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??繼將旗下商業項目運營權交出，牽手王健林后，建業集團董事長胡葆森又迎來國資援手。

??5月23日，消息稱，建業·華誼兄弟電影小鎮項目和只有河南·戲劇幻城項目的股權歸屬發生變更。

??根據工商信息變更記錄，河南老家文化旅游發展有限公司（以下簡稱“河南老家文旅”）成為上述電影小鎮運營平臺公司90%股權持有方；此外，建業方面還出售河南建業實景演出文化發展有限公司（只有河南·戲劇幻城運營平臺，以下簡稱“建業實景”）51%股權，該股權同樣由河南老家文旅接手。

??資料顯示，據了解，河南老家文旅游成立于2016年3月10日，注冊資本為1億元人民幣，法定代表人為古誠，該公司為河南省文化產業投資有限公司（以下簡稱“河南文投”）全資子公司。

??根據公開信息，建業對上述兩個項目的投資至少為70億元。但由于疫情等原因，項目被迫多次關閉，進一步拉長了本就不短的文旅項目投資回報周期。

??值得注意的是，此次交易對價并未對外公開，因此建業方面的變現較其投入的盈虧并不為外界所知。就此次股權轉讓的相關問題，記者聯系了建業集團方面進行采訪，得到回應稱“公司暫時無法對外回應相關情況。”

??一位接近此次交易的人士對記者表示，雙方的合作主要在股權層面，通過雙方資源優勢互補強化文旅融合。在河南文投公司的支持下，建業的資金將得到補充。該人士表示，最終的交易細節尚未敲定，涉及的具體金額也有待對外公布。

??河南國資接手

??5月16日，建業·華誼兄弟電影小鎮母公司——河南建業華誼兄弟文化旅游產業有限公司（以下簡稱“建業華誼文旅”）發生了股權變更。

??股權變更前，建業華誼文旅由濟源建業住宅建設有限公司持股51%，河南建航房地產開發有限公司持股39%，建業住宅集團（中國）有限公司（以下簡稱“建業住宅集團”）持股10%；股權變更后，濟源建業、河南建航退出，新增河南老家文旅持股90%。

??建業電影小鎮作為建業文旅板塊的重要項目，被視為是建業集團轉型之年進軍文化旅游產業的開篇之作，項目總體規模約2000畝，最早于2015年建業與華誼兄弟達成合作協議。

??2019年8月29日，建業電影小鎮產品發布會召開，胡葆森曾在2019年電影小鎮產品發布會時透露，電影小鎮已投入了20億元。下一步，還要再有20億元的投入。

??同樣是在5月16日，建業住宅集團新增對外撤資，出售建業實景公司51%股權，該股權由河南老家文旅接手。

??河南建業實景演出成立于2017年2月，注冊資金1億元，其持有河南建業戲劇幻城運營管理有限公司10%股權，另90%股權由北京歌頌文化發展有限公司持有。北京歌頌文化由徐東持股98%、杜明冬持股2%。

??資料顯示，該企業相關項目“只有河南·戲劇幻城”位于河南省鄭州市中牟縣平安大道與廣信街交叉口西北角，項目總占地622畝，是河南省A類重點項目，被稱為目前世界上規模最大的戲劇聚落群，也是中國首座全景式全沉浸戲劇主題公園；2021年6月6日，項目正式納客。

??胡葆森在《河南老胡與〈只有河南〉》中提到只有河南·戲劇幻城的三個“最”。一是最大。《只有河南》中的21個劇場可以同時容納近10000人。單是“幻城劇場”，就有近3000個座位，與省人民會堂的座位數不相上下；二是最長。幻城的東墻是當今世上單面最長的人工夯土墻，長328米，高15米，厚2米，堪稱吉尼斯世界之最；三是最多。這座幻城50多億元的投資額，有望刷新中國單體文化項目投資紀錄。

??脫手上述兩個文旅項目實屬無奈之舉。只有河南·戲劇幻城自2021年6月6日正式開城營業以來已歷經四次閉園，對其運營產生了很大的影響。

??就在5月16日股權轉讓當天，建業華誼兄弟電影小鎮官方微信公眾號還曾發布“只有河南·戲劇幻城”的復開信息，稱項目5月18日正式恢復營業。

??作為接手方的國資，河南文投具備政策上的優勢，中國社科院財經戰略研究院旅游研究室主任戴學鋒告訴記者。但在當前新冠疫情在全國呈現點式復發的情況下，項目運營前景值得擔憂。

??倉里仍有余糧

??根據上述公開信息，上述兩個文旅項目的投資至少為70億元。文旅項目的投入是巨大的，相對而言，項目運營的收入若想覆蓋投資卻需要一個漫長的周期。

??建業新生活有限公司（以下簡稱“建業新生活”，09983.HK）年報數據顯示，2021年內，建業新生活商業資產管理及咨詢服務收入達人民幣1.51億元，2020年同期為0.9億元，同比上升68.7%，該上升主要是由于2021年新增托管“建業電影小鎮”和“只有河南”兩個文旅綜合體所致。

??截至2021年12月31日，建業新生活在管商業物業組合包括五個文化旅游綜合體（總占地面積約為10.6百萬平方米）、七個商場（總建筑面積約為0.7百萬平方米）及十家酒店（總建筑面積約為0.3百萬平方米）。

??更具體地來看，在出售上述兩個文旅項目前，建業旗下擁有濮陽大集古鎮（雜技小鎮）、鄭州櫻桃溝足球小鎮、建業·華誼兄弟電影小鎮、建業神垕天地（鈞瓷小鎮）、建業東京夢華、只有河南·戲劇幻城等多個文旅項目。

??此外，按照計劃，建業集團還將在洛陽打造牡丹小鎮，蘭考打造音樂小鎮，濟源打造籃球小鎮。

??因此，出售上述兩個文旅項目只是建業眾多文旅資產的一部分，建業的糧倉中仍然還有余糧。

??不過，文旅項目在當前形勢下的運營和發展受到不小的限制。根據前瞻產業研究院的數據，2021年中國國內旅游總人次為32.46億，同比增長12.8%，但依然遠低于疫情前2019年的59.01億，僅恢復至2019年的54.0%。

??建業出售股權顯然是需要現金流。在5月16日，轉讓股權后，5月17日，建業住宅集團新增股權出質，質權人為河南老家文旅，出質股權數額1000萬元，出質股權標的企業為建業華誼文旅。

??作為建業集團重要的地產開發上市平臺，建業地產2021年年報數據顯示，公司現金、現金等價物及受限制銀行存款總值為98.48億元，減去受限銀行存款39.46億元，可用現金為59.02億元。

??而其一年內到期的銀行借款為24億元，一年內到期的其他借款為12億元，一年內到期的優先票據為31.6億元，短期有息負債合計為67.6億元，可用資金無法覆蓋短期債務。

??面對當前的債務壓力，2022年2月，胡葆森曾表示，建業在實現千億規模后，要進入“戰略鞏固期”，后續集團發展戰略遵循“少、小、好”原則。

??胡葆森稱，“少”就是不開辟新的賽道，能合并合并，能關閉關閉，在難關沒過去的時候不適合開辟新賽道；“小”就是不再追求規模的增長，后續也會出讓資產、項目股權，縮小規模；“好”就是在做少做小的前提下，把企業做好，用新的思維方式，做精做新，提升效率。

??通過資產轉讓、項目合作為地產板塊輸血，對建業而言已是常態。自3月份以來，建業地產已經與中國電建、中海、萬達等企業展開合作，合作內容包括結構化融資、項目整體轉讓、大宗交易等方法盤活不動產。

??2022年8月8日，建業地產將有一只5億美元的美元債到期，此次股權轉讓回收的現金流或許能為之后的償債提前做好準備。