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??過去一年，中國房地產行業遭遇重創，土地市場流拍現象增加，樓市銷量下滑；部分房企出現債務違約現象，引發行業整體信用下降，局部風險暴露。

??前行之路蒙上了一層陰影。

??行業到底發生了哪些深刻變化，又該如何應對變局。2021年上市房企財報發布之際，我們將關注關鍵數據、關鍵企業，剖析變化，由此引發的商業變局，以及觀察這些房地產行業掌舵者們的決策與行動。

??對港股房企而言，3月31日是年度“交卷”的最后期限，但今年這個慣例被打破。截至5月7日發稿，TOP50上市房企中，融創中國、中國恒大、世茂集團、佳兆業、中國奧園、新力地產的2021年年報一再推遲，未能發布業績單。

??那些“交卷”的房企成績亦不理想。據中國房地產報記者統計，TOP50上市房企（扣除6家未發布財報房企）2021年總營業收入共計4.74萬億元，同比增長14.69%；歸屬母公司凈利潤總額2708億元，同比減少32.17%，降幅近3成；平均凈利潤率為5.71%，相比2020年下降3.95個百分點。

??業績低迷下，眾多房企前行之路蒙上了一層陰影。

??各項利潤率指標降至歷史低水平

??中國房地產報記者統計在列的44家上市房企中，歸屬母公司凈利潤同比下滑的企業數量達到35家，若再加上未能發布財報的6家房企，約占50強房企總數的8成以上。歸屬母公司凈利潤同比下滑幅度超過40%的有16家，萬科在列，下滑45.75%；下滑幅度超過100%的有6家，分別是朗詩地產、陽光城、富力地產、榮盛發展、中南建設、祥生集團，這6家同時也是虧損房企。

??其中，朗詩地產實現營業收入80.76億元，同比減少10.19%；全年凈利潤虧損7.78億元，同比下滑673%；凈利率為-8.62%，凈資產收益率（ROE）為-17.46。每股基本虧損0.169元，不派息。

??“受限價等調控政策影響，公司部分項目出現虧損；堅持降負債也對現金流形成了一定壓力。所幸多年來的謹慎、自律幫助我們度過了最為艱難的一年，回望來路，我們深知‘活下來'才是硬道理。”朗詩地產董事會主席田明在主席報告中坦言。

??面對凈利潤近乎腰斬式的下滑，萬科集團董事會主席郁亮不僅向52萬名股東表示誠摯歉意，還在《致股東信》中發表近4000字感言做檢討。他將下滑原因歸為三大因素：毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。

??毛利率是反映商品經過生產轉換內部系統后增值多少的指標。2010年，房地產行業平均毛利潤率曾高達55%，被稱為暴利行業。

??現在，從毛利率指標看，2021年TOP50上市房企（扣除6家未發布財報房企）平均毛利率降至20.3%，相比前一年下滑4.8個百分點。從單個企業表現看，僅華發股份、保利置業、禹洲集團3家房企2021年毛利率較2020年微增，其余全線下滑；下滑企業占比超9成。

??44家上市房企中，僅保利置業、寶龍地產毛利率還維持在30%以上；毛利率在20%-30%區間的房企有22家；毛利率在10%-20%區間的有18家；陽光城、富力地產的毛利率則跌至10%以下，分別僅為8.26%、6.5%，在2020年財報中它們的毛利率還在20%以上。

??從龍頭房企看，萬科2021年毛利率為21.82%，較2020年下滑7個百分點；中海地產2021年毛利率為23.54%，較2020年下滑6.5個百分點；華潤置地毛利率為26.97%，下滑3.8個百分點。

??凈資產收益率（ROE）反映的是單位資本的獲利能力，一般認為，在15%以上是適合的高增長，下限不能低于銀行利率。

??TOP50上市房企（扣除6家未發布財報房企）中，2021年平均ROE降至7.89%，相比前一年（16.9%）下滑9個百分點。從單個企業表現看，僅華發股份、龍湖集團、濱江集團、綠城中國、中國金茂、保利置業等9家房企ROE同比增長，其余35家均下滑。

??44家上市房企中，ROE在15%-23%的有13家；8%-15%的有11家；0-8%的有14家；還有6家房企ROE降至負數，分別是陽光城（ROE為-33.19%）、朗詩地產（-17.46%）、中南建設（-13.06%）、榮盛發展（-12.24%）、富力地產（-10.58%）、祥生集團（-2.67%）。

??綜上可見，50強上市房企各項利潤率指標均已降至歷史低水平，可以想象，排在50名開外的房企經營情況更令人堪憂。

??也有值得點贊的房企，如中國金茂、龍湖集團、綠城中國，2021年營業收入分別同比增長49.96%、21.04%、52.38%；歸屬母公司凈利潤分別增長20.84%、19.26%、17.72%，這3家房企ROE亦仍保持正增長態勢。

??TOP50上市房企2021年貨幣資金同比減少11.6%

??在嚴峻的市場環境下，能握住的資金成為保命稻草。但對于多數房企而言，貨幣資金吃緊是顯而易見的。

??TOP50上市房企（扣除6家未發布財報房企）中，2021年貨幣資金（不包括受限制資金）共計19354億元，同比減少11.6%；只有13家房企2021年手持貨幣資金較2020年同期有所增加，這份名單以國企、央企為主，如華發股份、華潤置地、保利發展、中海地產、綠城中國、金地集團、越秀地產、中交地產、華僑城，僅濱江集團、龍湖集團、美的置業、德信中國幾家民企。

??建業地產、祥生集團、富力地產、陽光城、時代中國等貨幣資金同比下滑幅度均超過55%，其中富力地產貨幣資金同比下滑76%，建業地產下滑74%；雅居樂、禹洲集團貨幣資金同比下滑幅度均超45%。

??雖然政策一再要求企業降負債、降杠桿，但必須承認的是，房企整體負債水平仍在增長，只不過速度放緩。

??TOP50上市房企（扣除6家未發布財報房企）中，2021年有息負債共計4.31萬億元，同比增長0.2%；總負債共計15.92萬億元，同比增長4.7%。

??如果將未發布年報的6家房企計算在內，實際負債規模會更高，以這幾家房企去年上半年數據計算，50強房企總負債將達20萬億元。鑒于此，不排除部分房企現金與短債缺口會出現高達數百億元的現象。

??從融資“三道紅線”看，TOP50上市房企（扣除6家未發布財報房企）中，富力地產、祥生集團、中交地產“三道紅線”全部踩中，處于紅檔；綠地控股、首開股份、保利置業、建業地產踩中“兩道紅線”，歸于橙檔。

??當前，上市房企前4月業績正陸續出爐。對于大部分房企而言，仍未看到銷售上的明顯改善。中指院數據顯示，前4個月，銷售額排名前100位的中國房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；權益銷售額均值155.2億元，下降50.7%。

??“當前房地產形勢的不景氣程度超過2008年，為過去20年之最。”一位長期關注房地產市場的研究人士道出了地產人的普遍感受。在這場曠日持久的“寒冬”中，“小陽春”何時到來，我們都在期盼。