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??日前，有業內人士提出上海老洋房租賃市場“受冷”現象。

??對此，我們梳理了部分掛牌租賃的老洋房，據不完全統計，2025年至今已有超20棟老洋房掛牌，大部分面積段都在300平以上，其中包括不少名人舊居。租賃價格大多在10萬元/月以上。

??據中介機構表示，上海老洋房大部分不流通，僅很小一部分進入市場，其中還有許多存在產權不清晰的情況，目前老洋房房源多出來的原因主要還是受之前外籍人士退租影響。

??不僅僅是租賃市場，從買賣市場來看，近年來老洋房也出現大幅降價現象，降價幅度大都在1000萬元以上。

??我們認為，老洋房“受冷”主要受多重因素疊加影響，其中租賃市場受商業工作室及外籍人士退租影響較大，而交易市場一方面受市中心優質地段的豪宅項目分流影響，另外一方面則主要由于老洋房持有成本較高及主體結構限制影響，整體居住體驗并沒有想象中那么好。

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原本“一棟難求”的老洋房，如今在租賃市場“批量掛牌”。

據不完全統計，2025年至今，已有超20棟老洋房掛牌，涵蓋上海多個核心“梧桐區”，面積段從160平到550平不等，大多帶獨立花園，租金價格受地段、面積、裝修情況等波動較大，從3萬到17萬不等，大部分租金價格都在10萬元/月以上。

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??專做老洋房代理的工作人員告訴我們，上海老洋房一直都屬于稀缺房源，一方面是有許多早已收歸國有，另外一方面是受早年單位分配等原因，許多房源里面住著好幾戶人家，產權并不清晰。在他從業的十幾年中，見到和聽到的買賣成交一年基本都在個位數。

??“老洋房有自己獨立的市場行情，整體流通的房源應該也就小幾百套，都是有數的。拿出來租的也是這點。現在房源多了，主要還是因為外國人變少了。當然同時也有很多原本做私人會所、設計工作室之類的退租，至于網上常見的那種網紅博主其實并沒有那么多。老洋房的月租不便宜，外國人對租金價格不敏感，很多跨國企業都有補貼，這是之前最穩定的客群，商業工作室、會所之類的基本都是盈利的，真正的能夠長租在老洋房里的網紅不多，至少我遇到的不多。”

CRIC城市租售系統數據顯示，2024年全年，建筑年代在1950年之前的個人房源掛牌共3212套，其中大部分為面積段在50平方米以下的“一室戶”。若僅統計建筑年代在1950年之前，面積100平方米以上的房源，2024年全年僅126套掛牌，其中包括獨棟、聯排、多層、單層等多種類型。以此來看，2025年至今超20棟老洋房掛牌確實數量較以往相對更多。

??從目前掛牌租賃的老洋房來看，大部分面積段都在300平以上，這主要還受跨國企業及商業工作室退租影響。

??如復興中路某洋房建筑面積296平方米，雙開間三面臨空，擁有約100平方米前后花園，該房源之前被某國際知名企業簽下十年租約，并對房屋做了全方位的改造，2026年年中到期后不再續租，目前該房源不租轉售。

??又如五原路洋房實用面積500平方米，四面臨空，之前為某設計工作室，受業務調整影響不再續租；南京西路某洋房實用面積200平方米，三面臨空，目前為美容工作室，到期后不再續租。

??據了解，以往私宴、建筑/室內設計、服裝設計、美容等行業是租賃此類老洋房做工作室的主力，但如今隨著經濟下行、消費降級，這些行業首當其沖。

??“2018年之前，我所在的公司曾以‘圈層’活動作為主力業務之一，我們每個月都會為客戶舉辦私宴，一場收費在5-10萬元之間，我們會定向邀約10位左右嘉賓來參加晚宴，我們的客戶包含財富管理、珠寶設計、服裝高定、游艇俱樂部、海外置業等，之前每個月至少都有一場晚宴，2018年之后就變少了，如今大半年都不一定有一場。”屈女士告訴我們，當時有一句話很流行“2019年是過去十年最差的一年，卻是未來十年最好的一年”當時他們并不以為然，沒想到是真的。

??據紅餐網數據顯示，2023年5月，上海客單價500元以上的餐廳有2700多家，而到了2024年7月，這個數字銳減至1300多家，減少了一半多。這背后反映出的是高端餐飲市場的急劇萎縮，其中開在老洋房里的私房菜幾乎全軍覆沒。

??設計工作室之類的公司也是如此，2024年上半年54家上市設計企業合計實現營收754.5億元，同比下降8.7%，其中建筑設計類行業營收情況不佳，10家企業中僅2家企業實現營收增長，平均下滑幅度為21%。就算是最為堅挺的明星事務所也避免不了項目縮減，搬辦公室降成本，裁員降薪。原本有一定“溢價”和“情緒價值”的老洋房，在這樣的背景下顯得不夠“務實”。

??國家統計局數據顯示，2024年1-12月，我國服裝行業規模以上（年主營業務收入2000萬元及以上）企業13820家，實現營業收入12699.15億元，同比增長2.76%，利潤總額623.81億元，同比增長1.54%，但企業虧損面達20.07%，比2023年同期擴大1.03個百分點。

??美容等行業同樣如此。在以往，市場整體氛圍比較喜歡小資，講究有格調的生活。與普通商業及寫字樓相比，這種可以改造的老洋房非常受喜歡精致生活方式的中產階級歡迎，但隨著整體市場風向轉變，如今消費者變得更注重性價比，于是原本這些老洋房主要受眾的商業工作室開始撤離，這一切都是由供求決定的。

??不僅僅是租賃市場，隨著整體市場下行，老洋房價格也出現不同程度“跳水”。

??2024年底至今銷售價格出現明顯降價的老洋房中有的降幅已近25%，如紹興路某聯排老洋房建筑面積190平方米，目前售價4500萬，較之前掛牌價下降近1500萬。若從絕對值來看，湖南路某花園洋房報價約2.78億，已較之前下降1.22億。

??專做老洋房代理的工作人員表示，對于上億的老洋房來說，房東基本上不會直接與他們接觸，而是會委托一個代理人替他處理各項事宜，所以賣家基本上不可考，“代理人負責對接房東，我們負責對接客戶，基本上是這樣的一個模式，我們也基本上不會主動打聽房東的具體情況，做我們這行都是很有分寸感的。”

??從目前的客戶群體來看，大部分都是對老洋房有情懷的年紀相對較大的客戶，如今的年輕人更愿意選擇新的豪宅。

??CRIC數據顯示，2024年全年總價5000萬以上豪宅共供應925套，較2023年同期大漲349%，明顯高于歷年水平，其中內環內占85.84%，從成交來看，2024年全年總價5000萬以上豪宅共成交585套，同比上漲229%，其中內環內成交占79.15%。

??2024年全年上海核心地段豪宅供求皆明顯大漲，其中還不乏許多風貌別墅類項目，廣受市場歡迎。

??從2024年初的中海·順昌玖里，到外灘壹號院、翠湖六期，再到露香園·天譽……無論是對老上海有情懷、喜歡懷舊的客群，還是講究居住體驗感相對年輕的客群都能找到適合自己的選擇。

??上海市中心優質地段的豪宅項目正不斷分流原本屬于老洋房的客群。

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??與此同時，隨著這些年來商業工作室、民宿等的發展，也使得越來越多的人開始接觸到老洋房，市場開始對老洋房的“去魅”。

??曾在巨鹿路開民宿的老板景先生告訴我們，老洋房的居住體驗其實并沒有想象中那么好，“最大的問題是漏水、防潮和除蟲，這是上海幾乎所有老洋房的通病，除此之外，還有隔音和保溫等問題，這些問題很多都是建筑本身的缺陷，老洋房大多都是木結構的，上海梅雨季要防霉，像現在這樣的時候還要防蟲和白蟻，如果要改造翻新什么的，還涉及歷史建筑保護條例、鄰里協調、特殊施工許可等很多層面，比想象中還要繁瑣。”

景先生總結說，老洋房適合情懷和收藏，真正居住的意義其實不大。

??“老洋房”是上海的名片之一，很多核心地段都有幾條知名街道成為眾人參觀打卡的所在，“梧桐區”這三個字也成了一種特殊的存在。

??作為老洋房本身，見證了上海近一個世紀的變遷，以其深厚的歷史背景和獨特的文化魅力吸引著來自全世界各地的人們。

??我們看“老洋房”，更多的時候看到的是歷史、故事、文化、藝術……其獨有的魅力，使得老洋房成為一種特殊的存在。

??作為上海不可或缺的存在，老洋房在如今整體市場環境下出現了租賃市場“批量掛牌”，交易市場售價“跳水”的現象，這一方面是整體環境變得更加理性和務實，另外一方面也能讓老洋房減少商業化，回歸真正懂其價值的人的手中。