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??珠海萬達商管上市鬧出烏龍消息。

??2月7日，根據(jù)媒體報道的消息，在2月6日舉行的大連萬達商管集團（簡稱“萬達商管”）美元債發(fā)行路演會上，萬達商管的管理層稱，預計珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（簡稱“珠海萬達商管”）將在2023年二季度完成在香港IPO上市。

??據(jù)稱，萬達方面在路演會上表示，在本月底前珠海萬達商管將會獲得證監(jiān)會關于公司赴港上市的批準。

??記者向萬達集團求證此事，一位負責人對記者表示，傳言的上市時間節(jié)點并不準確，目前上市工作還在正常推進中，有明確消息會及時對外公布。

??過去幾年，在房地產(chǎn)行業(yè)遭受深度調(diào)整之時，萬達在積極籌備其商管集團的上市，“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型是萬達集團董事長王健林錨定的新方向。截至2022年10月，珠海萬達商管已經(jīng)三度更新IPO招股書。

??多位受訪人士表示，從壯士斷腕再到東山再起，王健林經(jīng)受住了考驗，實屬不易。而將珠海萬達商管推向資本市場，是沉浮商海多年的王健林一場新的戰(zhàn)役。

??對賭上市路

??珠海萬達商管是萬達廣場自持和輕資產(chǎn)輸出的經(jīng)營主體。2022年10月25日，在第二次的IPO招股書失效之后，珠海萬達商管更新后的第三次IPO招股書申請已在港交所掛網(wǎng)。此前，珠海萬達商管曾于2021年10月21日和2022年的4月22日兩次遞交上市申請。

??珠海萬達商管更新后的招股書數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，珠海萬達商管的收入為134.8億元，同比增加26.7%。毛利潤為65.9億元，同比增長46.1%。凈利潤為40.5億元，同比增長517.3%。

??整個2022年，王健林都在不停地為商管業(yè)務“添磚加瓦”。2022年4月和5月，萬達商管分別拿下北京SOLANA藍色港灣、五棵松卓展購物中心，7月接手河南建業(yè)集團地產(chǎn)項目，9月買入5家奧克斯廣場，更名萬達廣場。

??值得一提的是，這場上市盛宴的背后是萬達與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG投資者（PAGAC Wonderland Holding Pte. Ltd.、Orlando Investment Pte. Ltd.及Cathay Yihan Pte. Ltd.）等22家機構投資人早已設下的對賭協(xié)議。

??作為珠海萬達商管母公司的萬達商管承諾，2021年至2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，萬達商管及珠海萬贏將以零對價轉(zhuǎn)讓有關數(shù)量的股份，或向投資者支付現(xiàn)金補償。

??此外，珠海萬達商管還和前述投資者簽署了有關上市進程的承諾。如果珠海萬達商管在2023年底前未能完成上市工作，萬達商管有義務向Pre-IPO投資者回購股份。

??除了22家機構投資人之外還有6位高管為基石投資者，總計持有21.17％股權，珠海萬達商管通過這22家機構和6位高管總計融資約380億元。

??在對賭協(xié)議的壓力下，珠海萬達商管的上市不免有些被動。不過，有接近萬達集團的人士對記者表示，一旦萬達商管通過香港上市募集到資金，既能化解此前的對賭協(xié)議問題，也能解決內(nèi)部高管的報酬預期，可謂一舉兩得。但不會給王健林家族帶來更加巨量的財富，因為香港資本市場已經(jīng)比較成熟，相應的估值也會一般。

??高息發(fā)債穩(wěn)信心

??2023年1月13日，萬達商業(yè)管理集團發(fā)布2022年度業(yè)績快報。數(shù)據(jù)顯示，萬達商管2022年總收入553.1億元，同比增長7.4%，其中租金收入508.5億元，同比增長8%。

??2022年萬達商管累計開業(yè)473個項目，管理商業(yè)面積6556萬平方米，其中租賃面積4445萬平方米，同比增長11%；在建萬達廣場187個，商業(yè)面積2195萬平方米。

??上海市光明律師事務所付永生律師說，隨著疫情的放開，大陸各大商場的人數(shù)和活費頻率都大幅增加，預計2023年萬達商管的盈利會更高。

??他認為，從房地產(chǎn)行業(yè)看，萬達商管最終上市，也充分說明輕資產(chǎn)運營的正確性。在港股上市的物管企業(yè)，多數(shù)以住宅物管營收為主，而萬達商管以商業(yè)物管為主。相比住宅物業(yè)，商業(yè)物管項目的物業(yè)管理費和毛利率均更高，因此市盈率也更高。

??2023年伊始，萬達商管加快了在發(fā)債和融資方面的動作。

??2023年1月，萬達商管成功發(fā)行了一筆4億美元的境外美元債，期限為2年期，初始指導價12.625%區(qū)域，息票率11%。被市場稱為地產(chǎn)美元債新發(fā)“破冰”。這是2021年11月以來，首筆來自中資地產(chǎn)發(fā)行人的公開簿記交易。

??到2月6日，萬達商管成功發(fā)行一筆3億元美元債。此筆3億規(guī)模的美元債期限為3年，初始指導價12.5%區(qū)域，最終指導價12.375%，息票率為11%，收益率為12.375%，資金用于為現(xiàn)有債務再融資。

??此次萬達商管美元債發(fā)行得到了長線投資者和歐洲投資者的訂單，有報道稱，該債券最終認購訂單超8.3億美元，來自56個賬戶，主要是資產(chǎn)/基金管理公司，亞洲投資者占比達87%。

??上述發(fā)債都有著高票息的特點，有市場觀點認為，這是在萬達商管上市前夕，王健林不惜通過高息發(fā)債穩(wěn)住萬達商管的信用以及加強投資者的信心。

??Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，大連萬達商業(yè)集團共有4只存量海外債券，分別為0.45年到期4億美元、約1年到期的6億美元、2年到期的4億美元、以及此次發(fā)行3年到期的3億美元債，共計17億美元，約合人民幣115億元。

??在高息發(fā)債之前，2023年1月，王健林及其一致行動人還曾將手里持有的萬達酒店65.04%的股份，悉數(shù)質(zhì)押給了新加坡主權基金淡馬錫及其旗下公司，以換取淡馬錫旗下公司提供的貸款融資。

??2月7日，據(jù)上交所信息，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司2023年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券項目狀態(tài)更新為“已反饋”。而這筆債券募集的資金也將用于償付到期公司債券本金。

??除了境外美元債外，境內(nèi)人民幣債券方面，截至2022年10月，萬達商管共有13只債券、本金規(guī)模超過240億元。其中一年內(nèi)到期的債券，總額約91億元。

??經(jīng)過過去幾年房地產(chǎn)市場的洗牌，行業(yè)發(fā)展的新方向值得關注。在星庫空間創(chuàng)始人、CEO白羽看來，萬達商管的IPO已經(jīng)不只是一家企業(yè)登陸港股資本市場那樣簡單，從更大的維度看，“其最終上市，標志著房地產(chǎn)行業(yè)向存量服務轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務則會突出保障和改善，這也是在地產(chǎn)行業(yè)硬著陸之后少數(shù)值得期待的消息，上市后資本市場的反響，是眾多地產(chǎn)從業(yè)者關注的焦點。”