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??自2023年11月21日資本市場消息稱：央行、金融監管總局、證監會三部門召開金融機構座談會，提出“三個不低于”的硬性指標要求以來，市場上對“三個不低于”進行了多個方面的解讀。

??我們認為，不同于去年2022年11月陸續出臺的“金融16條”以及“三支箭”等政策，本次“三個不低于”屬于量化的指標性監管要求。

??“三個不低于”本身對房企而言是利好，但具體的實施效果仍然難料。同時，在“三個不低于”的要求下，國有銀行將面臨既要完成硬性量化指標，又要控制自身風險敞口的兩難選擇。

??據悉，金融機構座談會上，監管部門還向金融系統下達了“三個不低于”的要求，具體為：

??1、各家銀行自身房地產貸款增速不低于銀行行業平均房地產貸款增速

??這是“第一個不低于”，旨在營造行業競爭氛圍，從被動放貸到主動尋貸，緩解房企流動性不足及信用問題。

??2、對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速

??這是“第二個不低于”，針對非國有房企融資難的問題，這類房企是當前債務違約的“核心區”，有助于化解這類房企的債務風險。

??3、對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速

??這是“第三個不低于”，從需求端出發，保障非國有房企的銷售回款預期，通過增強個人按揭貸款投放，實現非國有房企經營狀況持續改善。

??自11月21日“三個不低于”及50余家房企白名單的消息出來后，多數港股內房股股價呈現上升趨勢，截至11月27日收盤，房地產板塊出現了一定的回調，但仍在5日漲幅榜前列。

??事實上，此次“三個不低于”的表述并非歷史首次，最早在針對2015年小微企業融資難、融資貴的問題時就有類似表述。

??彼時“三個不低于”指的是：1）小微企業貸款增速不低于各項貸款平均增速；2）小微企業貸款戶數不低于上年同期戶數；3）小微企業申貸獲得率不低于上年同期水平。相比小微企業的“三個不低于”，

??本次針對的是基數規模遠超小微企業貸款的房地產貸款，并涉及各行與行業平均增速，以及不同所有制房企貸款要求，在目標達成上更有挑戰。

??在“三個不低于”提出后，有人將其與其他政策進行對比。事實上，“三個不低于”與去年2022年11月陸續出臺的“金融16條”以及“三支箭”等政策相比，最大的區別在于本次“三個不低于”屬于量化的指標性監管要求。

??此外，根據市場傳言，“白名單”企業包括了50余家國有及民營房企，覆蓋范圍也有所擴大，且有傳言出險房企或將包含在內。

??一直以來，出險房企之所以難以得到銀行貸款，是由于銀行發放貸款主要依據擔保物價值。部分出險房企資不抵債，能用于抵押貸款的標的少之又少，在市場化機制下不太可能取得銀行貸款。

??近日也有市場消息稱，或可能“允許向房企提供無抵押的流動資金貸款，房企不需要提供土地等抵質押物”，若消息屬實對于出險房企無疑是重大利好。

??從銀行方面來看，面對“三個不低于”的要求，如何在實操中把控風控將會是一大難點，考慮到高風險貸款可能出現的壞賬率，銀行對于這類貸款投放或仍保持相對謹慎。

??自2021年起，銀行業的盈利增速就開始趨緩。2023年前三季度，資產規模最大的工商銀行(4.780, -0.02, -0.42%)的歸母凈利潤同比僅增長0.79%，為五大行中增長最為緩慢的；此外農業銀行(3.630, -0.03, -0.82%)增長了4.97%，增長最快，但也未超過5%。

??不僅如此，銀行業的整體凈利息差也在不斷收窄。以工商銀行為例，凈利息差自2018年起（2.16%）就不斷下降，2023年上半年已下降至1.52%。

??隨著近年來房地產市場供需關系發生重大轉變，房企陸續發生流動性危機，各商業銀行涉房貸款資產質量也明顯惡化。以建設銀行(6.360, -0.04, -0.63%)為例，2020年至2023年上半年建設銀行房地產業貸款規模占總公司類貸款的占比從4.11%下降至3.61%。即使2022年末出臺了“三支箭”等一系列政策扶持，但2023年上半年房地產業貸款占比仍在減少。

??未來若銀行按照硬性指標加大對房地產貸款的投放，可能出現不良貸款率繼續上升，每年計提的資產減值侵蝕企業利潤的情況。

??由此可見，“三個不低于”出臺對房企而言是利好，但具體的實施效果仍然難料。主要還是因為即使出險房企進入白名單，銀行對于出險房企的貸款投放或仍保持謹慎態度。

??需要注意的是，融資和銷售，是房企資金最重要的兩大來源，通過國有銀行增加對房企貸款，未解決當前銷售端疲軟的問題。

??對企業而言仍企業應積極調整經營策略，不斷優化調整資本結構和融資結構，與此同時抓住近期政策利好窗口期，加強銷售促回款，加快項目去化，并可加快優質資產處置工作，促進現金回流。