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??這是吳亞軍“缺席”龍湖的首場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)，管理層新舊交替，龍湖依然保持穩(wěn)健底色。

??3月17日下午，一套全新的高管陣容亮相龍湖集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“龍湖”00960.HK）業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，其中包括新任龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官的陳序平，以及由集團(tuán)副總裁兼龍湖浙江公司總經(jīng)理升任地產(chǎn)航道總經(jīng)理的張旭忠。

??根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，2022年，龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2505.7億元，同比增長(zhǎng)12.2%；歸屬股東的凈利潤(rùn)為243.6億元，同比增長(zhǎng)2%；全年毛利潤(rùn)530.4億元，對(duì)應(yīng)毛利率21.2%；核心稅后利潤(rùn)率為12.3%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為9%。這一成績(jī)?cè)诙嗉曳科蠹娂姵鲭U(xiǎn)的2022年實(shí)屬不易。

??2022年10月，陳序平接替吳亞軍成為龍湖集團(tuán)新董事長(zhǎng)，但吳亞軍仍然是龍湖最大的股東，此前連續(xù)兩次選擇以股代息，體現(xiàn)了其作為大股東對(duì)公司的實(shí)質(zhì)性支持。此外，吳亞軍也是集團(tuán)的戰(zhàn)略顧問，繼續(xù)支持著公司管理層。

??在經(jīng)歷房地產(chǎn)行業(yè)的這一輪洗牌后，告別過往的“三高”發(fā)展模式已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。今后如何轉(zhuǎn)變發(fā)展思維，怎樣做才能使手中的資產(chǎn)更加優(yōu)化，是橫在職業(yè)經(jīng)理人們面前一條更具挑戰(zhàn)性的路。

??業(yè)績(jī)會(huì)上，陳序平坦言，“這一兩年我們選擇了管理層會(huì)更加辛苦的一條路，在控負(fù)債總額的情況下要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的穩(wěn)中有增，同時(shí)還要優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。其實(shí)這是一條非常有挑戰(zhàn)，也需要額外付出的路。”

??“增肌不增重”

??過去房地產(chǎn)行業(yè)在高歌猛進(jìn)的時(shí)候，幾乎所有開發(fā)商都是資產(chǎn)和負(fù)債同步增長(zhǎng)，以此驅(qū)動(dòng)公司的利潤(rùn)和收入增長(zhǎng)。陳序平感慨，這個(gè)邏輯在2021年下半年以來，已經(jīng)變得非常兇險(xiǎn)，一些出險(xiǎn)的公司也是因?yàn)檫@個(gè)原因。

??作為龍湖最重要業(yè)務(wù)板塊的開發(fā)航道，2022年，龍湖把穩(wěn)了“方向盤”，繼續(xù)保持2000億元以上的銷售規(guī)模。

??2022年，龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售額2015.9億元，對(duì)應(yīng)銷售總建筑面積為1304.7萬平方米。分區(qū)域來看，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別為775.8億元、414.0億元、393.9億元、251.3億元及180.9億元，分別占集團(tuán)合同銷售額的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

??經(jīng)歷行業(yè)企業(yè)頻頻出險(xiǎn)的上一階段后，陳序平對(duì)風(fēng)險(xiǎn)也有了更清晰的認(rèn)識(shí)。他表示，負(fù)債是無差異無差別的，但是資產(chǎn)有非常大的差別，所以公司在經(jīng)營(yíng)上更重視資產(chǎn)質(zhì)量，同時(shí)在負(fù)債端，在過往控負(fù)債率的情況下，讓公司的有息負(fù)債總額也保持一個(gè)持平的規(guī)模，同時(shí)提升公司的周轉(zhuǎn)和運(yùn)營(yíng)效率，去驅(qū)動(dòng)公司的增長(zhǎng)。

??在控負(fù)債總額的前提下，要優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。他做了一個(gè)比喻，“這就像一個(gè)人要增肌，但是體重不能增加，這就意味著作為管理層需要更加自律，更加提高經(jīng)營(yíng)的水平，更加注重整個(gè)公司的資產(chǎn)質(zhì)量。”

??剛剛結(jié)束的全國(guó)兩會(huì)對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)非常清晰，穩(wěn)支柱、防風(fēng)險(xiǎn)，抓兩頭，帶中間，一方面是對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的大力支持，另一方面則是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)房企的防范。

??對(duì)于未來的融資和債務(wù)規(guī)模，龍湖依舊保持審慎、穩(wěn)健態(tài)度。CFO趙軼表示，2023年龍湖債務(wù)會(huì)保持平穩(wěn)，保持2080億元總數(shù)不變，但是結(jié)構(gòu)會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，加大國(guó)內(nèi)的銀行融資，加大經(jīng)營(yíng)性開發(fā)貸，適度減少境外融資，繼續(xù)保持行業(yè)較優(yōu)的短債比和現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)，讓龍湖整個(gè)的現(xiàn)金流盤面和債務(wù)結(jié)構(gòu)能應(yīng)對(duì)行業(yè)的周期。

??對(duì)于2023年在土地市場(chǎng)的投資計(jì)劃，張旭忠介紹：今年公司的拿地策略依然會(huì)堅(jiān)持兩個(gè)方向。一是堅(jiān)持以銷定支，二是嚴(yán)守投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)。

??張旭忠表示，2022年，龍湖在整體公開市場(chǎng)拿地的平均溢價(jià)率是4%，其中有60%的土地是零溢價(jià)率拿地。總體實(shí)現(xiàn)了22%的毛利率和13%的凈利率。他強(qiáng)調(diào)，2023年，龍湖依然會(huì)要求拿地的毛利率高于20%，歸屬股東的凈利率不低于12%。

??非地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)占比逾50%

??2022年，龍湖的毛利率21.2%，是近年來的最低值。

??趙軼表示，從總體毛利率角度看，整個(gè)行業(yè)在回歸，龍湖也在回歸。這兩年可能會(huì)在整體20%左右，新房銷售會(huì)在15~20%的階段過渡。隨著逐步的修復(fù)，包括新拿土地逐步進(jìn)入結(jié)算軌道，相信會(huì)回到25%左右的階段。

??他認(rèn)為，這個(gè)毛利率是健康的，因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)脫離了過去高歌猛進(jìn)式的高毛利、高地價(jià)、高杠桿階段，進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的階段。能夠賺取合理的利潤(rùn)，同時(shí)周轉(zhuǎn)更安全，售價(jià)更合理。

??在主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)日漸平庸的當(dāng)下，如何挖深開發(fā)業(yè)務(wù)之外的護(hù)城河，是許多房企夙興夜寐所求之事。

??從多年前開始布局，龍湖在航道上終于完成重構(gòu)，變成一個(gè)開發(fā)航道、兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道、兩個(gè)服務(wù)航道，這樣“1+2+2”的格局。在“一個(gè)龍湖”的統(tǒng)一體系下，這樣格局為龍湖穿越周期之后的后續(xù)發(fā)展，提供更大的空間。

??2022年上半年，龍湖經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入首次突破百億元。2022年全年，龍湖實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入236億元，同比增長(zhǎng)25%，經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比為27%，已經(jīng)成為龍湖可持續(xù)發(fā)展的重要貢獻(xiàn)源。

??其中，由商業(yè)投資和長(zhǎng)租公寓組成的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，租金貢獻(xiàn)穩(wěn)定提升，同比增長(zhǎng)14.1%，為118.8億元；由物業(yè)管理和智慧營(yíng)造組成的服務(wù)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)38.6%，至116.7億元。

??2022年，龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入中兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道依靠投資性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)租金收入，實(shí)現(xiàn)了比較高的毛利率，平均毛利率接近75%。這一利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于開發(fā)航道。

??陳序平稱，這方面的資產(chǎn)是重投入的，所以這兩個(gè)業(yè)務(wù)未來是根據(jù)租金貢獻(xiàn)的現(xiàn)金流去實(shí)現(xiàn)自平衡，并注重存量項(xiàng)目的提升，存量增長(zhǎng)空間是比較大的。

??未來，這兩個(gè)業(yè)務(wù)能給集團(tuán)穿越周期帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障，也會(huì)逐步提高利潤(rùn)占比。2022年這兩塊業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比是27%，預(yù)計(jì)在未來五年以內(nèi)利潤(rùn)占比是非常有希望達(dá)到50%以上的。

??陳序平談到，非地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)占比50%以上，這在行業(yè)頭部企業(yè)中不多見，可以令龍湖整個(gè)利潤(rùn)盤面更加健康。