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??房地產(chǎn)市場(chǎng)行情正在穩(wěn)步修復(fù)。

??市場(chǎng)層面，重點(diǎn)30城新房成交強(qiáng)勢(shì)反彈，同環(huán)比漲幅均超4成，成交規(guī)模與2022年12月基本持平。

??好的消息是，前2月累計(jì)成交已止跌，市場(chǎng)出現(xiàn)回升苗頭。

??聚焦企業(yè)銷售，2月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)29.1%，同比增長(zhǎng)14.9%，百?gòu)?qiáng)房企1-2月累計(jì)銷售操盤金額同比降幅較上月收窄至-11.6%。

??當(dāng)前市場(chǎng)已進(jìn)入止跌回升階段，3月市場(chǎng)能否延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)的預(yù)期，還取決于企業(yè)整體的供應(yīng)規(guī)模和居民需求及購(gòu)買力的恢復(fù)情況。

??隨著疫情管控全面松綁、企業(yè)供應(yīng)低位回升，春節(jié)以來(lái)整體市場(chǎng)表現(xiàn)出止跌回升趨勢(shì)。

??受此影響，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)同環(huán)比雙增長(zhǎng)。

??具體來(lái)看，TOP100房企實(shí)現(xiàn)操盤金額4615.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)29.1%，同比增長(zhǎng)14.9%。這是百?gòu)?qiáng)房企自2021年6月以來(lái)，首次出現(xiàn)同環(huán)比雙增長(zhǎng)。

??此外，全口徑銷售金額和權(quán)益口徑金額均實(shí)現(xiàn)同環(huán)比雙增長(zhǎng)，其中，TOP100房企全口徑銷售金額實(shí)現(xiàn)5184.2億元，同比增11.8%，環(huán)比增長(zhǎng)29.8%；權(quán)益口徑來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同環(huán)比分別增長(zhǎng)16.5%、34.6%。

??百?gòu)?qiáng)房企1-2月累計(jì)銷售操盤金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。

??不過(guò)值得注意的是，百?gòu)?qiáng)房企2月業(yè)績(jī)同環(huán)比增長(zhǎng)，很大一部分原因在于今年1月和去年同期基數(shù)相對(duì)較低，這也意味著，3月市場(chǎng)修復(fù)情況仍然存在較大不確定性，能否穩(wěn)步修復(fù)還要取決于企業(yè)整體供應(yīng)規(guī)模，以及居民需求和購(gòu)買力恢復(fù)情況。

??在目前行業(yè)發(fā)展形勢(shì)下，2023年房企格局繼續(xù)分化。主要表現(xiàn)為央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足。

??從銷售門檻變化來(lái)看，各梯隊(duì)房企僅TOP10房企銷售操盤金額門檻同比增長(zhǎng)25%至241.7億元。保利、中海、華潤(rùn)、招商、建發(fā)等央國(guó)企業(yè)績(jī)同比表現(xiàn)突出。

??反觀TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為61.4億元和35.9億元，同比降幅較高達(dá)28.4%和29.1%。

??TOP100房企的銷售操盤金額門檻降低32.1%至11.3億元。

??2月整體市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情。

??重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比微增7%；成交同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規(guī)模與去年12月基本持平。

??前2月累計(jì)成交已止跌，市場(chǎng)初步顯現(xiàn)出回升苗頭。

??長(zhǎng)三角熱度延續(xù)，依托改善需求支撐，上海、杭州保持“熱點(diǎn)恒熱”；南京、蘇州、寧波、常州等熱度穩(wěn)步回升。以南京為例，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)近3周重點(diǎn)項(xiàng)目周度客戶到訪總量均在1.5萬(wàn)組以上，最近1周飆升至1.76萬(wàn)組，與去年年末周均1.2萬(wàn)組相比顯著提升。

??大灣區(qū)成交觸底反彈，廣深佛莞等重點(diǎn)城市成交環(huán)比漲幅均超5成。廣州經(jīng)歷了一年深度調(diào)整，目前整體市場(chǎng)已有回升苗頭；深圳企穩(wěn)回升，個(gè)別網(wǎng)紅盤周末到訪量破3000組。

??環(huán)渤海地區(qū)成交穩(wěn)中有增，天津、青島、濟(jì)南等迎來(lái)普漲行情。尤其是北京，無(wú)論新房、二手房活躍度均有明顯提升。天津進(jìn)入持續(xù)熱銷期，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)項(xiàng)目2月周平均到訪總量保持在3萬(wàn)組以上，客戶轉(zhuǎn)化率超過(guò)10%。

??中西部地區(qū)全線飄紅，重慶、長(zhǎng)沙、鄭州等成交環(huán)比翻番。武漢、成都等仍是“成交大戶”，月成交規(guī)模破100萬(wàn)平，重慶、鄭州等低位回升，居民信心逐步修復(fù)。典型如重慶，2月以來(lái)重點(diǎn)項(xiàng)目周度來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)節(jié)節(jié)攀升，最近一周來(lái)訪總量1.3萬(wàn)組，認(rèn)購(gòu)總量1577套，轉(zhuǎn)化率高達(dá)12%，創(chuàng)2023年以來(lái)新高。

??無(wú)論是中觀城市成交數(shù)據(jù)，還是微觀項(xiàng)目到訪、認(rèn)購(gòu)、折扣力度收回等，都可以看出當(dāng)前市場(chǎng)已進(jìn)入止跌企穩(wěn)階段，“金三”小陽(yáng)春可期。

??雖然市場(chǎng)出現(xiàn)了積極信號(hào)，但對(duì)于房企而言仍然不容樂(lè)觀。

??民企融資難的現(xiàn)象仍然未得到根本改善，流動(dòng)性壓力有待進(jìn)一步緩解，尤其是多數(shù)房企2023年將迎來(lái)大規(guī)模債務(wù)到期潮，償債壓力仍然較大。

??當(dāng)下，債務(wù)重組成為出險(xiǎn)房企化解流動(dòng)性壓力的突破口。2022年以來(lái)，已有部分房企比如富力、綠地、龍光、融創(chuàng)、華夏幸福等，通過(guò)整體債務(wù)重組的形式成功對(duì)存續(xù)的境內(nèi)或境外債券進(jìn)行整體展期，一定程度上緩解了企業(yè)流動(dòng)性壓力。

??房企想要根本地解決流動(dòng)性危機(jī)、擺脫困境重回經(jīng)營(yíng)正軌仍然任重道遠(yuǎn)。

??企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善的核心還是在于銷售端，修復(fù)基本盤、依靠銷售回款恢復(fù)自身“造血能力”是關(guān)鍵。一方面，仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，保證貨量供應(yīng)、積極營(yíng)銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠。另一方面，也需要等待市場(chǎng)預(yù)期改善、需求端信心修復(fù)以及購(gòu)買力的企穩(wěn)回升。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂“久旱逢甘霖”。

??前期寬松政策和低房貸政策確實(shí)使得一部分城市開(kāi)始復(fù)蘇。但復(fù)蘇是局部而非全面，持續(xù)性是尚且存疑，底部修復(fù)過(guò)程也較為緩慢，短期內(nèi)市場(chǎng)仍需要溫和的政策保駕護(hù)航，呵護(hù)來(lái)之不易的市場(chǎng)信心。

??3月市場(chǎng)能否延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)的預(yù)期，主要取決于企業(yè)整體供應(yīng)規(guī)模以及居民需求和購(gòu)買力恢復(fù)情況，樂(lè)觀來(lái)看，金三小陽(yáng)春或值得期待。一方面，預(yù)計(jì)供應(yīng)端會(huì)迎來(lái)一波集中供應(yīng)，從而拉動(dòng)成交放量；另一方面，二手房市場(chǎng)熱度回升也從側(cè)面證明了居民購(gòu)房信心逐漸恢復(fù)，為后期新房市場(chǎng)回暖奠定了良好的基礎(chǔ)。

??無(wú)論是市場(chǎng)層面，還是企業(yè)層面，分化特征還將延續(xù)。

??附：2023年2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50