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??4月26日，物業(yè)股集體反彈。

??截至當(dāng)天收盤(pán)，旭輝永升服務(wù)(01995.HK)以8.44元/股收盤(pán),相比上一個(gè)交易日上漲5.54%；碧桂園服務(wù)(06098.HK)以26.29元/股收盤(pán)， 相比上一個(gè)交易日上漲4.83%；金科服務(wù)(09666. HK)以19.77元/股收盤(pán),相比上一個(gè)交易日上漲3.05%；華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209.HK)以30.34元/收盤(pán)，相比上一個(gè)交易日上漲1.68%；融創(chuàng)服務(wù)(01516. HK)以3.19元/股收盤(pán),相比上一個(gè)交易日上漲0.79%；世茂服務(wù)(00873.HK)以3.24元/股收盤(pán),相比上一個(gè)交易日上漲0.78%。

??有機(jī)構(gòu)顯示，年報(bào)季中期指引下調(diào)壓力逐步釋放，有望帶來(lái)優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)估值持續(xù)修復(fù)。

??就在幾天前萬(wàn)達(dá)商管更新了招股書(shū)。4月22日晚間，萬(wàn)達(dá)商管便再次提交招股書(shū)。萬(wàn)達(dá)商管急于上市的目的明顯。4月21日，萬(wàn)達(dá)商管上市材料失效，一天后更新招股書(shū)。

??關(guān)于萬(wàn)達(dá)商管在招股書(shū)失效的第二天便再次遞表的原因以及第一版招股書(shū)失效的原因。萬(wàn)達(dá)商管方面人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“不方便回復(fù)此類(lèi)問(wèn)題?！?/p>

??在一位不愿具名的人士看來(lái)，“一個(gè)方面是從自身企業(yè)需要發(fā)展出發(fā)，萬(wàn)達(dá)商管擬抓住窗口期獲得更好的融資表現(xiàn)。另一個(gè)方面是萬(wàn)達(dá)商管和投資人簽署了上市節(jié)點(diǎn)和業(yè)績(jī)承諾，壓力不小?！?/p>

??在萬(wàn)達(dá)商管上市材料失效后，從第二版招股書(shū)上可以看出，投資人未有更新，但萬(wàn)達(dá)商管的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)均有所增長(zhǎng)。

??失效第二天便遞表

??招股書(shū)失效僅一天后，萬(wàn)達(dá)商管就再度提交招股書(shū)，體現(xiàn)了其對(duì)于上市的迫切。

??2021年10月21日，萬(wàn)達(dá)商管向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)。2022年4月21日，萬(wàn)達(dá)商管上市材料失效。4月22日晚間，萬(wàn)達(dá)商管便更新了招股書(shū)。

??一位不愿具名的人士表示，“首先，從自身企業(yè)需要發(fā)展，萬(wàn)達(dá)商管是萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的重要布局。與住宅物業(yè)相比，商管利潤(rùn)更為豐厚，商管賽道目前在港交所比較受投資者歡迎，萬(wàn)達(dá)商管擬抓住窗口期獲得更好的融資表現(xiàn)。其次，萬(wàn)達(dá)商管引進(jìn)了戰(zhàn)投，和投資人簽署了上市節(jié)點(diǎn)和業(yè)績(jī)承諾?！?/p>

??事實(shí)上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中駿商管、寶龍商業(yè)、卓越商企服務(wù)等有明顯商管特色的物業(yè)企業(yè)在2021年成功赴港上市，也取得了一定的成績(jī)。還有純商管類(lèi)的上市物業(yè)企業(yè)星盛商業(yè)，有著較高的毛利率也引發(fā)物業(yè)行業(yè)關(guān)注。

??這讓做純商管類(lèi)的萬(wàn)達(dá)商管堅(jiān)定了赴港上市的決心。

??另一方面，上市節(jié)點(diǎn)以及業(yè)績(jī)承諾的壓力不得不讓萬(wàn)達(dá)商管加快遞表的步伐。

??資料顯示，萬(wàn)達(dá)商管引入了珠海國(guó)資戰(zhàn)投，珠海市國(guó)資委出資30億元進(jìn)行了戰(zhàn)略投資，此后，又引入鄭裕彤家族、碧桂園、騰訊、中信資本、螞蟻、PAG太盟投資集團(tuán)等22家機(jī)構(gòu)投資人。

??根據(jù)招股書(shū)中顯示，2021年7月及8月，萬(wàn)達(dá)商管與珠海萬(wàn)贏、大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及投資者訂立了一系列協(xié)議，同意以每股人民幣24.84元或3.86美元的價(jià)格出讓15.36億股，占珠海萬(wàn)達(dá)商管全部股權(quán)的21.17%，總金額達(dá)380億元。

??同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管簽署了業(yè)績(jī)承諾協(xié)議。其將保證2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤(rùn)、2022年及2023年扣除非經(jīng)常性損益的經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

??按照協(xié)議，如果未達(dá)成上述業(yè)績(jī)，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補(bǔ)償投資者。

??新招股書(shū)中經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)

??通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，相較于第一版招股書(shū)，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)均有所增長(zhǎng)，Pre-IPO投資人名單、投資協(xié)議等內(nèi)容并未變更。

??根據(jù)最新一版招股書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)商管補(bǔ)充了2021年下半年的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。

??招股書(shū)顯示，2021年下半年，萬(wàn)達(dá)商管營(yíng)業(yè)收入為128.4億元，較2021年上半年增長(zhǎng)20.8%；毛利潤(rùn)為60.1億元，較2021年上半年增長(zhǎng)33.1%；凈利潤(rùn)為28.6億元，較2021年上半年增長(zhǎng)335.8%；核心利潤(rùn)為27.7億元，較2021年上半年增長(zhǎng)33.9%。

??在利潤(rùn)方面，與上半年相比，珠海萬(wàn)達(dá)商管2021年下半年凈利潤(rùn)大幅提升，較2021年上半年的6.6億元增長(zhǎng)335.8%，達(dá)到28.6億元。全年凈利潤(rùn)為35.1億元。

??來(lái)看第一版招股書(shū)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。據(jù)招股書(shū)顯示， 2021年上半年，萬(wàn)達(dá)商管營(yíng)業(yè)收入106.36億元，毛利潤(rùn)45.13億元，凈利潤(rùn)為6.56億元。2018年至2020年，萬(wàn)達(dá)商管收入分別為110.24億元、134.37億元、171.96億元。

??截至2021年12月31日，珠海萬(wàn)達(dá)商管在管項(xiàng)目數(shù)量為285個(gè)，獨(dú)立第三方在管項(xiàng)目數(shù)量132個(gè)，總計(jì)在管項(xiàng)目417個(gè)；母公司在管建筑面積4250萬(wàn)平方米，獨(dú)立第三方為1644萬(wàn)平方米，合計(jì)總在管面積5895萬(wàn)平方米。

??“相比較而言，第二版招股書(shū)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好，一定程度上可以提高上市勝算?！笨硕鹞锕苎芯靠偙O(jiān)湯曉晨表示。

??上市材料失效原因引爭(zhēng)議

??值得關(guān)注的是，萬(wàn)達(dá)商管上市材料失效的原因引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

??事實(shí)上，港股在六個(gè)月不更新招股書(shū)就會(huì)失效，只要后續(xù)三個(gè)月內(nèi)更新即可，不影響上市進(jìn)程。

??萬(wàn)達(dá)商管相關(guān)人士表示，目前上市申請(qǐng)材料失效并不影響公司在香港聯(lián)交所的上市進(jìn)程。根據(jù)香港上市規(guī)則，香港聯(lián)交所認(rèn)為原申請(qǐng)六個(gè)月到期后三個(gè)月內(nèi)重新遞交的，屬于原申請(qǐng)的延續(xù)。公司會(huì)盡快按香港聯(lián)交所要求更新提供申報(bào)材料，目前上市進(jìn)展有序推進(jìn)中。

??湯曉晨認(rèn)為，“港交所對(duì)于第一版招股書(shū)疑問(wèn)較多，需要萬(wàn)達(dá)商管補(bǔ)充的細(xì)節(jié)比較多，因此萬(wàn)達(dá)商管需要花比較大的精力組織材料，不斷回應(yīng)?！?/p>

??因此，萬(wàn)達(dá)商管在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上進(jìn)行了更新。和第一版招股書(shū)相比，第二版招股書(shū)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)更好看。

??一位不愿具名的人士看來(lái)，“從招股書(shū)上看出，對(duì)比2021年上半年，萬(wàn)達(dá)商管下半年在營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)以及在管面積上都較快增長(zhǎng)?！?/p>

??“從數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商管管理面積在內(nèi)地位居前列，龍頭效應(yīng)比較明顯，通過(guò)整合區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)商管也有不錯(cuò)的增量前景。但疫情的沖擊可能會(huì)給其業(yè)績(jī)表現(xiàn)產(chǎn)生不確定性影響?！睖珪猿勘硎?。