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       中房網訊 （曲濤/文）3月5日上午，十四屆全國人大三次會議在人民大會堂舉行開幕會。國務院總理李強代表國務院，向十四屆全國人大三次會議作政府工作報告。

       本次政府工作報告中，仍然對房地產著墨頗多。

       李強總理在報告中介紹，過去一年來，推動房地產市場止跌回穩，下調住房貸款利率和首付比例，居民存量房貸利息年支出減少約1500億元，降低交易環節稅費水平，扎實推進保交房工作。

       對于2025年經濟社會發展總體要求和政策取向，報告稱穩住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊。適時降準降息，保持流動性充裕。優化和創新結構性貨幣政策工具，更大力度促進樓市股市健康發展。

        今年政府工作任務中，對房地產的基調延續了去年中央經濟工作會議表述，即：持續用力推動房地產市場止跌回穩。說明今年在穩樓市工作上，要與化解風險、守住底線等思維密切配合。

        調減限制性措施，充分釋放剛改需求

      報告提出，因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。 

        這也意味著，今年在推動市場止跌回穩的過程中，一些限制性政策仍有調整和優化的空間。而城中村和危舊房改造工作，也是近年來穩定房地產投資的重要舉措。

      住建部有關負責人近日表示，2024年采納了代表委員的建議，將城中村改造的城市范圍，從原有的35個城區常住人口在300萬人以上的大城市，擴大到了地級及以上城市。

       根據住建部日前披露的數據，2024年全國實施城中村改造項目1863個，惠及居民136.7萬戶，建設籌集安置房189.4萬套。

       做好城中村和危舊房改造工作，一方面可以起到消除安全隱患，改善居住條件和生態環境，推動城市高質量發展等積極作用。另一方面，也可以通過貨幣化安置等方式有效釋放住房需求。

         收儲和收購工作迎資金活水

         報告強調，優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。

         從宏觀角度來來看，今年各地在做好城市規劃工作的同時，要和土地利用等工作有效對接。而對于土地方面的工作而言，要進一步處理好增量和存量的關系，提高土地利用效率，持續把盤活存量用地工作做扎實。

       報告提出，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。

         根據報告，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元（比上年增加5000億元），重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等，這也為收儲和收購工作帶來資金活水。

         在收購工作上給予城市政府更大自主權，也意味著對于收購存量商品房的重視程度和期待明顯增加。

         上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對中房網表示，自主權主要體現在收購主體、價格和用途三個領域。其中，收購主體的變化，預計會從目前各地人才安居集團為主的國企拓展到民企等領域。同時也會拓展到一些實體企業，如制造業企業收購房源做員工宿舍等。從價格層面看，各地定價權會更加靈活，既要考慮到房屋本身的屬性，也要考慮到企業的資金狀況，同時還要考慮到今年政府收購此類項目的資金情況。

       嚴躍進指出，由于地方政府專項債在持續推進，因此后續在收購存量商品房方面，也要考慮專項債在收購方面的重要作用。對于用途層面的理解，則要看到一些地方兩會都提及用途的增加和調整。如鄭州此前提及存量商品房用做文旅項目，海南也提出用做康養項目等，這都有助于拓寬思路，即從保障房的用途豐富成其他新的用途。

        拓寬保障房再貸款使用范圍，加快構建發展新模式

        拓寬保障性住房再貸款使用范圍，也是此次報告中重要的表述之一。

        過去，此類資金比較限制在住宅庫存領域。在嚴躍進看來，后續可能會有兩個重要變化。一是，收購的房源類型，后續對于商業和辦公用房庫存等，或納入到收購范疇。二是，在房源改造方面，過去局限于保障房，尤其是保租房領域，后續可以適當拓寬。例如，一些高校收儲做宿舍，就是非常好的用途。各地要用足用好此類保障房資金，更好發揮其用途和效應。

        報告強調，發揮房地產融資協調機制作用，繼續做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。

        國家金融監督管理總局局長李云澤在十四屆全國人大三次會議首場“部長通道”接受采訪時表示，支持穩樓市。持續推動融資協調機制擴圍增效，拉長白名單，讓更多符合條件的項目拿到貸款，堅決做好保交房工作。

         根據國家金融監管總局披露，房地產融資協調機制目前審批貸款超過6萬億，涉及已經交付和正在建設的住房超過1500萬套。

       包括未來繼續對房企債務違約風險的有效防范，這些都是恢復購房者信心和房地產市場止跌回穩的重要舉措。

         報告要求，有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

         據李云澤介紹，今年將重點抓的另一項工作就要配合促轉型。要抓緊研究制定配套融資制度，支持房地產發展新模式的構建，促進房地產市場持續健康發展。

         除融資制度外，嚴躍進認為在“好房子”、預售資金、銀行貸款等基礎制度等方面也會有持續的工作開展，或將形成數量較多的政策和文件。

        另外，對于構建房地產發展新模式這項工作的節奏和也將有所提高。從去年底中央經濟工作會議提出的“推動構建”，到今年政府工作報告的“加快構建”，措辭上的些許變化，也意味著這項工作的重要性和緊迫性。

     “好房子”首次寫入政府工作報告

      報告稱，適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、 舒適、 綠色、 智慧的 “好房子”。

        實際上，自2023年6月“好房子”概念首次提出后，住建部聯合多部門修訂《住宅項目規范》，對房屋質量、層高、隔音、采光等指標提出了更高要求。

      2024年開始，各地好房子的推進工作持續開展，也形成了非常好的制度和案例。同年11月18日，李強總理在參觀調研中國建筑科技展時曾表示，要以提升居民居住品質和幸福感為導向，從功能、質量、體驗等方面出發，因地制宜推進好房子建設。

       值得注意的是，今年“好房子”首次寫入了政府工作報告，也對未來“好房子”工作的開展創造了非常好的條件。

       這也要求各地要扎實推進“好房子”建設，積極研究出臺相應標準，實現人民群眾的高品質居住需求。