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??先后3次掛牌股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)@一次終于成交。

??3月17日，海南產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布公告，三亞臨春第壹城市更新開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三亞臨春第壹開(kāi)發(fā)公司”）90%股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目摘牌結(jié)果公示期滿(mǎn)，股權(quán)受讓方最終確定。

??一家名為“海南華宣房地產(chǎn)有限公司”的房企，成為該股權(quán)交易項(xiàng)目的最終受讓方。

??2024年11月初，作為三亞市超級(jí)城市更新項(xiàng)目——臨春片區(qū)城中村改造起步區(qū)項(xiàng)目的“操盤(pán)”國(guó)企，三亞臨春第壹開(kāi)發(fā)公司在斥資超11億元拿地之后不久，便對(duì)外掛牌出讓其90%股權(quán)，掛牌價(jià)為8154.85萬(wàn)元。

??外界之所以認(rèn)為該受讓方“神秘”，是因?yàn)槌闪H一年多的該房企對(duì)外界顯得“格外低調(diào)”，網(wǎng)上鮮有該公司更多的公開(kāi)信息。其企業(yè)內(nèi)部構(gòu)架也十分簡(jiǎn)單，主要人員3名，100%持股單一股東，執(zhí)行董事兼總經(jīng)理、法定代表人“一肩挑”。

??“我目前沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)這家公司。”三亞房地產(chǎn)行業(yè)多名行內(nèi)人士告訴記者，按理說(shuō)，這么大的城市更新項(xiàng)目，作為項(xiàng)目關(guān)聯(lián)企業(yè)他們都會(huì)了如指掌。

??臨春片區(qū)城市更新項(xiàng)目是三亞市超級(jí)民生項(xiàng)目。記者了解到，三亞臨春片區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)用地總面積為183.51公頃（2752.65畝），其中城市建設(shè)用地面積為160.23公頃（2403.45畝），規(guī)劃范圍內(nèi)建筑總面積為184.45萬(wàn)平方米。

??3月18日，三亞市召開(kāi)城市更新工作專(zhuān)班會(huì)議，要求“有力有序有效”推進(jìn)2025年城市更新項(xiàng)目。去年年初，三亞市集中推介包括臨春片區(qū)在內(nèi)的12個(gè)城市更新項(xiàng)目，總面積約1.4萬(wàn)畝，總投資額超1800億元。

??超級(jí)城市更新項(xiàng)目啟幕

??在掛牌截止時(shí)間的前一天，即2024年9月29日上午9時(shí)20分，三亞臨春第壹開(kāi)發(fā)公司僅經(jīng)一輪加價(jià)，以11.08億元最高報(bào)價(jià)，拿下三亞市臨春片區(qū)控規(guī)D-07和G-07地塊的開(kāi)發(fā)使用權(quán)。

??實(shí)際上，本次國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓?zhuān)腿齺喤R春第壹開(kāi)發(fā)公司一家企業(yè)參與競(jìng)價(jià)。兩幅地塊成交價(jià)高出起始底價(jià)61萬(wàn)元。有人進(jìn)行了測(cè)算下，前述地塊的成交樓面價(jià)僅為8523元/平方米。

??這是臨春片區(qū)城中村改造起步區(qū)首次出讓住宅用地，也意味著該片區(qū)城市更新已啟幕。

??記者了解到，三亞市臨春片區(qū)D-07和G-07地塊合計(jì)使用權(quán)面積為58840.59平方米（88.26畝）。其中，D-07地塊為二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地（市場(chǎng)化商品住房），使用權(quán)面積為34206.82平方米（51.3畝）；G-07地塊用地規(guī)劃性質(zhì)為二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅混合零售商業(yè)用地，兼容比例為7∶3。

??根據(jù)《三亞市臨春片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）暨城市設(shè)計(jì)》批后公布內(nèi)容記載，臨春片區(qū)位于三亞市臨春河?xùn)|側(cè)，被“三山一路”圍合：北至虎豹嶺、南至臨春嶺、西至鳳凰路、東至鳳凰嶺，總用地面積約183.51公頃，城市建設(shè)用地面積為160.23公頃，其中居住用地72.13公頃，占規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地總量的45.02%。

??據(jù)上述規(guī)劃設(shè)計(jì)，臨春片區(qū)規(guī)劃定位為生態(tài)化、高品質(zhì)、特色型的產(chǎn)居融合發(fā)展示范樣板。“既是城市新發(fā)展階段吸引高端人才的核心片區(qū)，又是由海向山全面發(fā)展趨勢(shì)下的臨山社區(qū)示范”。

??2023年，《三亞臨春片區(qū)城市更新搬遷補(bǔ)償安置方案》出爐，并于是年6月6日起施行。

??按照上述搬遷補(bǔ)償安置方案，以房屋總建筑面積為340平方米的搬遷戶(hù)為例，如果選擇貨幣補(bǔ)償方式，可獲補(bǔ)償金額合計(jì)536萬(wàn)元之多，另外還可以享受相應(yīng)面積的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房的收益。

??記者了解到，臨春片區(qū)城市更新項(xiàng)目計(jì)劃分四期更新建設(shè)，搬遷土地面積約1565.55畝，更新范圍涉及7個(gè)居民生產(chǎn)小組，總戶(hù)數(shù)1770戶(hù)，總?cè)丝?200人。

??股權(quán)出讓兩次掛牌受挫

??一家成立時(shí)間不長(zhǎng)的民企，突然將國(guó)企項(xiàng)目公司90%股權(quán)及超10億元的資產(chǎn)包收入囊中，成為三亞“巨無(wú)霸”城市更新項(xiàng)目中的“操盤(pán)手”，自然引起外界的廣泛關(guān)注。

??作為三亞市城投旗下的項(xiàng)目公司，三亞臨春第壹開(kāi)發(fā)公司以11.08億元拿下三亞市臨春片區(qū)控規(guī)D-07和G-07地塊一個(gè)月后，在產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)上掛牌，以8154.85萬(wàn)元的掛牌價(jià)出讓其90%股權(quán)。

??根據(jù)掛牌公告內(nèi)容顯示，三亞臨春第壹開(kāi)發(fā)公司成立于2023年6月7日，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、土地整治服務(wù)、房屋拆遷服務(wù)等相關(guān)業(yè)務(wù)，其公司主要資產(chǎn)為臨春片區(qū)起步區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)益及貨幣資金等。

??經(jīng)評(píng)估公司評(píng)估，截至2024年9月30日，三亞臨春第壹開(kāi)發(fā)公司資產(chǎn)總額約為14.5億元，負(fù)債總額約為13.6億元，凈資產(chǎn)超過(guò)9000萬(wàn)元。

??掛牌出讓公告也披露了標(biāo)的企業(yè)的重大事項(xiàng)，大概歸納為：三亞臨春第壹開(kāi)發(fā)公司需承擔(dān)項(xiàng)目的搬遷補(bǔ)償費(fèi)用，搬遷補(bǔ)償費(fèi)用約5.65億元；三亞臨春第壹開(kāi)發(fā)公司名下?lián)碛械牡貕K，需要支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額為11.08億元，公告發(fā)布前已支付首付款5.54億元，還需在今年10月15日前向土地出讓部門(mén)支付余下款項(xiàng)。

??另外，受讓企業(yè)還需要支付和承擔(dān)其他相關(guān)費(fèi)用。有行內(nèi)人士粗略算了一下，若受讓方拿下三亞臨春第壹開(kāi)發(fā)公司90%股權(quán)，至少需攜帶14億元巨資才能平穩(wěn)入局。

??但首次股權(quán)掛牌出讓受挫，該交易項(xiàng)目不得不于2024年12月3日延期轉(zhuǎn)讓交易。然而，是年12月16日，該股權(quán)交易因未征集到意向受讓方而終止掛牌。

??低調(diào)房企“吞”下國(guó)企9成股權(quán)

??今年2月10日，該股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目繼續(xù)掛牌。

??3月13日，海南產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布三亞臨春第壹開(kāi)發(fā)公司90%股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目掛牌結(jié)果公示，稱(chēng)截止3月10日下午5時(shí)前共征集到1名意向受讓方。該所舉行綜合評(píng)議會(huì)和網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)，根據(jù)相關(guān)程序和遴選辦法，確定第一候選人為“海南華宣房地產(chǎn)有限公司”。

??3月17日，海南產(chǎn)權(quán)交易所再次發(fā)布公告，稱(chēng)三亞臨春第壹開(kāi)發(fā)公司90%股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已公示期滿(mǎn)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定的程序和遴選辦法，確定第一候選人海南華宣房地產(chǎn)有限公司為最終受讓方。

??根據(jù)天眼查APP的查詢(xún)信息，海南華宣房地產(chǎn)有限公司成立于2024年1月23日，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，法定代表人為“李建林”，其也是該房地產(chǎn)公司的執(zhí)行董事兼總經(jīng)理，持有該企業(yè)100%股份。

??另有公開(kāi)信息顯示，2024年1月30日，海南華宣房地產(chǎn)有限公司獲三亞市營(yíng)商環(huán)境建設(shè)局許可的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，許可內(nèi)容為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)核準(zhǔn)（告知承諾制）”。

??關(guān)于海南華宣房地產(chǎn)有限公司的其他信息，在網(wǎng)上鮮有見(jiàn)到。也有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)人士告訴記者，該房企是一家民企，資方老板在河北省從事機(jī)電行業(yè)。但這一說(shuō)法尚未得到相關(guān)證實(shí)。

??對(duì)于房企此類(lèi)入局城市更新項(xiàng)目，當(dāng)?shù)啬撤科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，這也是城市更新項(xiàng)目“通用操作法”，先由當(dāng)?shù)貒?guó)企成立項(xiàng)目公司拿地，承擔(dān)前期的土地整治、房屋拆遷等服務(wù)，然后進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)渌鐣?huì)資本以受讓項(xiàng)目公司股權(quán)的形式，深度介入城市更新項(xiàng)目。