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??“極其看好2023年！”碧桂園服務執行董事、總裁李長江在業績會上對行業未來給予充分信心，并在回答中國房地產報記者提問時強調，“在任何情況下，今年會堅持全體員工業績為上，堅持業績考核達成目標不動搖。”

??3月29日，碧桂園服務控股有限公司（碧桂園服務，06098.HK）召開2022年業績發布會，報告期內，碧桂園服務實現收入413.66億元，同比增43.4%；毛利102.57億元，同比增15.7%；歸屬股東凈利潤19.43億元，同比減少51.8%。

??“2022年是碧桂園服務服發展歷史上最困難的一年，收入和利潤增長速度明顯放緩，特別是利潤增長沒有達成預期。”李長江表示，疫情防控及關聯行業市場疲軟，資金流動性缺乏，物業服務和非物業增值服務嚴重受限，眾多因素構成了我們的2022年。

??“去年防疫等開支有幾億元，預計今年毛利率會有回升。”碧桂園服務首席財務官、聯席公司秘書黃鵬補充表示。

??發布會上，碧桂園管理層亦表示，公司內部已經開始組織變革，以讓目標更明確，授權更徹底。

??每天簽約4.45個項目

??外部市場嚴峻，作為物業行業龍頭企業，碧桂園服務2022年成績依然可圈可點。

??從整體營業收入來看，碧桂園服務2022年413.66億元的收入，同比增長近半。放在品牌房企2022年銷售榜單中，能排到前40強，超過了不少地產公司去年全年業績。

??對于公司利潤同比下滑，公司管理層沒有回避。黃鵬解釋稱，由于收并購帶來的無形資產攤銷成本增加，以及管理職能人員調整至一線業務等因素，對公司合并毛利率、物業管理服務、社區增值服務的報表數據造成非經營性影響。他預計2023年這一情況會有改善，公司毛利率將得以回升。

??報告期內，碧桂園物業管理服務收入約為人民幣228.5億元，同比增長約65.7%，占總收入比由去年同期進一步提升7.5個百分點至55.3%。

??實際上，該公司物業管理規模及全國性地域覆蓋正在穏步提升。截至2022年12月31日，除“三供一業”業務外，集團合同管理面積約為16.02億平方米，收費管理面積約為8.69億平方米。此外，“三供一業”業務的物業服務的收費管理面積約為0.88億平方米，合同管理面積約為0.93億平方米。

??據碧桂園服務管理層介紹，目前，該公司項目遍布內地及香港特別行政區的超過400個城市，以及海外市場，重點覆蓋包括珠三角、長三角、長江中游、京津冀及成渝五大經濟發達城市群，位于一二線城市項目的收費管理面積占比約為43%，管理有6601項物業及向境內外約841萬戶業主及商戶提供物業管理服務。

??除了通過聚焦物業管理服務的內生增長，在品牌拓展方面保持行業競爭力。碧桂園服務2022年新增品牌拓展簽約外拓項目1626個，新增年化飽和收入約49.04億元。

??“平均每天簽約4.45個項目。”李長江對外拓成績表示滿意。

??2022年，碧桂園服務對存量市場進一步開拓，一方面通過下沉營銷網絡深耕三四五線城市；另一方面通過產品創新深挖一二線城市存量市場。在非住宅業態方面，推進商業、文旅、公建等業態的拓展，陸續落地包括重慶市政府、中國國際展覽中心（朝陽館）、西安前海人壽金融中心、天津泰達時尚購物中心等重點項目的物業管理服務。

??利潤“糧倉”：社區增值服務

??社區增值服務是碧桂園服務業績增長的亮點。

??據介紹，碧桂園服務從資產保值增值和業主生活兩大需求出發，圍繞業主家庭成長周期、房產價值周期和社區成熟發展周期，為業主提供全方位的社區生活服務。2022年社區增值服務收入約為人民幣40.2億元。

??“增值服務去年整體保持了20%的增長。”分管社區增值、運營、公司戰略及數字化的碧桂園服務首席戰略官徐彬淮說，過去在社區有場景、缺連接，現在在業務和組織能力方面已建立連接。

??碧桂園服務在多元化業務拓展方面表現出色。據其管理層介紹，公司聚焦社區增值服務，擴大建設一刻鐘便民生活圈，通過布局社區最后一公里生活便利終端“樓下心選”，為居民創造美好生活“觸手可達”的便捷體驗。

??目前，通過發揮社區店優勢，該公司已在22個重點城市鋪開衣物洗護業務，與41家中央洗衣工廠開展戰略合作，開設收衣門店超300個，向超過15萬名業主提供衣物洗護服務，全年清洗衣物超200萬件。同時，積極孵化新業務，攜手殼牌在新能源汽車充電基礎設施建設、社區充電服務等方面進行合作，在社區內提供充電服務，打造低碳社區。

??房地產經紀服務收入較去年同期實現同比增長54%至3.9億元；到家服務收入較去年同期實現同比增長約32.6%至4.9億元；還包括家裝服務、社區傳媒服務等都對整體業績做出了不同的貢獻。

??2022年，碧桂園市服務實現收入約48.4億元，覆蓋超過150個城市，在城市大物業的服務模式有所突破，成功中標簽約江蘇常州、廣東佛山、廣西南寧、安徽蚌埠等城市一體化服務項目，以“城市大物業”的全局治理變革理念，以數字化建設為中心，實現從一屏統管到業務運作到場景作業的全貫通，打造一體化服務的城市運營模式。

??“房地產相關模式的改變和改進勢在必行，會不斷影響物業行業的發展。”李長江在回答中國房地產報記者提問時分析，房地產由過去的高速發展變成高質量發展，從量上可能對物業有一定影響，包括在科技性方面對員工要求會更高，同時也帶來新的機會。

??李長江認為，正是因為房地產的科技性、技術性提高了，員工素質相應提高，也會產生更多的服務，這些服務會惠及業主。無論是安保、綠化、安全、環衛等相關設計，更能滿足業主需求解決原來的困擾。“未來，碧桂園服務將堅持基于新需求導向下的服務重構，利用新科技、新服務、新生態、新價值為物管賦能，同時以客戶為中心，重構和設計自身的大物管服務。”

??“希望社區增值業務成為獨立支撐公司業績增長的航道。”徐彬淮說。