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??2025年，房地產行業政策以 “需求提振+供給優化+金融協同” 為核心，通過因城施策調減限制、稅費減免、信貸擴張、保障房擴容、城中村改造、收儲存量和推廣“好房子”等舉措，推動市場向“量穩價穩”實現止跌回穩，推進行業從高杠桿擴張轉向民生導向的高質量發展。

??9·26一攬子政策強信心穩預期，2025年開局行業延續止跌回穩勢頭。房地產市場呈現“政策托底+市場自發修復”雙重特征，但“核心城市局部修復、中小城市深度調整”的結構性矛盾突出，市場仍處“L型”筑底階段，仍需要持續用力推動房地產市場止跌回穩。

??在3月5日《政府工作報告》，房地產再次被列入“防風險”任務板塊。但今年一個關鍵變化：強調安全與發展并重，堅持在發展中逐步化解風險，變防守為主動出擊，實現高質量發展和高水平安全的良性互動。

??有關如何實現房地產市場止跌回穩？通過對《政府工作報告》、3月9日的全國人大《民生主題記者會》和3月17日《提振消費專項行動方案》等報告解讀，我們認為短期有五大核心措施：

??首先，調減限制性政策，與此前“四個取消、四個降低、兩個增加”政策穩定延續。核心城市進一步調減限購、限售等行政限制，進一步放寬商業和公積金貸款首套和二套首付比例門檻、取消多套房貸款限制。

??其次，降低購房成本與稅費負擔。一方面，各地方可在權責范圍內提高公積金貸款額度，允許“商轉公”異地使用，增強對青年、新市民的保障力度。優化個人所得稅、契稅、增值稅、土地增值稅等政策，降低交易環節稅負。通過經紀協會協商減低二手交易中介費或者搭建政府平臺撮合交易。

??再次，增加收入、提振消費能力。節流方面，3月9日全國人大民生記者會上，央行行長潘功勝表示：“去年存量房貸利率的下行，每年可以為超過5000萬戶家庭減少利息支出約1500億元“。存量房貸利率仍有下調空間，推動商業銀行下調存量房貸利率，降低居民還款壓力。《提振消費專項行動方案》也明確：“消費能力保障支持行動，加大生育養育保障力度。強化教育支撐。提高醫療養老保障能力。保障重點群體基本生活。”開源方面，多渠道增加居民收入，例如通過穩崗就業、失業保險返還等，工薪個人所得稅調整，穩定股市和債券市場來拓寬居民財產性收入渠道等。

??政府工作報告中提出要持續推進城市更新，城市更新是城鎮化發展歷史的必然過程。在3月9日全國人大民生記者會上住建部部長倪虹表示：2025年持續推進城市更新，重點有三類項目。其中和房地產行業直接相關的是第一類即民生類的項目。主要抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造范圍，因地制宜實施改造。也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。二是城中村改造項目，現在范圍已經擴大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套的基礎上，繼續擴大改造規模。三是大力推進完整社區建設，重點是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設施，增補托育服務設施、兒童活動場地。

??城中村和危舊房改造政策的核心在于“以存量撬動增量”。報告顯示，2024年，城中村改造擴圍至300多個城市，實施城中村改造項目1790個。2025年，將加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，計劃在新增100萬套城中村改造和危舊房改造的基礎上繼續擴大改造規模。

??短期通過貨幣化安置和專項融資拉動需求、穩定市場預期，助力樓市止跌回穩，通過貨幣化安置（如直接發放購房補貼或房票），引導被拆遷居民優先購買存量商品房，預計2025年新增100萬套城中村改造將拉動約2億平方米商品房去化，進一步釋放潛在剛性購房需求，加速庫存消化，緩解存量商品房高庫存壓力。

??中期一方面重點通過存量用地盤活（如商辦用房改造為住宅）可合理控制新增城市建設用地供應，避免庫存供需失衡加劇。另一方面，激活房企新增投資并緩解地方財政壓力，如改造中允許調整土地規劃條件（如提高容積率），提升土地開發價值，增強房企參與動力。通過專項債券、政策性金融機構專項借款、稅費優惠等政策組合拳，降低地方政府資金壓力。

??長期則推動城市空間重構、住房品質升級轉型，形成“民生改善—投資增長—產品升級—改善需求釋放”的良性循環。通過優化土地利用方式（如存量商辦轉住宅），盤活低效資源，促進職住平衡與產城融合，重構城市空間結構。

??2025年，房地產行業供給端仍將以“優化增量、盤活存量”重塑行業生態。以需定建，嚴控增量開發，重點消化存量土地。存量房轉化，通過專項債券收購存量商品房轉為保障房，優化供需平衡，加大新市民、青年人、農民工群體的保障性住房供給。

??《報告》指出，“優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應”。“持續推進城市更新和城鎮老舊小區改造，統籌城市低效用地再開發”。一方面可以根據目前市場庫存短期減少或暫停高庫存城市或區域的新增土地供應，另一方面則需要順應市場需求從“有房住”到“住好房”的改善需求為主力的變化，加大城市更新力度、盤活核心區存量低效用地，從而可以騰挪出更多面向改善群體的核心地塊和配套城市區域的地塊，增加“好房子”供給，減少無效供應做到適銷對路，從而降低庫存。

??《報告》指出，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。統籌安排收入、債券等各類財政資金，確保財政政策持續用力、更加給力。在去年新增2萬億元已經安排完畢基礎上，今年繼續安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。

??在各地方政府2025年工作報告中，至少15個省份提及存量商品房和存量閑置土地回購等有關內容，重慶、廣東等多地強調盤活利用存量用地和商辦用房，加大收購存量商品房力度，以優化市場供應結構。賦予地方政府在收購主體、價格和用途上的自主權，盤活存量，加速行業庫存去化。

??自然資源部和財政部聯合下發《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，從明確發債要求及資金使用主體、完善專項債券申報審核流程、做好資金和收益的綜合平衡和嚴格監督管理等四方面作了詳盡操作規范和要求。

??綜上，對市場短期托底影響將快速顯現。一方面，通過政府收儲無力開發的土地，可幫助部分房企實現資產變現，存量去化加速，房企資金壓力邊際緩解。另一方面，土地供應結構優化，核心城市土拍熱度有望回升。重點城市可通過專項債資金收儲核心地段優質地塊，后續入市時將形成“優質地塊-高溢價成交-市場信心提振”的正向循環。如上海、杭州等已出現高溢價地塊的城市，政策疊加效應或進一步凸顯。

??在過去三年及當前階段，風險防范與穩定市場的基礎上，有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式，也是解決房地產行業問題的根本。2024年住建部解釋了房地產行業發展新模式的基本內涵，其中關鍵要建立“人房地錢”要素聯動新機制，要充分滿足人民群眾多層次、多樣化的住房需求，要實現多元化住房供給，處理好市場與保障、租與售、增量與存量三對平衡關系，要推進土地供給利用多元高效，“以房定地”、健全指標跨區域交易機制等，要推進房企融資模式改革，優化預售資金監管機制并逐步過渡現房銷售。

??（1）“好房子“是順應居民改善居住需要，是開發企業實現自我“造血“良性循環的關鍵一環。

??《政府工作報告》提出，要完善標準規范，推動建設“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”。3月9日，全國人大民生主題記者會上，住建部部長倪虹表示將重點從三個方面抓好落實：

??第一，立標準。標準水平決定房屋品質。組織編制《好房子建設指南》，也在修訂《住宅項目規范》，其中有一項，就是把住宅的層高標準提高到不低于3米。

??第二，強科技。 “好房子”和新科技可以相互成就。一方面大力推廣惠民實用的新技術、新工藝、新材料、新產品。另一方面積極推動全屋智能。

??第三，抓項目。不同面積、不同價位都有不同的好房子。將推動城市和企業加快建設“好房子”。“好房子”不僅要有好標準、好建造，還要有好服務。各地首先要把保障房建成“好房子”，結合城市更新，把老房子想辦法改造成“好房子”。

??綜上可見，“好房子”的建造，一方面在于優化住房設計與標準體系，創新空間設計。推廣錯層、復式、挑空起居室等多樣化戶型設計，提升空間利用率與居住體驗，按需設置封閉或開敞陽臺，增強住宅功能靈活性。另一方面，制定覆蓋設計、材料、建造、智能化的全流程標準體系，強化綠色低碳、適老化、無障礙等性能要求。增加綠色建材與建造技術應用落地，加速住宅智能化改造。

??建設“好房子”，不僅給新技術、新產品、新材料提供了廣闊應用空間，還能釋放出擴內需、促消費的巨大潛能。

??（2）發揮房地產融資協調機制作用，做好保交房，是房企實現從“輸血“到”造血“的另一條主動脈。

??盡管保交付高峰已過，但交付問題依然局部存在，仍將是2025年行業需要化解的問題和風險，在2024年房地產融資協調機制的經驗基礎上，繼續發揮其作用，對房地產行業止跌回穩至關重要，為經濟社會的持續發展提供有力支撐。

??當前“白名單”機制已形成 “增量擴面-效率提升-風險隔離”的良性循環，但需突破“申報-審批-放款”轉化率偏低的瓶頸。未來應重點推動省級統籌監管和市場化處置工具創新，實現穩主體與防風險的動態平衡。

??要多措并舉穩就業促增收，穩住就業、提高居民收入，方能促進住房消費。《政府工作報告》指出：“打好政策“組合拳”。提升政策目標、工具、時機、力度、節奏的匹配度。出臺實施政策要能早則早、寧早勿晚，與各種不確定性搶時間，看準了就一次性給足，提高政策實效。加強上下聯動、橫向協作，促進政策從“最初一公里”到“最后一公里”銜接暢通。注重傾聽市場聲音，協同推進政策實施和預期引導，塑造積極的社會預期。”

??貨幣政策適度寬松，降準降息有空間、PSL等結構性工具發力、信貸政策繼續優化。《政府工作報告》指出：“實施適度寬松的貨幣政策。發揮好貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，適時降準降息，保持流動性充裕，使社會融資規模、貨幣供應量增長同經濟增長、價格總水平預期目標相匹配。優化和創新結構性貨幣政策工具，更大力度促進樓市股市健康發展……。推動社會綜合融資成本下降，提升金融服務可獲得性和便利度。”

??聚焦房地產相關領域，第一，降準、降息仍有空間，在經濟增長、降低社會綜合融資成本等訴求下，年內降準降息仍然可期；第二，結構性貨幣政策工具有望接續發力，定向支持相關領域“優化增量、盤活存量”去庫存。例如PSL支持城中村改造和老舊危房改造、支持城市更新和住房設施適老化改造；特別貸款支持地方政府收購存量商品房回購閑置存量土地，再比如規模達千億的租賃住房貸款支持計劃在多個試點城市落地，拓寬保障性住房再貸款使用范圍；第三，居民住房信貸政策仍有優化調整空間，刺激居民購房意愿和提高購房支付能力。在去年降低存量住房貸款利率、減輕居民利息負擔1500億元基礎上，存量貸款利率仍有繼續下降的空間。首付比例和新增貸款利率同樣有繼續下調的可能性和必要性。

??積極財政支持房地產具體體現在以下三方面：第一，財政擴張支持經濟投資建設、穩定經濟增長、擴大就業基數和穩定勞動者收入預期，這種“擴張性財政+民生導向”的組合，既托底短期增長，又為長期住房消費升級注入動力；第二，地方專項債券支持土地收儲和收購存量商品房，有效降低行業庫存風險，改善行業發展預期；第三，完善社會保障體系提升住房消費信心，減輕居民生育、教育、養老等負擔，增強居民消費信心，對提升住房消費意愿也有積極作用。