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??10月至今，融資政策暖風(fēng)頻吹，央行、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)、交易商協(xié)會(huì)等紛紛下場(chǎng)支持房地產(chǎn)融資。

??然而據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，10月融資總量環(huán)比大幅減少，甚至首次出現(xiàn)單月沒(méi)有房企境外融資的情況。境內(nèi)發(fā)債主體仍然是集中在招商蛇口、華潤(rùn)置地等國(guó)企央企以及萬(wàn)科這種財(cái)務(wù)狀況較好的民營(yíng)房企。

??對(duì)于大多數(shù)民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，融資難、融資貴的問(wèn)題仍未解決。

??2023年的1月、3月及6月還有多波到期高峰，當(dāng)前仍有不少房企存在流動(dòng)性問(wèn)題，大部分民營(yíng)企業(yè)只能依靠自救。

??一連數(shù)日，多部門(mén)表達(dá)出了對(duì)房地產(chǎn)融資政策的支持。

??2022年10月30日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于金融工作情況的報(bào)告》要求妥善化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，滿足剛性和改善性住房需求。11月1日交易商協(xié)會(huì)召集21家民營(yíng)房企召開(kāi)了融資座談會(huì)，11月2日央行行長(zhǎng)易綱明確支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展……

??2022年至今房地產(chǎn)融資政策不斷，然而當(dāng)前房企融資難的問(wèn)題仍然突出。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年10月100家典型房企的融資總量為424億元，環(huán)比減少37.1%，同比減少12.9%。房企融資量環(huán)比大幅減少至近年的較低水平。

??從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資382.55億元，環(huán)比減少24.1%，同比增加28%；境外債權(quán)融資為0，近年來(lái)首次出現(xiàn)單月沒(méi)有房企進(jìn)行境外債權(quán)融資的情況；資產(chǎn)證券化融資為41.48億元，環(huán)比減少33.3%，同比減少43.7%。

??10月房企發(fā)債307.83億元，環(huán)比減少26.2%，同比增加121.3%。本月沒(méi)有房企境外發(fā)債，房企在境外資本市場(chǎng)表現(xiàn)仍然持續(xù)低迷；境內(nèi)發(fā)債307.83億元，環(huán)比減少0.3%，同比增加222.3%。

??境內(nèi)發(fā)債主體仍然是集中在招商蛇口、華潤(rùn)置地等國(guó)企央企以及萬(wàn)科這種財(cái)務(wù)狀況較好的民營(yíng)房企。

??房企融資難問(wèn)題仍然突出的根源主要在于目前的部分政策支持并未真正改善房企流動(dòng)性問(wèn)題。

??2022年5月16日監(jiān)管層釋放重要信號(hào)支持民企融資，8月16日增信支持升級(jí)，監(jiān)管部門(mén)指示中債信用增進(jìn)對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開(kāi)展“全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)保”，其中涉及龍湖集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股和金地集團(tuán)等六家示范性民企。

??這一初衷本意為支持民營(yíng)房企發(fā)債融資，但事實(shí)卻不盡如人意。

??10月28日金地在發(fā)布三季度業(yè)績(jī)報(bào)的同日下午召開(kāi)了投資者會(huì)，針對(duì)金地入選首批6家獲得央企融資擔(dān)保的示范房企，但注冊(cè)完成的中票遲遲未發(fā)出，也未參與發(fā)行中債增全額擔(dān)保公司債的問(wèn)題，金地在投資者會(huì)上做出了回應(yīng)。

??金地方面表示：“想發(fā)行是完全可以的，沒(méi)有發(fā)行有以下幾點(diǎn)原因：一是金地還算是一個(gè)比較優(yōu)秀的混合所有制企業(yè)；第二，目前來(lái)看發(fā)行這樣一個(gè)中債增擔(dān)保的工具，它還是有收費(fèi)的；再者是擔(dān)保的比例，目前來(lái)看大家會(huì)有不同的看法?！?/p>

??據(jù)了解，首輪中債增擔(dān)保名單企業(yè)的發(fā)行規(guī)模在10億-15億元，票面利率位于3.2%-3.33%區(qū)間，同時(shí)房企還需付出1.5%左右的擔(dān)保費(fèi)。有部分房企拿出一二線城市核心資產(chǎn)，抵押率僅50%左右。

??房企原本能用抵押物申請(qǐng)銀行借款，而發(fā)行擔(dān)保性債券后只能用于借新還舊，如此一來(lái)，對(duì)房企而言并未產(chǎn)生增量資金，并不能解決根本問(wèn)題。

??不僅如此，多地成立的房地產(chǎn)紓困基金原則都是“救項(xiàng)目不救企業(yè)”，且要求項(xiàng)目債務(wù)“新老劃斷”，但在實(shí)際操作過(guò)程中卻出現(xiàn)了無(wú)法通過(guò)債務(wù)重組的方式重整老的債務(wù)，最終使得項(xiàng)目整體債務(wù)情況進(jìn)一步惡化。

??2022年以來(lái)已有不少房企曝出了債務(wù)違約事件，而當(dāng)前仍有不少房企存在流動(dòng)性問(wèn)題。

??從債券到期情況來(lái)看，2022年10月共有41筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為632億元，環(huán)比增加37.7%，其中有1只中期票據(jù)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。

??接下來(lái)的11月，將有29筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為378億元，環(huán)比減少40.2%，房企的償債潮略有緩解。但其中已經(jīng)有1只公司債和1只境外優(yōu)先票據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約。

??不僅如此，2023年的1月、3月及6月仍舊有多波到期高峰，明年房企的債務(wù)壓力依然較大。

??從目前來(lái)看，大多民營(yíng)企業(yè)只能依靠自救。尤其是在資金鏈近來(lái)愈加緊繃的當(dāng)下，銷(xiāo)售回款可以說(shuō)是關(guān)乎房企資金命脈，年終業(yè)績(jī)沖刺勢(shì)必加大營(yíng)銷(xiāo)力度，如分銷(xiāo)提傭、折扣力度加碼等。同時(shí)還可以尋求合作方，處置資產(chǎn)；債務(wù)置換，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)；精簡(jiǎn)組織構(gòu)架，提升運(yùn)營(yíng)效率，減少費(fèi)用支出等。

??我們認(rèn)為，第四季度的工作重點(diǎn)仍是“穩(wěn)樓市”，房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率弱修復(fù)，成交整體回升幅度有限，買(mǎi)賣(mài)雙方之間的價(jià)格博弈或?qū)⒓觿　?/p>

??從房企層面來(lái)看，在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未出清，銷(xiāo)售疲軟，市場(chǎng)信心短時(shí)間難以快速回歸，明年償債壓力依然較大。

??未來(lái)央企、國(guó)企、民企都將會(huì)有各自不同的出路，規(guī)模化民企與區(qū)域深耕民企也會(huì)走出不同的曲線。企業(yè)應(yīng)調(diào)低政策預(yù)期，做好苦熬市場(chǎng)寒冬的準(zhǔn)備。