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??今年的中報季，仍堅持召開業績會的民營房企寥寥可數，美的置業控股有限公司（以下簡稱“美的置業”，03990.HK）是其中之一。

??8月初，碧桂園宣布面臨短期流動性壓力，令民營房企的資金安全再度被放到聚光燈下審視。在8月30日的業績會上，美的置業董事會主席郝恒樂直言：“最近對于公司存量的信用債等，我還是比較關注。總的來說有壓力，但是目前來說，對于美的置業我們是不擔心的。”

??業績公告顯示，該公司一年內到期的有息負債為124億元，今年內需到期兌付的公開債務僅8.4億元，壓力主要在明年。郝恒樂表示，中央對民營企業的支持在金融端等方面不斷強化，美的置業有信心能得到金融機構的融資支持。

??他強調，信用是美的置業的底線，“任何方面出問題，公司的信用都不能出問題。”

??加速去化 堅守價格

??從業績數據來看，今年上半年，美的置業穩住了營收和銷售的指標，但盈利能力還是受到了行業下行的影響。

??期內，該公司實現合約銷售金額約405.6億元，較去年同期的400.3億元，增長約1%，實現收入363.35億元，同比上升14.8%，毛利47.92億元，同比下降15.5%。公司擁有人應占利潤7.82億元，同比下降49.2%。

??今年上半年，美的置業的毛利率為13.2%，同比下降了4.7個百分點。該公司首席財務官林戈表示，任何一個行業在供給側改革的過程中一定會出現這樣那樣的調整，美的置業的毛利和利潤水平也在接受行業的挑戰。他解釋，公司集中資源深耕戰略城市，把以前想用時間換空間的物業變成現金流找機會，交替的過程中，不排除毛利率會受到一定的影響，“如果市場能夠好，我認為毛利率會變成U字型的水平線。”

??就行業形勢而言，郝恒樂認為，目前整個房地產行業仍處在深度的調整期，市場景氣度比較弱，“我認為核心的東西還是現在整體的存量比較大，需求相對比較弱。”他表示，市場層面真實的需求是絕對存在的，消費者有需求但是不愿意出手，不僅僅是價格和購買力的問題，更多是心理和預期的問題。今年，從中央到地方都出臺了需求端的政策，“推出的政策非常具體，力度很大，對于未來的市場肯定會有一些作用，但是會有一個過程。”長期來看，“公司有絕對的信心，不管怎么樣的調整，機會一定大于挑戰。”

??具體到今明兩年的銷售策略，郝恒樂表示，美的置業手頭上的存量項目資源還是比較充足的，能夠支撐未來兩年合理的銷售規模和市場份額。“當下要加快銷售去化和銷售回款，做儲備結構性的調整，加快對滯重庫存的去化。”價格方面，他認為，目前房地產市場有三股力量在堅守價格，除了國企央企，還有穩健的民營企業和債務違約企業。“我們主流的民營企業還是守住了持銷物業的價格，個別的尾盤，結構不好的業態會一盤一策。”而暴雷企業選擇的策略也是保資產，守價格。“需求端來說，市場調一點價格，對流量的改善也沒有太多的改善，這不僅僅是銷售價格的問題。未來的預期和信心是主要的因素。第二個因素是產品，產品結構足夠好，產品力足夠強，高價客戶也愿意來。整個市場的力量不是降價的趨勢主導，是穩價、守價的趨勢主導。”

??守信用底線 調資產結構

??在行業規模增長放緩的大趨勢面前，美的置業也在持續的降杠桿。“從去年到今年，公司在降杠桿方面成效顯著，提升了安全度。只有公司是安全的、健康的，才能抓住未來，分享未來調整機會過后的紅利。”郝恒樂表示。

??林戈則形容美的置業是如履薄冰的在應對行業變化，“我們堅持做24個月的流動性預警，這是非常好的策略。”據了解，2021年底至今年上半年，該公司的有息負債減少了148億元。截至2023年中期，美的置業的有息負債總額438億元，一年內到期的有息負債為124億元，剔除受限制現金的現金短債比為1.49，凈負債率下降至39.8%，扣預資產負債率也下降至67.9%，加權平均融資成本為4.68%。

??“開發貸、按揭業務非常順暢，我們有金融、銀行端的支持。信用方面，目前我們無論是發債還是中票，都是民營企業里面的佼佼者。“對于美的置業的融資表現，林戈還是比較滿意的。

??“保信用”是美的置業的重要目標，保資產價值也是。今年上半年，該公司在廣州、佛山、長沙新增了項目儲備，權益貨值38億元，同時退出部分弱三線和和四線城市，減少權益貨值3.8億元。自2021年以來，該公司已經清退了23個低量級城市的項目，權益貨值減少33億元，于二線及以上城市收購了17個項目的股權，增加94億元的權益貨值。

??截至2023年6月，美的置業的土地儲備面積權益比提升至72%，較期初上升3%，其中二線及以上城市的占比為67%。

??“退和收是按照公司的戰略算大帳，快速進行解決，快速推進，形成公司的風險控制。”郝恒樂認為結構性的機會持續存在，因此，美的置業接下來新增的土地首先是定底線，在底線之上，能獲取就獲取，不能獲取絕不突破底線。同時結合存量和目標核心城市的存銷比，以及現金流狀況去進行新的土地增補。

??為了進一步提升投資的安全系數，美的置業還將不斷做減法，加快低能級城市項目出清的力度。據美的置業副總裁王全輝透露，接下來的一兩年，該公司將堅定執行城市布局升級的戰略，“讓布局更加清晰，讓管理難度不斷減少。”