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??“負(fù)面、BB、B-”，三大國際評級機(jī)構(gòu)輪番上陣，大規(guī)模下調(diào)房企評級。

??“增持、配股、回購”，各大房企積極應(yīng)對，采取各種措施自救。

??11月，籠罩在“陰霾”中的房地產(chǎn)行業(yè)，展開了一場沒有硝煙的狙擊戰(zhàn)。好消息是，10日以來滬深兩市沉寂多時(shí)的地產(chǎn)股終于迎來集體上揚(yáng)，內(nèi)房股也紛紛上漲。一批此前大幅下跌的房地產(chǎn)債券，漲幅均超過兩位數(shù)，不少地產(chǎn)債甚至出現(xiàn)了臨停潮的現(xiàn)象。

??這背后是源于市場上有關(guān)房企融資或?qū)⑦m度寬松的利好傳聞?lì)A(yù)期。

??11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等房企表示有計(jì)劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。這無疑傳遞出房企境內(nèi)發(fā)債融資松動的信號。

??除消息層面外，高盛、貝萊德等外資機(jī)構(gòu)近期正在大舉買入中國房企發(fā)行的高收益美元債券。談及個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)事件引發(fā)的連鎖反應(yīng)時(shí)，高盛團(tuán)隊(duì)成員認(rèn)為，傳染風(fēng)險(xiǎn)被高估了，市場正在消化這一風(fēng)險(xiǎn)。

??實(shí)際上，自9月24日央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會以來，政策微調(diào)的朦朧預(yù)期就開始出現(xiàn)，之后各級監(jiān)管部門和行業(yè)協(xié)會召開了3次房企座談會，這些動作都被市場解讀為利好。

??暫時(shí)的暖意，并不意味著危機(jī)的解除。

??“償債兌付壓力、美元債暴跌以及違約事件都影響著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的信用環(huán)境。在面臨政策、評級機(jī)構(gòu)包括做空機(jī)構(gòu)施壓的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)在短時(shí)間內(nèi)信用資質(zhì)大概率將呈現(xiàn)分而化之的狀態(tài)。上述這些動作釋放出的利好消息，是可以成為房企的信心之源。但房地產(chǎn)信用的修復(fù)，很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。”多位房地產(chǎn)市場人士在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

??暴雷預(yù)警，集體遭遇評級下調(diào)

??在部分房企暴雷的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警拉響后，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普先后對中資房企展開一撥兒密集的評級下調(diào)。

??11月9日，標(biāo)普將世茂集團(tuán)評級從“BBB-”投資級調(diào)整至“BB+”，展望“負(fù)面”，并將其高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級由“BB+”下調(diào)至“BB”。

??11月8日，標(biāo)普稱應(yīng)祥生控股要求，已撤銷其“B-”長期發(fā)行人信用評級，撤銷其未償高級無抵押票據(jù)的發(fā)行評級“CCC+”。撤銷評級前的11月2日，標(biāo)普剛將祥生控股的發(fā)行人信用評級從“B”下調(diào)至“B-”，展望“負(fù)面”，將其美元票據(jù)的的長期發(fā)行評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”。

??11月4日，標(biāo)普將德信中國評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。同時(shí)，標(biāo)普確認(rèn)了公司長期發(fā)行人信用評級為“B”，高級無抵押債券的長期評級為“B-”。

??11月3日，因經(jīng)營面臨挑戰(zhàn)，標(biāo)普對大唐集團(tuán)控股的評級展望調(diào)整至“負(fù)面”，確認(rèn)其長期發(fā)行人信用評級為“B”。

??從這一輪評級調(diào)整可以看出，標(biāo)普基本為下調(diào)主體或相關(guān)債券信用評級，部分房企盡管評級暫時(shí)不變，但也遭到了評級展望的下調(diào)。其中少數(shù)房企同時(shí)遭到了主體信用評級、債券信用評級和評級展望的下調(diào)。主要是基于當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)艱難的營商情況，標(biāo)普下調(diào)了多家房企的評級和展望。境內(nèi)外債券市場的波動性、融資環(huán)境受限、現(xiàn)金回款率放緩、到期債務(wù)壓頂和現(xiàn)金流緊張等都是標(biāo)普憂慮的。

??據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近兩個(gè)月以來，包括中國恒大、新力控股、花樣年控股、建業(yè)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、陽光城、綠地控股、中梁控股、佳兆業(yè)、當(dāng)代置業(yè)、佳源國際、三盛控股等多家房企的評級或展望均被下調(diào)。

??北京某券商分析師表示，對房地產(chǎn)行業(yè)悲觀情緒的過度發(fā)酵是下調(diào)評級的主要問題。受整體趨勢拖累，部分發(fā)展良好的房企也慘遭誤傷。評級通常被看成是房企的“征信”，被動降級所帶來的負(fù)面影響巨大，這意味著部分房企的再融資將“舉步維艱”。估值9%以上的房企，債券市場再融資難度較高，未來可能面臨較大壓力。

??“綜合對中國房地產(chǎn)市場短期發(fā)展仍將趨緊的預(yù)判，不少房企受到了境外評級機(jī)構(gòu)就公司未來展望及評級的向下調(diào)整，當(dāng)然也不排除存在下調(diào)過程中評級機(jī)構(gòu)對個(gè)別企業(yè)情況了解不充分的可能性。”個(gè)別被下調(diào)評級的房企接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，盡管面臨行業(yè)諸多變化，未來我們?nèi)詫⒉扇》€(wěn)健策略，通過“促回款、控負(fù)債、強(qiáng)盈利”來保持企業(yè)流動性的健康度，適當(dāng)時(shí)機(jī)會通過增持、回購等方式給投資人、客戶一個(gè)更正面、穩(wěn)定的評估。

??大股東出手“護(hù)盤”，提振市場信心

??地產(chǎn)行業(yè)的冷冽讓房企大股東們紛紛自掏腰包“砸錢”自救。

??11月9日，旭輝控股發(fā)布公告稱，將以供股的方式發(fā)行最多約4.18億股新股，募集約16.73億港元，所募款項(xiàng)將用于資金儲備。

??在這里，旭輝控股大股東林氏家族承諾“全額兜底”，將投入8.87億港元認(rèn)購2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進(jìn)行全額認(rèn)購，合計(jì)將最多投入16.73億港元。

??旭輝控股CFO楊欣表示，本次供股會讓旭輝的資本金得以增厚。今年以來，旭輝大股東已投入超過8.47億港元，增持近1.5億股，其高管及獨(dú)立非執(zhí)行董事亦多次增持。此外，旭輝近期一直在二級市場持續(xù)回購債券，通過積極主動的債務(wù)管理，應(yīng)對市場波動。

??據(jù)記者了解，10月7日至11月3日，旭輝控股在公開市場回購了本金總額為7530萬美元的票據(jù)。

??上周陷入流動性緊缺傳言中的世茂也開始了“護(hù)盤”行動。公開信息顯示，世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂于11月5日、11月9日先后兩次斥資約16.23億港元分別增持1.15億股和100萬股。增持完成后，許榮茂持股比例達(dá)到66.28%。5日，世茂還在公開市場回購部分2022年7月到期的4.75%美元優(yōu)先票據(jù)，合計(jì)150萬美元。

??IPG中國（區(qū)）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，在多家頭部房企債券違約的情況下，大股東增持、回購都意在提振市場信心，這些行為能對上市公司股價(jià)形成一定支撐。在這個(gè)關(guān)口買入自家股票，也在一定程度上向市場表明公司的基本面預(yù)期較為樂觀。這兩天地產(chǎn)股強(qiáng)勢上漲，業(yè)內(nèi)公認(rèn)是房企融資傳來利好消息所致。

??11月11日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，稱公司進(jìn)一步回購本金額為100萬美元的2022年票據(jù)II，占已發(fā)行2022年票據(jù)II本金總額的0.33%；另已進(jìn)一步回購本金額為355萬美元的2022年票據(jù)III，占已發(fā)行2022年票據(jù)III本金總額的1.61%。

??與此同時(shí)，正榮地產(chǎn)還獲控股股東增持，歐宗榮的全資子公司RoYueLimited于2021年11月5日-11月8日在公開市場以平均每股約3.61港元合計(jì)增持280.1萬股，耗資約1010.38萬港元。

??11月7日，新城控股發(fā)布公告稱，計(jì)劃由新城環(huán)球提前贖回存續(xù)金額為3.5億美元的美元債券，并予以注銷。該次贖回的資金來源為其自有資金。11月8日晚間，建業(yè)地產(chǎn)公布，已全部贖回2021年到期3.63億美元6.75%優(yōu)先票據(jù)。

??在此之前，中國金茂、中梁控股、融信中國、雅居樂、弘陽地產(chǎn)、中國奧園等多家房企紛紛啟動境外美元債回購，或增持股票等行動向市場釋放積極信號。

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，一方面，房企通過回購可以進(jìn)行債務(wù)置換，緩解短期內(nèi)的債務(wù)到期壓力。另一方面也在于提振和重塑市場信心，意在維穩(wěn)。

??銀河證券表示，目前行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)可控，待個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)事件落地之后，行業(yè)信用格局重構(gòu)，集中度進(jìn)一步提升，利好經(jīng)營穩(wěn)健、融資成本低、杠桿結(jié)構(gòu)健康的頭部房企。