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??上市房企三費管控依然面臨挑戰。

??2023年以來，房地產行業尚未復蘇，雖然降本增效、向管理要效益早已成為上市房企共識，但疲弱的銷售行情下，企業三項費用管控難度進一步加大。

??根據中國房地產報記者統計，2021年，TOP50上市房企三費費用率平均數約10%，而2022年這一數值超過12%，2023年，上市房企三費費用率繼續升至13.09%。

??房企間的費用率分化也在進一步加劇。值得注意的是，今年上半年，中海地產不再是TOP50上市房企中三費費用率最低的企業，濱江集團取而代之，上半年的三費費率僅有3.71%；對比之下，華夏幸福上半年三費費用率高達54.84%，二者相差超50%。

??整體而言，央企、國企和部分優質民營企業費用率相對較低，而出險房企普遍費用管控能力較弱。不過，為了保證現金流，部分出險房企發展急速收縮，三費也隨之下降，這也是上半年超六成房企虧損的情況下，個別民營房企卻能正向盈利的原因。

??三費“抬頭”部分出險房企收縮明顯

??2023年上半年，上市房企三費費率有所“抬頭”。根據中國房地產報記者統計，相比2022年末，今年上半年TOP50上市房企中有接近一半的企業三費費用率上升。

??這其中不乏一些頭部房企和大型央企，例如中海地產2022年三費費用率為4.2%，今年上半年升至4.41%；萬科的三費費用率從2022年升至5.02%；招商蛇口則從4.63%上漲至6.35%；華潤置地從6.16%上漲至7.84%。此外，建發國際、保利置業、中國金茂今年上半年三費費用率均有所上升。

??對比之下，部分出險房企上半年三費費用率驟降。

??最典型的是中梁控股。2022年，中梁控股的三費費率為9.24%，而上半年這一數值已經降至4.27%。

??另一方面，根據中國房地產報記者此前統計，上半年有超六成房企虧損，在此情況下，中梁控股依然微弱盈利。據其內部人士表示，刨除其他有點微利主要是三費降得比較多，收縮比較快。

??與中梁控股類似的還有正榮地產，上半年三費費用率已經從2022年的12.63%下降至7.88%；中南建設上半年三費費用率從11.14%下降至8.08%，金科股份、榮盛發展、融創中國上半年三費費用率相比2022年均有較大幅度下降。

??一位上市房企財務人士表示，出險房企三費收縮，核心在于保證現金流，在現階段，現金流一斷就都完了。而部分大型的央企三費費用上升實際上與公司仍在擴張發展相關，雖然這一輪行業調整中民營房企受挫嚴重，但卻是央企、國企逆勢擴張的機會。

??雖然由于急速收縮導致部分出險企業三費降低，而一些央企、國企由于持續擴張導致三費有所上升，但整體而言，TOP50上市房企中，三費費率較低的企業仍以頭部房企和央企、國企為主，例如中海地產、保利發展、綠地控股、招商蛇口、綠城中國等，三費費率普遍在10%以下。

??而三費費率較高的企業中，出險企業占比較多。弘陽地產、中國恒大、寶龍地產、富力地產、世茂集團、華夏幸福、碧桂園，這些出險企業三費費率均在20%以上。

??上述人士認為，近期這波政策預計會對市場形成短期利好，但長期來看，收入和預期問題不解決，市場難以保持熱度。所以短期內，一些出險房企為了保證現金流依然會繼續壓縮三費。

??濱江費用管控強過中海

??房企財務費率劇烈分化

??長期以來，中海地產都是業內盈利楷模，超強的盈利能力也源于其極致的費用管控。不過，今年上半年，中海地產“費用管控能力最強”的稱號要讓位于濱江集團了。

??數據顯示，今年上半年，濱江集團三費費用率僅為3.71%，其中銷售費用率為1.38%，管理費用率為1.08%，財務費用率為1.25%，三個單獨項在業內也都處于較低水平。

??據克而瑞研究數據顯示，濱江集團自2017年至2022年，三費費用率均低于其重點監測的樣本房企的平均水平。濱江集團對成本的細致把控，與其長期穩定的供應商體系和人均過億元的營銷強軍團隊密不可分。

??反觀中海地產，從2021年至今，其三費費用率在持續上漲，但整體費率仍舊不足5%，管控能力依舊相對較強。

??不過值得注意的是，雖然從數據上看，濱江集團的三費管控能力強于中海地產，但二者歸屬母公司股東的凈利潤卻遠不在一個等級。從2023年中期數據來看，中海地產半年盈利為134.9億元，而濱江集團盈利僅為16.37億元。

??除了濱江集團和中海地產，上半年，三費費用率控制在5%以下的企業還有中梁控股；三費費用率在5%~10%的企業有18家；三費費用率在10%至20%之間的企業有16家；20%以上企業有7家。

??雖然銷售費用率是房企三費中比較難降低的，但今年上半年，在TOP50上市房企中，仍然有約一半房企銷售費用率在降低，總體降幅比較平穩，降幅最高為榮盛發展，下降2.84%。這說明，在銷售持續疲弱的市場環境下，房企也開始意識到部分營銷手段難以抵抗行業大勢，因此不再像之前一樣投入營銷費用。

??相比營銷費用率的平穩變動，今年上半年，房企財務費率則劇烈分化，財務費用管控較好的房企，費率不足1%，例如龍湖集團、華發股份、中海地產、金輝控股等7家房企，而有些房企財務費用高企導致費率較高，例如世茂集團、華夏幸福，上半年財務費用率均在20%以上。

??此外，今年上半年，有21家房企財務費用率下降，有22家房企財務費用率上漲。不過在業內人士看來，房企收縮杠桿依然是大趨勢，隨著供需兩端政策發力落地，房企融資環境改善，預計財務費用可能會再降低。