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??市場終于等來了萬物云的上市遞表。

??4月1日，港交所網(wǎng)站顯示，萬科旗下物業(yè)服務(wù)公司萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“萬物云”）正式向港交所遞交上市申請(qǐng)。

??遞表前一天，萬物云董事長兼CEO朱保全在萬科2021年業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，萬科分拆萬物云上市，主要還是覺得這個(gè)“兒子”已經(jīng)成年，需要通過引入境內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)一步提高綜合實(shí)力。

??事實(shí)上，在物業(yè)資本市場，最大的焦點(diǎn)非碧桂園服務(wù)莫屬。未上市的大型物企之一就是龍湖智創(chuàng)生活，另一家就是萬物云了。而龍湖智創(chuàng)生活早在1月7日完成遞表動(dòng)作。

??不過，萬物云已經(jīng)在跟緊上市步伐。從萬物云的招股書中可以看出，其提示了5類財(cái)務(wù)指標(biāo)和經(jīng)營數(shù)據(jù)，即營業(yè)收入、毛利率、利潤、合約負(fù)債、流動(dòng)負(fù)債。聯(lián)席保薦人陣容強(qiáng)大，包括中信證券、花旗、高盛。

??對(duì)比萬物云和碧桂園服務(wù)看出，從經(jīng)營業(yè)績、規(guī)模上，萬物云暫列第二，但從科技和概念上，萬物云的故事性更強(qiáng)。

??“從實(shí)際過程看，看得更遠(yuǎn)的企業(yè)才能走得更遠(yuǎn)，尤其是要跳出資本市場來看經(jīng)營，不單純以股票價(jià)格等來衡量企業(yè)的發(fā)展情況，真正從服務(wù)社會(huì)的角度謀劃發(fā)展，這類物業(yè)企業(yè)才會(huì)占據(jù)更大的市場。”一位資深業(yè)內(nèi)人士表示。

??經(jīng)營業(yè)績、規(guī)模暫列第二

??在萬物云遞表后，行業(yè)不免會(huì)拿其和碧桂園服務(wù)對(duì)比一番。

??從經(jīng)營數(shù)據(jù)看，碧桂園服務(wù)略勝一籌。

??截至2021年12月31日，碧桂園服務(wù)營業(yè)收入為288.43億元，毛利潤約88.64億元，凈利潤為40.33億元。

??根據(jù)萬物云招股書顯示，2021年萬物云的收入為237.05億元，毛利潤為40.2億元，凈利潤為17.14億元。

??從規(guī)模上看，碧桂園服務(wù)實(shí)力稍強(qiáng)。

??在規(guī)模方面，碧桂園服務(wù)在管面積為7.66億平方米，相較2020年底的約3.77億平方米，增幅約102.9%；物業(yè)服務(wù)合同管理面積約14.38億平方米，相較2020年底的約8.21億平方米，增幅約75.25%。

??值得一提的是，2021年碧桂園服務(wù)僅收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)以及彩生活旗下核心資產(chǎn)就分別斥資約72億元、50億元、33億元，這三家公司為碧桂園服務(wù)貢獻(xiàn)了較大的管理面積。

??截至2021年末，萬物云在管項(xiàng)目總數(shù)4393個(gè)，在管面積7.85億平方米，在管面積同比增長35.9%。合同管理項(xiàng)目總數(shù)5553個(gè)，合同管理面積10.1億平方米，合同管理面積同比增長38%。

??值得注意的是，萬物云的毛利率水平在物管行業(yè)中并未處于有利水平，2019年～2021年，萬物云的毛利率分別為17.7%、18.5%、17.0%。

??對(duì)比之下，碧桂園服務(wù)的毛利率要高一些。2019年～2021年，碧桂園服務(wù)毛利率分別為31.65%、33.97%、30.73%。

??萬物云講述升級(jí)版故事：科技、商企服務(wù)

??萬物云管理層希望向市場傳達(dá)不一樣的聲音。“物業(yè)是我們最早的初心業(yè)務(wù)，云是我們期望的未來。”

??此次進(jìn)入資本市場，朱保全將三大板塊統(tǒng)統(tǒng)打包上市。

??招股書顯示，萬物云根據(jù)自身特色劃分出三個(gè)業(yè)務(wù)板塊，分別是社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)（以下簡稱“社區(qū)空間”）、商企和城市空間綜合服務(wù)（以下簡稱“商企和城市”）和AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)（以下簡稱“AIoT及BPaaS”）。

??不同的業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)了不同的品牌，社區(qū)空間涵蓋萬科物業(yè)和樸鄰，商企和城市涵蓋萬物梁行和萬物云城，AIoT及BPaaS涵蓋萬睿科技、祥盈企服和第五空間。

??截至2021年末，萬物云總收入為237.05億元，社區(qū)空間營收131.61億元，收入占比55.5%；商企和城市收入86.93億元，占比36.7%；AIoT及BPaaS收入18.5億元，占比7.8%。

??“萬物云在管理規(guī)模和并購規(guī)模低于碧桂園服務(wù)的情況下，營收取得了不俗的成績，特別是在商企服務(wù)板塊已有領(lǐng)軍之勢，科技平臺(tái)服務(wù)方面的收入也超出業(yè)內(nèi)預(yù)期。從總體上看，萬物云服務(wù)項(xiàng)目質(zhì)地相對(duì)更加優(yōu)質(zhì)，商企和科技平臺(tái)賽道步伐相對(duì)穩(wěn)健有力。”克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨表示。

??萬物云的最大客戶方是萬科集團(tuán)，但來自第三方的管理面積超過行業(yè)平均水平。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年~2021年，萬物云來自于第三方收入占總營收的比重約84.6%、81.4%、80.8%，來自萬科集團(tuán)及其合營企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)的的收入占總營收的比重約為15.4%、18.5%、19.2%。

??值得注意的是，萬物云的毛利水平并不高。2019年~2021年，萬物云的毛利分別約為24.68億元、33.65億元、40.2億元，毛利率約為17.7%、18.5%、17%。

??“萬物云以科技為底色的業(yè)務(wù)架構(gòu)初步形成，具備上市的基礎(chǔ)。”湯曉晨認(rèn)為。

??初心與未來待時(shí)間考驗(yàn)

??萬科高層對(duì)萬物云寄予厚望。郁亮曾表示萬物云“有望達(dá)成千億市值”。

??結(jié)合當(dāng)下市場環(huán)境，和萬物云如今17.14億元的凈利潤來計(jì)劃，要支撐其千億元市值難度并不小。

??尤其是去年下半年以來，物業(yè)板塊估值較高點(diǎn)大幅回調(diào)，港股整體股價(jià)處于低位，在這種市場環(huán)境下萬物云選擇此時(shí)赴港上市，外界質(zhì)疑是否為最佳時(shí)機(jī)。

??對(duì)此，朱保全曾在3月31日公開回應(yīng)，公司的經(jīng)營戰(zhàn)略不會(huì)以捕捉資本市場窗口為主要考慮因素。

??“輕資產(chǎn)公司需要找到融資之后的投資路徑，這個(gè)路徑不只是通過并購買規(guī)模和利潤。”朱保全表示。

??鑒于對(duì)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)效率瓶頸的思考，2021年，萬物云提出了“街道戰(zhàn)略”，也就是基于萬物云在住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、城市物業(yè)以及遠(yuǎn)程運(yùn)營的能力。

??“我們將圍繞一條街道內(nèi)服務(wù)者可達(dá)的20分鐘服務(wù)圈，打造一個(gè)高濃度、高效率服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。”朱保全表示。為了實(shí)現(xiàn)這張網(wǎng)，他們需要“建設(shè)數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施、建設(shè)服務(wù)者配套公共設(shè)施以及購置機(jī)械設(shè)備與任務(wù)調(diào)度平臺(tái)”，他們把這個(gè)服務(wù)圈稱為“蝶城”，也起了一個(gè)英文名字“Onewo Town”，3~5年后，每一個(gè)蝶城預(yù)計(jì)會(huì)形成過億的營收，而這個(gè)community shared service會(huì)形成更有趣邊際效率。

??據(jù)萬物云管理層解釋，通過對(duì)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)效率瓶頸、新生兒下降趨勢以及新冠疫情影響的思考，“遠(yuǎn)程與混合”(remote&hybrid)成為萬物云2020-2029十年戰(zhàn)略的關(guān)鍵詞。

??“我們將在線下以街道為單位投資打造若干高濃度、高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們將持續(xù)積累知識(shí)、連接生態(tài)，投資構(gòu)建基于空間的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)。”朱保全公開表示。