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??地產開發行業的深度調整，很快傳導到了物業公司的業績層面。

??8月19日，兩家物業上市公司發布了盈利警告，時代鄰里控股有限公司（以下簡稱“時代鄰里”，09928.HK）預計上半年歸屬母公司的凈利潤將錄得同比75%至80%的跌幅，融信服務預計的同比跌幅在42%至57%。此前，佳兆業美好、正榮服務也已發出盈警，表示上半年歸屬母公司凈利潤同比跌幅在7成左右。

??房地產市道疲弱是根本原因，在此基礎上，上市物企從母公司處獲得的服務需求減少，導致非業主增值服務收入下降，同時，對母公司的應收賬款減值撥備卻增加了。

??“地產大環境不好，物業公司肯定也受影響，我們上半年的營收、利潤、在管面積雖然有增長，但增幅在放緩，特別是凈利潤。”8月23日，一家民營物企對中國房地產報記者表示，為減少對地產開發行業的依賴，該公司正著力拓展非住宅業務板塊。

??業績的拐點出現

??時代鄰里的公告沒有披露太多的信息，只表示宏觀經濟因素及房地產市場周期性下行壓縮了公司的利潤空間，導致今年上半年未經審核的歸屬母公司凈利潤將錄得75%至80%的減幅。2021年上半年，該公司錄得了11.62億元的收入，同比增長65.5%，歸屬母公司凈利潤約為1.53億元，同比增加81.8%。兩相對比，可謂冰火兩重天。

??融信服務預期今年前6月將錄得凈利潤約3000萬元至約4000萬元，對比去年同期的6900萬元，亦有較大跌幅。該公司給出的理由是，利潤減少主要歸因于房地產市場持續低迷令房地產發展商對服務的需求減少，導致為非業主提供增值服務的收入減少，同時，疫情令社區封鎖以及物流中斷及延遲，導致社區增值服務收入減少。

??更早前，佳兆業美好與正榮服務已宣布上半年歸屬母公司凈利潤將下跌70%左右。2021年上半年，佳兆業美好錄得了約2.1億元的歸屬母公司凈利潤，同比增長75.6%，今年上半年，該公司預期只能錄得0.5億元，同比降幅約為76%。

??正榮服務表示，由于地產公司信用評級下降，導致計提的應收賬款減值撥備增加，地產開發商項目服務需求減少，導致非業主增值服務收入下降，預期上半年歸屬母公司凈利潤將不超過0.3億元，與2021年同期的1.01億元相較，減少了約70%。

??從上市物企已經發布的半年報來看，凈利潤即便仍在上行通道，但增幅已明顯收窄。例如，越秀服務2022年上半年實現了10.9億元的營業收入及2.11億元的歸屬母公司凈利潤，同比增幅分別為13.8%、18.6%。而2021年上半年，這兩項指標的同比增速高達108.2%、134%。

??雅生活今年上半年的營業收入同比仍有22%的增長，但歸屬母公司凈利潤則同比下跌了7.4%。對比2021年上半年56%及51%的同比增幅，可以發現歸屬母公司凈利潤這個指標率先大幅回落。

??對于不少物企特別是民營物企而言，業績拐點就這么不期而至了。

??逐步“去地產化”獨立成長

??過去幾年，在地產母公司的大力支持下，物業上市公司風光無限，營收及利潤的增長勢頭令房企望塵莫及。然而，成也蕭何敗也蕭何，一旦房企減少輸送高利潤業務，這個行業的利潤率便應聲回落，如何通過內生增長實現可持續發展成為物企的新命題。

??雅生活的管理層在業績會上表示，過去幾年雅居樂對雅生活業務的支撐，帶來業績增長和發展基礎，“前兩年沒少從雅居樂賺錢。”前幾年，雅生活與地產母公司的的外延增值服務在收入、利潤、現金回款都很正常，今年這塊業務的收入和利潤有所下滑，回款上有所拖欠，導致雅生活的歸屬母公司凈利潤略有降低。

??根據雅生活的業績公告，該公司提供的外延增值服務包括案場物業管理服務、物業營銷代理服務、房屋檢驗服務等，由于上半年開發商的預售額同比下降，這些業務的收入也相應減少。上半年，外延增值服務的收入約9.9億元，占雅生活總收入的13%，去年同期則為13億元，占比21%。

??無論是毛利率還是凈利率，外延增值服務都表現突出。上半年，雅生活的毛利率、凈利率分別下跌3.1個百分點、5.4個百分點至26.9%、15.1%，外延增值服務的毛利率、凈利率即便也分別下跌了4.1個百分點、14.2個百分點，但仍高達35.9%、19.7%。

??雅生活董事長黃奉潮認為，上游地產半年業績基本腰斬，給物業公司帶來很大困難，而且感覺地產行業還沒走到底部。就雅生活而言，未來要堅定不移走市場化的路線，降低對地產的依賴，把股東貢獻降低到可以忽略的地步。據介紹，上半年雅生活有近8成的合約面積來自第三方，發展層面已擺脫了對地產的依賴。在產品策略上，該公司打算把重心放在公建、政企后勤、存量住宅三大產品線，同時針對相對回款和利潤受疫情影響較小的醫院、學校、交通樞紐做整合優化。

??碧桂園服務總裁李長江7月份接受媒體采訪時也表示，因為房地產行業的變化，這一年來，物業行業也受到了一定的影響和波及，沒有想到形勢變化如此之快、如此之壞。目前的資該市場，根本不看企業的業績，依然是將物企同房地產行業的增長放在一起來評估。但他相信，這樣的邏輯在一年內就會發生變化，回到物業服務本身來，不會再把房地產作為估值的重要組成部分。因此，碧桂園服務這一年來，著力在挖掘內生動力增長，把服務做好，發力增值服務。