公司編輯部 CRIC研究 2023-02-16 08:57:09 來源：丁祖昱評樓市
??2022年房地產(chǎn)企業(yè)有多難？業(yè)績最能說明問題。
??根據(jù)CRIC監(jiān)測，截止2月14日，A股113家上市房企有67家房企公布了2022年度業(yè)績預告或業(yè)績快報，其中業(yè)績預計虧損的房企數(shù)量達到了38家。
??也就是說，近六成A股上市房企業(yè)績預虧。
??38家業(yè)績預虧的房企總虧損將達到1217億元-1542億元，即便是67家房企業(yè)績，總虧損最高也將達到1220億元。其中，最大虧損額度預計超過100億的房企就有6家。
??項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少和計提資產(chǎn)減值準備，是上市房企預虧的兩大核心原因。
??房企業(yè)績能否實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，壓力給到了2023年。
??2023年開局，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了一股業(yè)績“預虧潮”。
??截至2月14日，A股的113家上市房企中有65家發(fā)布了2022年度業(yè)績預告，此外還有保利發(fā)展和華發(fā)股份發(fā)布了業(yè)績快報。從這67家企業(yè)的預告來看，A股房企中有38家預計將會虧損，占比超過了56%。預虧的房企中，有16家房企“首虧”，22家房企“續(xù)虧”。
??按照房企預計的凈利潤下限計算，38家預虧房企虧損總計1542億元，扣非歸母凈利潤總虧損1732億元。虧損規(guī)模同比大幅增加。
??其中，最大虧損額度預計超過100億的房企就有6家，分別為榮盛發(fā)展、藍光發(fā)展、金科股份、中天金融、華僑城A和陽光城。
??這些數(shù)據(jù)，真實的反映了房企2022年經(jīng)營困難的一面。
??實際上，從67家A股上市房企的歷年業(yè)績表現(xiàn)來看，房企盈利水平持續(xù)走低。
??數(shù)據(jù)顯示，自2019年開始67家企業(yè)加總后的歸母凈利潤和扣非后的歸母凈利潤就開始不斷下滑，2021年首次出現(xiàn)了整體虧損。
??到了2022年，虧損規(guī)模同比大幅增加。按67家房企預計的凈利潤上限計算的話，這些企業(yè)的歸母凈利潤總虧損839億元，扣非歸母凈利潤總虧損1073億元（下限1439億元）。
??也不是沒有好消息。
??67家上市房企中，盈利的有29家，預計盈利總計約在311億元-362億元。值得注意的是，這29家盈利房企中，預計歸母凈利潤同比減少的房企有20家，僅有5家預計歸母凈利潤有所增加，此外還有4家企業(yè)將扭虧為盈。
??在扭虧為盈的企業(yè)中，華夏幸福是首家扭虧為盈的債務暴雷大型房企，企業(yè)2022年預計實現(xiàn)歸母凈利潤為11-16億元，但由于2022年的預計扣非凈利潤仍然虧損168億元以上，華夏幸福的主營業(yè)務狀況仍然不容樂觀。
??房企業(yè)績下滑，具體有哪些原因？
??聚焦58家業(yè)績預虧或者盈利減少的房企，有82%的房企歸因為疫情影響或者企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)算結(jié)構(gòu)變化導致的銷售項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少，另外，有56%的房企因為行業(yè)的低迷而對其資產(chǎn)計提了減值準備。
??項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少和計提資產(chǎn)減值準備成為多數(shù)企業(yè)業(yè)績下滑的主要原因。
??除此之外，商業(yè)業(yè)務較多的企業(yè)因為紓困政策而主動對租戶進行租金減免、多元化業(yè)務的收入減少、債務出險房企的利息費用劇增也是部分房企業(yè)績下滑的原因。
??招商蛇口比較典型。根據(jù)公告，招商蛇口預計2022年的歸母凈利潤為38-46億元，同比下降55.65%-63.36%，扣除非經(jīng)常性損益之后的歸母凈利潤為29-37億元，同比下降58.23%-67.27%。
??招商蛇口的歸母凈利潤同比大幅減少，主要原因在于企業(yè)的房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)變化導致的毛利率下降，同時由于市場的變化企業(yè)計提的資產(chǎn)減值準備也同比增加。此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情爆發(fā)期間對租賃物業(yè)采取了減免租等措施，累計減免租金約7.49億元，也導致企業(yè)利潤同比明顯下降。
??短期來看，房企的盈利可能仍將持續(xù)走低。
??最主要的原因是2023年房企的項目結(jié)轉(zhuǎn)仍然受到2021年和2022年房地產(chǎn)銷售低迷以及疫情的影響，結(jié)轉(zhuǎn)利潤仍處于低位。
??不過值得注意的是，由于行業(yè)復蘇跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn)，若市場恢復情況較好，2023年房企可能減少甚至不用計提資產(chǎn)減值準備。
??房企面臨的市場環(huán)境開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，超30城下調(diào)首套房貸利率下限，重點一二線城市的土地市場也開始有復蘇的跡象，尤其民營房企回歸給市場帶來了一針強心劑。
??隨著中央以及各級地方政府對于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的支持，預計優(yōu)質(zhì)民營房企將率先重回正軌，出險房企紓困加速，會有更多出險房企成功緩解流動性危機。
??2022年由于行業(yè)下行以及房企流動性危機影響，大部分房企的業(yè)績有所下滑，由于項目結(jié)轉(zhuǎn)的慣性，房企的業(yè)績短期內(nèi)仍將保持低位，未來在房企風險出清、行業(yè)信心的恢復之后，市場進入良性循環(huán)，房企業(yè)績才有望得到恢復。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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