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??上海住宅維修資金管理率先步入了規(guī)范化新篇章。

??8月29日，上海市房屋管理局出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》，旨在進(jìn)一步規(guī)范住宅維修資金的歸集、使用和管理。規(guī)定詳細(xì)劃分了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不同住宅類(lèi)型維修資金的首次歸集原則，并明確了商品住宅、公有住房售后、公共建筑設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)以及非居住房屋的歸集標(biāo)準(zhǔn)。此外，還對(duì)資金繳納、賬戶管理、資金使用等方面做出了具體規(guī)定。

??根據(jù)規(guī)定，商品住宅房屋維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)是按每平方米建筑面積成本價(jià)計(jì)價(jià)；公有住房售后房屋維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)則遵循上海市公有住房出售政策中的相關(guān)規(guī)定，包括房屋維修資金、電梯水泵大修更新資金、街坊公共設(shè)施管理維修資金，這三項(xiàng)資金將合并使用。

??同時(shí)，規(guī)定還重申了住宅維修資金的繳納手續(xù)，分別對(duì)新建房屋首次歸集和維修資金續(xù)籌方式進(jìn)行了說(shuō)明。特別是維修資金的再次籌集，管理規(guī)定中應(yīng)明確維修資金日常補(bǔ)充籌集規(guī)則。如果小區(qū)維修資金余額不足首期籌集金額的30%，業(yè)主應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定、專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)的決定，采取一次性或分期方式再次籌集維修資金。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海此次政策的出臺(tái)響應(yīng)了住建部房屋養(yǎng)老金三項(xiàng)政策試點(diǎn)導(dǎo)向，意味著上海房屋養(yǎng)老金建設(shè)開(kāi)始正式加速，當(dāng)前對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的賬戶進(jìn)行整體梳理，為后續(xù)房屋養(yǎng)老金的全方位搭建建立基礎(chǔ)。

??另外，規(guī)定對(duì)歷史遺留問(wèn)題的處置也進(jìn)行了明確。如：1996年6月10日前出售的內(nèi)銷(xiāo)商品住宅、2001年8月1日前出售的新建外銷(xiāo)商品住宅的維修資金籌集，按商品住宅出售合同的約定或房屋買(mǎi)賣(mài)雙方、建設(shè)單位與業(yè)主大會(huì)協(xié)商一致的意見(jiàn)執(zhí)行；1996年6月10日至2001年1月1日前出售的內(nèi)銷(xiāo)商品住宅、1999年12月1日前出售的僑匯商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷房、有限產(chǎn)權(quán)房、使用權(quán)房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的維修資金籌集，按當(dāng)時(shí)有關(guān)規(guī)定、協(xié)議執(zhí)行。

??同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)表示，各區(qū)維修基金使用情況比較多元化和復(fù)雜，1998年之后部分房屋繳納了住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金，但是房齡較新的住房，比如5年以內(nèi)的基本沒(méi)有使用過(guò)；而有些老房子，比如原來(lái)的公房或者福利分房，當(dāng)時(shí)是沒(méi)有維修基金的，而本次政策可以看到，上海市基本所有住房的情況都顧及到了，尤其是存在爭(zhēng)議或者當(dāng)時(shí)沒(méi)有繳納這塊資金的項(xiàng)目，資金的來(lái)源以及監(jiān)管都有了相關(guān)規(guī)則。

??一位了解上海維修資金情況的人士則表示，針對(duì)過(guò)去老舊小區(qū)商品房已經(jīng)開(kāi)展過(guò)維修資金補(bǔ)建工作。

??隨著存量住宅逐步邁入“中年期”，如何進(jìn)行“保養(yǎng)”和“養(yǎng)老”已成為亟待解決的問(wèn)題。與此同時(shí)，傳統(tǒng)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金已難以應(yīng)對(duì)不斷增長(zhǎng)的住房維修改造需求，其管理陷入困境。

??以次出臺(tái)新規(guī)的上海為例，一方面，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用頻率和金額逐年上升，而維修資金的交款基數(shù)還停留在20年前的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)2001年施行的《上海市商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，對(duì)于新建商品住宅的維修資金是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人按照住宅每平方米建筑面積成本價(jià)的2%~4%繳納。而目前對(duì)于新建商品住宅每平方米建筑面積的成本價(jià)，依然按照《關(guān)于發(fā)布2001年新建內(nèi)銷(xiāo)商品住宅建筑面積成本價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》中相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行沿用1295元的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。在物價(jià)持續(xù)上漲的情況下，1295元的首期維修資金繳納標(biāo)準(zhǔn)與目前房屋建筑面積實(shí)際成本不相匹配，還將造成房屋首期維修資金歸集額度與發(fā)揮維修資金保障功能的實(shí)際需求之間存在較大矛盾。

??另一方面，維修資金儲(chǔ)備日益減少，部分住宅的維修資金已跌破國(guó)家法律法規(guī)所規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。例如，上海徐匯區(qū)凌云街道梅苑二居春華苑小區(qū)建于上世紀(jì)九十年代，小區(qū)一共8棟樓，276戶業(yè)主，最初的房屋維修資金賬戶有134萬(wàn)余元。20多年使用下來(lái)所剩無(wú)幾，續(xù)籌前維修資金一直靠停車(chē)費(fèi)、門(mén)面?zhèn)}庫(kù)租金等公共收益支撐著。

??據(jù)上觀新聞報(bào)道，上世紀(jì)90年代建的滬上商品房小區(qū)，70%以上的小區(qū)維修資金已經(jīng)見(jiàn)底，或者臨近見(jiàn)底。為此很多小區(qū)嘗試過(guò)一次性續(xù)籌、按項(xiàng)目續(xù)籌維修資金。但是效果差強(qiáng)人意，且不能從根本上解決問(wèn)題。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，傳統(tǒng)的住宅維修資金使用還存在效率不高的問(wèn)題。

??中信證券研究曾在2023年發(fā)布研報(bào)顯示，我國(guó)有約一半的存量小區(qū)可能存在運(yùn)營(yíng)資金投入不夠的情況，從而影響我國(guó)居民居住品質(zhì)，大量小區(qū) “未老先衰”，而如果只提升住房維修資金的使用效率，就有可能覆蓋85%的小區(qū)持續(xù)運(yùn)維問(wèn)題。

??以山東省為例，開(kāi)源證券研究顯示，截至2019年底，山東省維修資金賬面余額約857.42億元，累計(jì)使用金額約28.66億元，使用比例僅3.3%。

??對(duì)此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，目前各地正處于維修資金管理的試點(diǎn)探索階段，關(guān)于資金長(zhǎng)期平衡方面，可以結(jié)合老舊小區(qū)改造來(lái)創(chuàng)造一些盈利部分，如社區(qū)食堂等商業(yè)設(shè)施和會(huì)所、商場(chǎng)的公共空間的運(yùn)營(yíng)等，產(chǎn)生可持續(xù)的現(xiàn)金流。