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??今年，正榮地產不設立任何具體銷售目標。

??3月31日，正榮地產召開2021年業績會，公司董事會主席兼行政總裁黃仙枝對正榮當下及未來發展作了闡述，直面正榮流動性危機。

??他說，2021年對正榮乃至整個中國房地產行業而言，都是非常不同的一年。自四季度起，包括正榮在內很多公司的銷售受到影響，也無法在公開資本市場再融資。但正榮一直在努力自救，目前正在以合作方協商提前退出部分合作項目，出售物業，盤活項目受限資金。

??報告期內，正榮地產累計合約銷售金額為1456億元，同比增長2.6%；實現收入369.92億元，同比增長2.4%；毛利53.82億元，同比減少22.04%；歸屬股東凈利潤8.09億元，同比減少69.48%；核心純利22.84億元，同比減少30.9%。

??“我們對國內房地產發展前景還是持有審慎態度，未來房地產行業仍會面臨‘控負債、降杠桿’的政策基調以及在面對資本市場信心重塑上的壓力。”黃仙枝說，但我們認為政策已經見底，后續預計會慢慢回暖。相信給予公司一年時間，正榮可以逐步穩定經營，流動性會得以修復，債務問題得以妥善解決。

??梳理20-30個合作項目洽談轉讓

??自遭遇“股債雙殺”深陷流動性危機以來，正榮地產資金狀況及如何自救，一直是市場關注焦點。

??除與投資人協商交換要約外，正榮地產正在通過資產轉讓自救。

??3月27日，繼正榮地產將多個項目轉讓予合作方美的置業后，又以1.56億元將佛山一項目所持51%股權賣給了新希望地產。

??正榮地產執行董事兼常務副總裁李洋表示，目前公司已經梳理和鋪排了20-30個合作項目，也在積極和合作方包括一些地方國企、央企進行洽談和股權轉讓工作。另外公司自持的一些商業物業，目前約有12個總體建筑面積接近80萬平方米公司支持的投資型項目，這些整體的投資型物業的供應價值大概有100億元，凈值約有40億元。

??“公司希望通過提前退出部分項目，盤活受限資金。同時出售這些項目和資產實現資金提早回籠，降低整體負債規模。”李洋說。

??財報數據顯示，正榮地產剔除合約負債的資產負債率下降1.7個百分點至74.9%，現金短債比為1.14倍，凈負債率85.5%。

??受境外資本市場和經營環境巨變，美元債在總融資中占比29%的正榮地產受到不小影響。截至2021年年末，正榮地產未來一年內到期的債務約344億元，境外債約64.9億，境內債則至今無任何實質性違約的情況。

??據介紹，正榮地產的境外債2021年已完成61.8億票據的置換，2022年3月29日完成了5筆優先票據的交換要約和1筆永續資本證券的展期，通過修訂條款避免了發生交叉違約的風險，境內也在3月完成了一筆ABS的展期。

??正榮地產執行董事、副總裁兼財務總監陳偉健表示，其他的短期債務，公司會根據銷售回款、自身現金流情況安排，并且會積極與金融機構友好協商。

??從整場業績會來看，保交付、搶回款、售資產、緩拿地、調結構、活債務已成為正榮地產2022年工作的主基調。

??黃仙枝認為，今年以來，信貸環境保持比較寬松的狀態，市場經歷降息，近期央行及銀保監聯合指出金融機構需配合相關部門，共同維護房地產的平穩健康發展，六大部委更是集中表態稱將在新增貸款上保持適度增長，化解房地產行業風險等，相信政策的適當調整將會更合理地保持房地產市場整體的流動性，但整體市場的恢復以及重新建立信心還需要時間。

??“我們認為房地產市場可能還需要3-5個月時間修復。”黃仙枝說，目前行業已經不再一味追求“高杠桿、沖規模”的階段，我們判斷房地產的發展模式會慢慢轉向“重質效、重品質、提效益、重服務、輕重并舉”，以高質量為驅動的平穩發展時期。

??今年暫緩新增拿地

??為最大程度保存現金，正榮地產宣稱今年暫緩新增拿地，控制規模。

??截至2021年底，正榮地產的總土儲規模為2595萬平方米，對應貨值約為4300億元。其中82%的土儲比例位于一二線核心城市，創造了約90%銷售額。

??“目前正榮地產聚焦有序生產經營和回款兩大工作，戰略上以‘保交付、保供貨、保品質、促銷售、促回款’為核心目標。”黃仙枝說。

??據介紹，2021年正榮新開工面積達到506萬平方米，竣工面積接近800萬平方米，年底在建1901萬平方米。2021年正榮已合計交付63個項目、88個批次、5萬多戶，2022年一季度順利完成4600多戶的交付，預計二季度交付量會超過19000戶。

??正榮地產執行董事兼董事會副主席劉偉亮表示，在目前的大環境下，憑借高杠桿高周轉進行快速擴張的資本紅利時代基本宣告結束。正榮地產主要布局的是一、二線城市，整體流動性較好，目前可售貨值有1300億元左右。由于政策傳導到項目的時間有滯后性，我們預計銷售可能在5、6月份之后逐步站穩。

??“公司年底時仍有120億元在途資金，我們會加快在途資金的回籠，確保經營穩定，爭取受限資金比例逐步降低，安排資金盡快回籠。”劉偉亮說，今年正榮將暫緩拿地，精簡架構，以保存現金，解決流動性問題。

??在此之前，正榮地產已經從內部進行了一輪調整，從原先11個區域和城市公司架構整合為7大區域，實現分級授權。同時精簡人員架構，開展“降本增效”。

??黃仙枝說：“正榮會堅持以盤活可用資金和優化現金流為總體經營方針，全力恢復企業自身‘造血’功能，期待逐步企穩向好。”

??雖然整場業績會不斷向外傳達正榮管理層不斷向好的決心，但投資者更為關注正榮地產將2022年到期的美元債都延期到明年3月，是否有信心和能力到期償還？

??對此，正榮管理層回應，正榮將2022年到期的美元債悉數延期到2023年3月份，在做交易之前也留意到政策開始放松。融資放松可以改善項目層面的現金資源，改善流動性；而項目融資如果能夠得到合理地滿足，也可以保障開發建設，順利開盤，加速銷售及現金回籠。

??“我們預計政策的落地需要時間，政策最終傳導到大部分項目也需要時間，而購房者信心重塑也是有一個過程的，我們要做的是用時間換空間。”劉偉亮說，公司目前在項目層面沉淀的資金還是很大的。一方面穩定項目生產，爭取盡快釋放受限資金；另一方面也在爭取轉讓部分項目來改善流動性，盡最大的可能盤活一切可以盤活的資金。在以現金流為導向的策略下，正榮一方面加強嚴控成本，一方面狠抓現金，我們有信心能在明年3月前解決短期流動性問題，償還新的票據。