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??一場上海首輪拍地鏖戰，將大家房產推到了鎂光燈下。

??6月1日，大家房產和浙江錢江房產聯合體以總價12.23億元斬獲上海浦東新區惠南東城區地塊，溢價率8.66%。這是上海土地市場重啟后的第一拍，也是大家房產自2019年重返上海住宅市場以來，緊跟嘉定、奉賢之后再度落子。

??作為曾經杭州的“老十八家”之一，大家房產近兩年動作逐漸多了起來。據克而瑞研究中心統計，今年前5月，大家房產以255.6億元新增土地貨值排名TOP9，以143.7億元新增土地價值位列TOP8。同期大家房產的全口徑銷售額只有86.3億元，權益金額42.4億元。

??盡管根基在杭州，但從3年前提出“歸零出發”后，大家房產開始嘗試往外走，無論是二三線城市的開疆擴土，還是土地市場的開放合作，這背后是大家房產對于規模的渴求。

??“規模還要上，不會停留在四五百億元，沒有規模就沒有行業地位。”大家房產董事長趙炎林此前在接受采訪時表示，在3年800億元目標上我心里還有一個5年大目標，但不會盲目追求規模，要跟利潤、品質平衡好。

??公開數據顯示，2018年銷售額只有130億元的大家房產，在2019年、2020年、2021年分別實現了301.7億元、434.56億元和510.4億元銷售額，年復合增長率超過70%。

??“不惑之年”的大家房產正在撕去“老派、保守”的刻板標簽，加速發展之下業界更為關注的是在房地產行業調控重壓下曾經未能出現在銷售百強名單內的大家房產，3年如何實現超千億元銷售規模？

??6月8日，中國房地產報記者針對上述問題致電大家房產，電話一直無人接聽。

??逆勢擴張

??大家房產在加速前進。

??6月1日，浦東新區惠南東城區地塊拉開2022年上海首批集中供地序幕。大家房產拿下該地塊的意愿頗為堅決，整場競拍耗時一個多小時，經過23輪快速報價和3輪書面報價激烈角逐后，最終由大家聯合體以12.23億元競得。

??在大家房產拓展版圖里，上海市場份量雖然不重，項目數量擴張也不算快，但這次上海首批集中供地大家房產顯示出高度參拍意向。

??中原地產首席分析師盧文曦認為，上海溢價再高還是有穩定利潤，今年房企投資都很謹慎，但上海必須去投，大家房產能在上海殺出重圍奪得一塊地，除了需要資金實力外，還需要運氣和技巧。

??按照趙炎林給大家房產制定的拿地戰略，40%份額堅守杭州大本營，50%深耕浙江省，10%擇機進入其他城市。

??這直接讓大家房產在拿地投入上大膽了很多。

??在4月25日杭州首批集中供地中，大家房產共計耗資59.73億元斬獲杭州主城區牛田單元、未來總部社區、蕭山區蜀山單元3宗地塊，其中有2宗地塊溢價率達到12%。

??上海某房企內部人士認為，大家房產在杭州和上海拿地是常規的補倉動作，與其國資背景直接相關。

??公開數據顯示，前5月不到4成百強房企在2022年有土地入賬，TOP30房企中有16家房企在2022年上半年幾乎零拿地，這與大家房產在土地市場上的闊綽形成強烈反差。255.6億元的新增貨值比龍湖高出近15億元，同期招商蛇口、碧桂園僅為141.3億元和127.8億元。

??“大家房產骨子里是很開放、果斷的，想好了就堅決去執行。”大家房產總經理顧飛表示。

??2019年大家房產新增14宗地塊，2020年新增地塊23宗，同比增長64%。僅2020年4~5月，大家房產就在杭州獲取4宗地塊。彼時顧飛坦言：“拿地之時覺得有些壓力，現在回頭看利潤還好，還可以做”。

??過去的2021年，大家房產獲得23宗地塊，新增土地貨值607.8億元，新進廣州、蘇州、武漢等7座城市。拿地銷售比46.3%（按權益金額）；50家代表房企全年拿地銷售比均值為24%。

??同策研究院資深分析師肖云祥認為，在土地市場大刀闊斧反映出大家房產逆勢拿地的投資策略和規模訴求。從其拿地布局來看，從區域型房企向全國型房企擴張的雛形逐漸成型。但快速擴張肯定會帶來風險，這就需要自身融資、銷售、回款和運營能力等支撐，政策的中長期方向以及市場趨勢都會對投資造成影響，受制于市場下行，未來大家房產的銷售毛利率或將承受下行壓力。

??小股操盤，私募助推

??趙炎林有個觀點，就是企業不在于做多大，關鍵要做長。

??創建于1982年的大家房產從市政公建起步，以杭州最早最大規模的舊城改造項目——中東河綜合治理工程開篇。彼時，大家房產還有另外一個名字“杭州市城建開發集團”，1999年注冊“大家房產”品牌商標。

??從成立時間來看，大家房產算得上是全國資歷最老的地產公司之一，但發展規模始終止步不前。過往近40年里一直在浙江省內擴張，觸角延伸至省內二三四線城市。

??2021年，大家房產在浙江省拿地金額占46%，泛長三角拿地金額占46%，其他城市占8%。銷售額貢獻上，長三角占比高達98%；其中，浙江省銷售額占集團總銷售額68%。

??坊間一度戲稱，大家房產類似于盤踞河南多年的建業地產。

??在趙炎林看來，沒有利潤的規模很難持續。“規模肯定要上，投資拿地就是跟著人走，跟著產業走。只要有人有產業，天南海北都可以去。”

??拿地的錢從哪里來？

??因是非上市公司，更詳細的財務數據無法獲取。但在大家房產一體兩翼戰略結構中，金融投資平臺是一個關鍵角色。

??據中國房地產報記者查閱，這家金融平臺名為大家祥馳資產管理集團有限公司（以下簡稱“大家祥馳”），定位為綜合性投資及資產管理平臺，由大家房產100%持有。

??起初，大家祥馳是為了打理集團自有資金，作為大家房產的一個“蓄水池”和“調壓器”，以保證在不同市場周期下，資金始終能夠有效運用。如今已變成“發動機”，成為了大家房產不可小覷的一個增長極。2013年至今，累計投資規模超750億元，與數十家房企建立了長期合作，60%以上投資集中在浙江省。

??大家祥馳常務副總經理宋吉表示，在地產投資方面大家祥馳偏好期限較短，流動性較高的優質項目，采取與大家房產互相協作的打法；在風控上著重股權控制，通常需要交易對手轉讓大比例股權，與傳統股權質押模式相比，能夠讓大家祥馳獲得更加實質性的保障，在合作中處于更優勢的地位。

??顧飛也曾表示，2020年大家房產在地產業務上能夠取得出色業績，其金融板塊飛速發展功不可沒。

??“小股操盤合作開發，明股實債輕資產運作是最主要方式。”前述某房企內部人士表示，大家房產擴張少不了地產金融平臺助推，用少部分資金以股權投資形式與其他房企在具體項目上達成合作，在財報發布前期退出。一進一出大家房產獲得的不只是投資利潤，還有更高的銷售數據。

??實際上，大家房產是杭州較早一批試水合作開發的房企。過去數年，大家房產與萬科、融創、綠城、龍湖、德信、上坤等房企均有合作開發、聯合操盤的項目。

??公開信息顯示，2021年，大家房產發生多筆參股公司股權出讓動作，如將杭州潤旻項目49%的股權售予德信地產等。當年大家房產實現銷售額510.4億元，銷售增速達17.4%；操盤金額282.9億元，權益金額233億元，。

??肖云祥認為參與合作開發與大家房產國資持股的背景不無關系，杭州城投是其第二大股東，持股45%，借助國資背景優勢，較其他民營房企在融資上存在優勢。此外，大家房產有自己的私募融資平臺，為其逆勢拿地提供支撐。

??“當前行業邏輯已經變了，要防止一味高價拿地，抬高負債規模而回到出險房企的老路上。”肖云祥說。

??根據趙炎林此前判斷，房地產行業再做10年20年沒有問題。中國城鎮化還未完成、改善性需求仍有機會及城市更新機會，都讓他對房地產行業未來持樂觀態度。但伴隨房地產行業規則被改寫，在這條規模追趕的路上，大家房產仍有不少挑戰需要面對。