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??受產業扶持政策導向牽引，大量資本曾涌入農副產品批發城（以下簡稱“農批城”）的開發熱土,一些激進擴張的企業也為此付出了代價。

??成立于2007年的開發商江蘇潤恒物流發展有限公司（以下簡稱“江蘇潤恒物流”），曾經在全國19個城市完成對潤恒城的布局，動輒圈地數百畝甚至上千畝，如今卻陷入激進擴張的泥沼，深陷債務泥潭，名下多處資產將被處置。

??5月上旬，中國房地產報記者多方調查了解，江蘇潤恒物流旗下的潤恒城項目因在各地快速擴張引發一系列“后遺癥”。除了南京潤恒城有房產將被處置外，哈爾濱、沈陽等地潤恒城項目也有名下抵押物將被處置和拍賣的現象。

??在潤恒城擴張版圖中，有項目因資金吃緊，運營數年后其核心設施冷庫至今未曾建設，使冷鏈物流園區長期無法擺脫“有殼無核”發展窘境；也有項目側重于產業地產開發，商品房延期交付現象頻出，農批市場建設疑似走樣；還有項目因資金鏈斷裂，造成長期停工或疑似爛尾，甚至有項目公司瀕臨破產邊緣。

??多處資產被抵押 深陷債務泥潭

??自今年4月以來，位于南京、沈陽、太原等地的“潤恒系”的“農批城”均進入緩慢復蘇通道，江蘇潤恒物流卻仍在低谷徘徊。

??據企查查顯示，4月21日，江蘇潤恒物流新增欠稅公告5條，累計新發生欠稅金額269.47萬元。此前，該公司名下多處資產將被處置。另據《江南時報》報道顯示，2023年3月22日，中國華融資產管理股份有限公司江蘇省分公司發布對其擁有的江蘇潤恒物流等3戶不良債權，擬進行處置的公告。“公告”顯示，此次債權本金約為4.76億元，抵押資產位于南京市江寧區東山街道文靖路以西的南京潤恒城內3座冷庫及2座交易市場，占地面積74175.4平方米，土地性質為批發零售用地。其中，涉及江蘇潤恒物流名下倉儲與商業用房共6處，累計建筑面積87318.46平方米。

??中國房地產報記者據不完全統計，上述抵押資產處置是其2020年以來發布的第三次資產抵押信息。

??據江蘇潤恒物流網站顯示，江蘇潤恒物流成立于2007年，總部位于南京，是以冷鏈為核心，集線上、線下深度融合的現代農產品流通平臺運營商。該公司網站還顯示，江蘇潤恒物流先后在全國19個城市完成對潤恒城的布局，其中南京、哈爾濱、沈陽、銀川、包頭、太原、泰安等地項目已成功運營，有力促進各項目所在地民生經濟與“菜籃子工程”的發展。截至2017年，企業總資產逾300億元，線上線下交易平臺累計完成交易量超2000萬噸，年交易額突破3000億元。全國已運營及在建冷庫容量達380萬噸，位居中國冷鏈百強企業前列。

??曾經的輝煌與現實的落差，在江蘇潤恒物流無序拿地擴張中初見端倪。2021年1月，江蘇潤恒物流常務副總裁王朝俊在接受媒體采訪時表示，彼時該企業在全國各地有大概1萬畝的商業用地。“大概還有50億元的銀行債務。目前就是希望盡早將其他資產解除凍結，然后清理部分資產用于償還債務。”

??江蘇潤恒物流旗下潤恒城項目發展前景同樣不容樂觀。除了南京潤恒城有房產將被處置外，哈爾濱、沈陽等地潤恒城項目也有名下抵押物將被處置和拍賣的現象。盡管泰安、邢臺、沈陽等地潤恒城欲通過加大商鋪、公寓租售力度，試圖加快資金回籠步伐，但收效甚微。

??冷鏈不冷 園區被指“有殼無核 ”

??早在2018年上半年，號稱打造10萬噸超大冷庫群、華北地區最大冷鏈物流基地的潤恒城項目落戶河北邢臺經濟開發區，為當地開啟“城市冰箱”建設序幕。彼時，該項目對外推廣為邢臺潤恒農副產品冷鏈物流產業園，規劃總用地面積736畝，總投資23億元，總建筑面積約37萬平方米。該項目被列為河北省2018年重點建設項目、邢臺市“十三五”規劃重點建設項目、邢臺經濟開發區重點招商引資項目。

??從奠基到啟用至今，邢臺潤恒城成長已過去近5年時間，超大冷庫群建設卻沒了蹤影。

??5月13日，記者在邢臺潤恒城走訪時發現，仍處于建設階段的農批市場目前由大棚、倉儲、商鋪及辦公樓等主要建筑設施組成，其中，數十棟商鋪待完工外，其余大部分設施均已投入使用，主要經營有機綠色食品、果蔬、凍品水產、精品生鮮、糧油干副等。記者注意到，該市場6號倉儲交易區雖標注有冷鏈物流配送等字樣，但據現場工作人員介紹，自市場啟用以來，冷庫已鮮有人提及。因資金壓力，該市場至今并未建設有大型冷庫，只有入駐市場的部分商戶有自建小型保鮮庫。在該市場車輛入口處記者發現，項目起初由奠基時的名稱（邢臺潤恒農副產品冷鏈物流產業園）已變更為邢臺潤恒農副產品（國際）物流產業園。

??對此，邢臺潤恒城招商部呂姓負責人向記者表示，截至目前，10萬噸級冷庫暫未有建設計劃，具體何時建設取決于市場今后運營情況。就目前發展現狀，建設這一標準冷庫至少投資6000余萬元的確不合適宜。“現在市場暫不具備建設冷庫能力,入駐商戶通常采取自建冷庫方式滿足自身發展需求，目前在市場11號保鮮庫區內，由商戶自建小型冷庫9個。”

??據邢臺潤恒城公眾號顯示，該項目在功能布局上規劃為“一核三區五心”，其中，“三區”是指蔬菜水果、水產生鮮批發配送區、農副產品批發商貿區、國際名特優農副產品交易區。而“一核”則是指10萬噸超大冷庫群建設。而這一設施建設，被邢臺潤恒城視為打造華北地區最大冷鏈物流基地的根基。

??或許是因資金承壓，邢臺潤恒城似乎并未急于擺脫“有殼無核”發展的尷尬。

??“當前運營重點不是繼續進行高強度開發，而是加大對尾（商）鋪和倉庫的招商力度。”呂姓負責人還表示，再過1～2個月，市場南區的商鋪即可交付使用，全部為40年產權式商鋪，共計300余套，戶型面積90平方米至140平方米，銷售均價每平方米11000元，目前仍有50余套尾鋪在售。此外，市場內還有部分倉庫對外出租。

??逾期交付 項目爛尾風險加劇

??記者經梳理發現，“商鋪+公寓”已成為眾多潤恒城項目開發“標配”，但在多種因素疊加影響下，多個項目配套建設的商鋪、公寓出現延期交付，引發購房者擔憂。延期交付余波還對項目整體開發沖擊明顯，包括商鋪、公寓、及大型倉儲在內等在建工程，普遍處于長期停擺和疑似爛尾狀態。

??2022年7月16日，有購買山東泰安潤恒城商鋪業主在人民網《領導留言板》反映稱，該群眾于2016年在泰安市岱岳區滿莊鎮潤恒城B17地塊購買門面房（商鋪）一處，截至反饋日期項目仍未竣工，且無施工跡象。希望住建部門能夠協調相關交房問題，化解社會矛盾。

??在此之前，還有群眾在向媒體反映泰安潤恒城延期4年不交房。反映內容顯示：近300位業主選擇購買了泰安潤恒城商品房，按照購房合同約定房屋應在2019年交付，但在延期4年后，項目停擺業主沒有等來交房。

??2022年8月5日，泰安市岱岳區滿莊鎮政府經調查核實后回復：泰安潤恒冷鏈物流產業園項目位于泰安市岱岳區滿莊鎮，占地約670畝，2015年11月底正式開工。項目批復規劃建筑面積約489052平方米，已完成建筑面積約32萬平方米，入駐商戶200余家。截至2022年8月泰安潤恒城B17地塊基本處于停滯狀態，該地塊主要涉及4號樓、7號樓兩棟沿街商品房，購房（含抵賬）業主154戶，由于項目方與施工方在工程款方面存在糾紛，在工程主體完工后，水、電、道路配套一直未施工，導致未交房。

??2023年5月17日，泰安潤恒城的一位姚姓負責人向記者表示，近期上述房源已經可交由業主使用，但至今仍未達到法定交付條件，原因是“工程還未竣工”。

??然而，位于“B17地塊”上的商鋪僅是泰安潤恒城開發商品房幕布下的冰山一角。記者據了解，泰安潤恒城分二期開發完成，一期主要建設有果蔬交易中心、國際食品交易中心、冷鏈倉儲配送中心、金融商務區及20萬噸級專業冷庫等設施，配套建設的商鋪、公寓等商品房遠超千套，僅果蔬交易中心商鋪520套。二期則主要開發為副食商貿城、潤恒商務酒店、櫻花主題精品酒店等，其中，櫻花主題精品酒店規劃開發千余套公寓。“受房地產市場持續低迷影響，櫻花主題精品酒店至今未動工建設，潤恒商務酒店則在近兩年也一直處于施工停滯狀態，僅僅停留在地下室施工階段。”姚姓負責人對記者說。

??同樣因項目長期停工引發業主廣泛關注的還有四川崇州潤恒城項目。2023年5月5日，崇州市住房和城鄉建設局就有群眾反映如何解決崇州潤恒城爛尾一事回復稱：經調查，成都崇州潤恒城農副產品冷鏈加工與電商物流產業園項目，因江蘇潤恒物流諸多原因導致項目于2020年8月全面停工，至今未復工。

??期間，針對有購買崇州潤恒城商品房業主反映，要求開發企業退還誠意金的問題。崇州市住房和城鄉建設局表示，已會同相關部門多次搭建退款協商平臺，經協商，潤恒公司承諾保持每月350萬元退款目標，力爭在2021年底前退完購房款。

??記者據網絡中流出的一份疑似由江蘇潤恒物流向崇州市潤恒城項目推進領導小組辦公室提交的“關于崇州潤恒城營銷客戶退款維穩事宜的報告”（潤恒發2020年12號）顯示：截至2020年5月，申請辦理退款并且走完流程的客戶，發重金額約為1.7億元，企業為其辦理退款約1億元，未退款金額約0.7億元。其中，未退款金額在5萬元（含）以內的，約1345萬元，涉及455戶，未退款金額在5萬元以上的部分，約5900萬元，涉及110戶。

??為進一步核實該報告涉及內容，記者先后多次撥打江蘇潤恒物流位于南京總部辦公電話以及南京江寧分公司電話后，均未能接通。

??頻獲扶持 債務風險卻持續上升

??為解決項目問題，崇州市住房和城鄉建設局多次約談、發函江蘇潤恒物流和成都項目公司，要求公司提出切實可行的措施。2022年6月，江蘇潤恒物流等公司則向群眾承諾啟動重整，正在與合作方洽談合作細節，以便形成正式重整方案，盡快啟動項目復工。

??相比之下，寧夏潤恒城項目子公司寧夏潤恒農產品市場有限公司（以下簡稱“寧夏潤恒公司”）及其下屬子公司銀川潤恒置業有限公司（以下簡稱“銀川潤恒置業”），自今年2月以來，便已進入破產重整申請階段。

??2013年初，寧夏潤恒城作為地方重點招商引資建設項目落戶銀川。據了解，該項目計劃總投資50億元，占地面積2300畝，規劃打造一個集專業化、信息化為一體的綜合性農副產品冷鏈物流產業園和農產品電子商務創業園。經過近3年建設，項目一期于2015年11月28日建成并投入使用。

??項目如期啟用背后，或與地方產業政策扶持不無關聯。其中，寧夏潤恒城屢次獲得當地多項產業補助、稅費減免及多筆土地出讓金返還，引發關注。

??曾分別擔任寧夏潤恒公司、銀川潤恒置業兩家公司法定代表人的卞某全，在與寧夏潤恒公司、江蘇潤恒物流的追索勞動報酬糾紛案（2017年蘇0115民初9275號）一審民事判決書中表示，2013年至2015年，他與當地政府及相關部門辦理政策扶持資金和建設規費返減共計1.01億元。

??此外，還涉及一筆土地出讓金3.3億余元的返還。據卞某全介紹，2014年1月，他以寧夏潤恒公司副總經理身份，分別與銀川市、西夏區等政府部門及企業溝通協調，將六宗地塊出讓金33912.75萬元以產業政策扶持方式撥付到賬，解決了江蘇潤恒物流2014年春節前的資金問題。據悉，六宗地塊累計土地面積達到1474畝。

??江蘇潤恒物流、寧夏潤恒公司在上述“一審民事判決書”中也證實，2012年11月9日，江蘇潤恒物流與銀川市人民政府簽訂《寧夏（銀川）潤恒城項目投資協議書》及《寧夏（銀川）潤恒城項目投資補充協議書》，其中約定在江蘇潤恒物流按照規定全額繳納土地出讓款及相關稅費給國土管理及相關部門后，由銀川市人民政府下屬企業銀川市城市建設投資控股有限公司于當日開具等額保函，確保30日內將該筆款項以符合產業政策扶持資金的方式全額獎勵給江蘇潤恒物流。

??蹊蹺的是，在頻頻獲得地方“輸血”后，寧夏潤恒城項目關聯公司資金鏈持續緊繃依然。

??記者梳理發現，圍繞寧夏潤恒城施工中的部分土方、建筑、管網（水、電、暖、消防）等工程款項均出現不同程度拖欠。為此，引發項目建筑分包商、采暖設備、建筑安裝、燃氣供應、電力工程等企業不滿，紛紛向寧夏潤恒公司、銀川潤恒置業發起訴訟。

??不過，深陷債務危機的寧夏潤恒城也曾迎來高光時刻。有媒體報道稱，寧夏潤恒城作為西北地區“菜籃子”、“城市冰箱”工程，自2015年8月1日試營業以來，不斷創下寧夏農產品交易數據新高。項目一期日均車流量在500輛以上，日均交易額約1500萬元，蔬菜市場日均交易量達4000噸。

??另據銀川市政府網站顯示，截至2017年2月底，寧夏潤恒城一期市場交易總量達到69.3583萬噸，總交易額達到46.12億元。不僅加速人流、物流、信息流、資金流的要素聚集，還加快銀川西夏區產業結構的轉型升級。

??時隔6年，一度保持強勁勢頭的寧夏潤恒城遭遇債務黑洞反噬，發展步伐再度變得步履蹣跚。