場迅速吸收，購房者們幾乎是“有多少買多少”。

??兩級持續分化

??不過，海樓市兩極分化也愈發明顯。

??盡管在近期的70城房價中，上海新房房價屢創新高，但是8月成交量卻是止不住地下滑，同時呈現兩極分化態勢，即市區紅盤“不愁賣”，郊區樓盤“賣不動”。

??克而瑞數據顯示，9月新房明顯不及去年同期。從數據層面來看，2024年8月，單價10萬元/平方米以上的項目成交面積為13.08萬平方米，環比上升61.34%，而上海2024年前8個月全市成交面積較去年同期下降約32.82%。

??二手房方面，8月上海二手房成交量環比下跌約12.25%，二手房市場 “以價換量” 也難以拉動成交，量價齊跌，市場頹勢盡顯。截至9月18日，上海二手房成交7996套，日均僅444套，受臺風天氣影響，9月16日的成交更是僅55套。9月二手房很有可能會跌入1.5萬套以下。

??如此看來，當前上海樓市依然面臨去化壓力。

??張波表示，“上海樓市的現狀反映出市場的復雜性和不確定性。存量房貸利率下調是一個積極的舉措，但要真正激活樓市，還需要綜合考慮多種因素。對于購房者來說，現在需要更加理性地看待市場，根據自己的實際需求和經濟狀況做出決策。”