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??一則關于債務兌付的內幕消息公告將千億房企寶龍地產再次推向輿論風口浪尖。

??7月26日，寶龍地產控股有限公司（以下簡稱“寶龍地產”，01238.HK）發布公告稱，公司未在7月25日到期日前償還2129.4萬美元票據的本金和利息。

??據此前寶龍地產公告，上述本金和利息歸屬寶龍地產一筆于2022年7月到期的美元優先票據（以下簡稱“第四批2022年票據”），票面利率為4%。

??另外，寶龍地產還在公告中提到，公司一筆票面利率為7.125%的美元優先票據（以下簡稱“第二批2022年票據”）的所有尚未償還本金額及應計利息，將于2022年11月8日到期并應支付。盡管公司不斷探討各項融資安排，未必能于到期日償還3725.9萬美元票據的本金及應計利息。

??對此，不少業內人士將其解讀為“寶龍宣告美元債違約”。寶龍方面也對中國房地產報記者澄清表示“這實際上是片面曲解”。

??寶龍地產回應稱，今年7月初，公司曾對上述兩筆美元債提出交換要約，最終獲得票據本金總額近九成接納，展期成功。此次宣告未能償還的本金和利息只是展期債券中的一小部分。由于此前公司已經成功展期了債券大部分，并獲得豁免交叉違約，因此即使未能實現剩余部分債券的交換要約，也不會造成其他美元債交叉違約或其他債務提前到期的情況。

??今年以來，債券展期房企不斷增多，在業內人士看來，展期已經成為當下房企平衡經營發展和債務壓力的重要方式。相比展期這種主動債務管理，也有不少房企選擇“躺平”。根據公開媒體報道，本周以來，除了寶龍地產，還有3家房企出現債務違約現象，房企目前面臨的債務和資金壓力仍未緩解。

??債務違約是片面曲解

??今年7月初，寶龍地產曾公告稱，對上述提及的兩筆美元優先票據進行交換要約，并最終公告稱，兩批票據交換要約已獲本金總額近九成接納，展期成功。

??彼時，有分析人士稱，寶龍地產的債務展期屬于目前市場上美元債展期首次投票通過率最高的，也側面反映了債權人和投資者對寶龍長期價值的認可、以及對房地產市場的持續看好。

??雖然有高達九成接納展期，但這兩筆債券還留有投資人未接受要約的份額，其中第四批2022年票據及第二批2022年票據的余下未償還本金額分別為2129.4萬美元及3725.9萬美元。

??也就是說，完成交換要約后，寶龍地產對美元債余下的份額未能按時兌付，構成部分違約。

??對于剩余約10%的未進行交換投資者，寶龍地產表示，大部分是因為交換展期過程短，導致投資人未能及時進行交換。接下來公司會積極和這部分投資者進行溝通，在公平一致的前提下尋求妥善解決方案。

??在7月26日公告發出后，不少業內人士解讀為寶龍地產官方宣告債務違約，而據寶龍地產內部人士表示，這則公告一是應監管需求做出的合規披露，另外也是通過這種方式提醒未來得及交換的投資者盡快與公司取得聯系，并非是宣告違約。

??該內部人士也表示，公告發出后，公司已經收到部分投資者反饋，希望可以繼續進行交換展期。

??寶龍地產方面也向中國房地產報記者表示，上述兩筆債券的大部分已經成功展期并獲得豁免交叉違約，而未同意展期部分只是兩筆債券中一小部分，即便未能實現剩余部分債券的交換要約，也不會造成其他美元債交叉違約或其他債務提前到期的情況。

??另外，在寶龍地產看來，這份未能償付債務的公告背后，也有出于對近九成已經同意交換要約的債權人的公平角度來考量。換言之，在兩筆債券大部分債務實現展期的前提下，如果對少部分不愿展期的債權人進行兌付，可能容易造成對已經同意展期的債權人的不公平，最終更不利于后續債務處置，并引發新矛盾。更何況，不排除有部分投資者存在故意低成本收購債券，本質是要求非一視同仁高價贖回債券。因此，不進行足額償付也是目前房地產美元債交換展期中正常的市場慣例做法。

??目前，行業內債券展期房企數量不斷增多，在業內人士看來，通過展期尋求“以時間換空間”無論對于債權人還是房企而言都是行業陣痛期中的“最優解”。不過，展期也只是將債務壓力延后，并不能從根本上解決問題。

??根據公開資料統計，目前寶龍地產存續美元債8只，存續規模約22億美元，其中有4只美元債將于一年內到期，面臨的債務壓力依然較大。

??下半年重點“三保”

??在以時間換空間的同時，寶龍地產也將重點放在了公司經營層面上。

??在7月22日召開的寶龍集團半年度會議上，寶龍地產總裁許華芳提出，公司下半年將重點圍繞“保銷售、保交房、保還款”，回歸良性發展軌道。

??根據寶龍地產提供的資料顯示，今年上半年，寶龍地產在全國5省16市累計交付1.4萬余套、交付面積約160萬平方米，預計下半年還將在全國范圍交付約1.8萬套住宅。

??此外，寶龍集團旗下近90家商業綜合體、20余家酒店，疫情后均已陸續恢復正常運營，多元業務有利于提供持續穩定的現金流收入。

??今年4月29日，寶龍地產發布2021年度業績，數據顯示，寶龍地產全年合約銷售額首次突破千億元，達到1012.3億元，同比增幅24%，實現營業收入399億元，同比增長12%。相比大多數同行，寶龍地產2021年業績已經稱得上較好。

??在寶龍地產的銷售構成中，長三角占據較大比例，長三角項目占比超過7成。今年上半年，長三角疫情反復，疊加市場下行，寶龍地產銷售額也呈現斷崖式下跌。根據寶龍地產業績公告顯示，今年上半年，寶龍地產實現合約銷售額為232.41億元，合約銷售總面積為153.21萬平方米，二者同比跌幅均超過50%。

??不過，對于未來的經營表現，寶龍地產展現了一定的樂觀態度。

??“雖然目前困難依然存在，但我們有信心、也有能力應對，平穩度過。”寶龍集團董事局主席許健康也在半年度會議上表示。

??在公開回應債務違約的同時，寶龍地產還強調，目前行業最黑暗的時候或已經過去。隨著近期各種利好政策持續加碼，融資端和銷售端有望復蘇，公司的經營也有望迎來轉折。