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??“剛剛過去的一年是充滿挑戰(zhàn)的一年，也是公司發(fā)展歷史上極為關鍵的轉折之年。”在3月31日的金科智慧服務集團股份有限公司 （以下簡稱“金科服務”， HK.09666）業(yè)績發(fā)布會上，金科服務董事長夏紹飛說。

??夏紹飛解釋“去年整個地產行業(yè)極度承壓，開發(fā)商大部分所交付項目接房率和入住率都不盡如人意，整個空置房費用的回款也缺乏對應的保障。”

??作為房地產的關聯(lián)行業(yè)，這直接體現(xiàn)在了物業(yè)企業(yè)2022年的成績上。

??2022年年報顯示，報告期內，金科服務營業(yè)收入約為人民幣50.05億元，同比減少約16.1%。報告期內，毛利潤為人民幣9.43億元，同比下降約48.9%，毛利率為18.8%。虧損為人民幣18.39億元，年內擁有人應占虧損約為人民幣18.18億元。

??不可否認的是，增速下降是金科服務不容忽視的事實。

??對此，金科服務表示，“公司將繼續(xù)堅持‘服務+科技’‘服務+生態(tài)’戰(zhàn)略，強化密度深耕和濃度建設，堅持可持續(xù)健康發(fā)展，以獨立的公眾上市企業(yè)的身份向國內領先的第三方高品質綜合服務商轉型。

??疫情因素、項目收縮導致毛利率下滑

??金科服務方面表示，來自非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務的大幅下滑，影響了總收入的增長。

??對于毛利率下降和非業(yè)主增值服務下降原因，金科服務CFO閆凌陽在業(yè)績會上表示，“ 2022年度公司基礎物管收入毛利率略有下降，由24%下降到18%，毛利率下降有諸多原因。”

??一是2022年疫情影響，公司出現(xiàn)了額外的人工薪酬，包括安置補貼費用、防疫成本等。

??二是過往有些收購項目出現(xiàn)了無形資產攤銷，對空置的一些物業(yè)費車位也進行了打折處理。

??三是為了保證發(fā)展的質量，公司主動撤出了一些項目，產生了額外的費用，因此也出現(xiàn)了一次性補償?shù)膿p失。

??此外，關于非業(yè)主增值業(yè)務整體的營收下降了約58%。閆凌陽解釋：“非業(yè)主增值營收下降原因包含兩大方面：一方面，去年房地產寒冬期，金科服務主動做了一些收縮，確保聚焦業(yè)務能有現(xiàn)金流回收，回款有保障；另一方面，保交樓業(yè)務的接手導致2022年非業(yè)主增值業(yè)務收入和毛利潤均有一些下浮。”

??未來將引入新股東吧 向第三方高品質綜合服務商轉型

??事實上，金科服務尋求獨立發(fā)展早就提前進行了布局。

??2021年12月，金科股份引入博裕資本作為金科服務戰(zhàn)略投資者。

??博裕投資代表吳曉力表示，“2022年在民營企業(yè)普遍資金鏈承壓大趨勢下，作為一家不被房企控股的物業(yè)公司，金科服務其實可以更好地獨立發(fā)展。”

??一方面，博裕資本作為控股股東，會在公司治理和財務管控的獨立性上嚴格把關；另一方面，管理層的個人利益、公司的長期利益以及公司長期的股票市值都是牢牢綁定的，管理層有極強的主動主觀能動性，可以帶領公司持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展。

??吳曉力坦言，“未來金科服務也將引入新的股東，包括資源型的股東，對各種股東結構都持開放態(tài)度，公司的股權結構也將更加多元化，成為一家真正意義上公眾的物業(yè)上市公司。”

??值得一提的是，金科服務將本地生活作為戰(zhàn)略發(fā)展的第二增長曲線。

??2022年年報顯示，本地生活錄得4.88億元。資料顯示，本地生活包括餐食業(yè)務、酒館業(yè)務、餐飲供應鏈業(yè)務。餐食業(yè)務在2022年實現(xiàn)收入2億元，同比增長了290%。酒館業(yè)務實現(xiàn)收入1.4億元，同比增長了320%。

??此外，金科服務將繼續(xù)堅持已實施7年的“服務+科技，服務+生態(tài)”戰(zhàn)略。

??關于公司2023年度目標，夏紹飛表示，“一是戰(zhàn)略性地控制對新交付住宅項目的獲取或拓展的節(jié)奏；二是未來會升級到街區(qū)式物業(yè)服務的范疇，戰(zhàn)略重心逐步轉移到存量項目上。去年三、四季度金科服務開始正式推出內部住宅發(fā)展計劃；三是加速核心區(qū)域的布局。金科服務將繼續(xù)深耕西南區(qū)域，做實長江沿線。”

??對于收購兼并方面，夏紹飛稱，“金科服務一直堅持以優(yōu)質住宅為主，去年金科服務總共進場了11個潛在標的，對應在管面積超過2.5億平方米，但受制于行業(yè)估值下降及關聯(lián)房地產的影響選擇放棄。未來金科服務整個并購重心也開始聚焦在優(yōu)質的第三方住宅物業(yè)公司上。”