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??因業績獲得大幅提升，萬科海外再次受到市場關注。

??8月16日，萬科海外投資控股有限公司（01036.HK；下稱“萬科海外”）發布盈利預告稱，預期將于該期間錄得股東應占盈利上升不少于390%。預期集團將錄得股東應占盈利上升不少于390%，而去年同期錄得股東應占盈利約港幣5490萬元。

??該公司稱，集團相關盈利估計增加主要由于提供的資產管理服務產生純利增加所致。

??梳理萬科海外過去5年的業績可以看到，其在2018年也曾獲得過高達336%的凈利潤增長，但其余大部分時間的業績表現起伏不定。

??自2012年借殼上市以來，萬科海外曾被抱有海外融資、國際化鋪路的期待。但就其業務層面本而言，至多數億元的營收一直未能有較大改變。直至2019年，萬科開始將英國、美國等資產注入到這個平臺中，又引發業界的想象。

??8月18日，記者就相關問題采訪萬科品牌部，其表示暫未有對外的相應回復。

??融資功能漸行漸遠

??萬科海外的前身是萬科置業海外，它是萬科全資子公司萬科置業（香港）有限公司（下文簡稱“萬科香港”）持有75%控股權益的香港上市公司，也是萬科最早進行國際化嘗試的平臺。

??早在2012年，萬科以10.79億港元的價格收購在港交所上市的南聯地產約73.91%股份，這不僅為萬科在境外嘗試地產開發打開大門，還搭建了首個境外融資平臺。

??當年，時任萬科總裁的郁亮曾表示，萬科將設立境外事業部，總部設在中國香港，會首先考慮投資美國等發達市場。

??按萬科管理層的說法，收購的主要目的是“進行國際化嘗試”。而隨著2014年萬科完成B轉H，萬科企業成功登陸港交所，珠玉在前，萬科置業（海外）距離部分投資者所預期的“萬科境外主要上市平臺”越來越遠。

??但實際上，在萬科境外投資業務架構中，萬科香港、萬科地產（香港）有限公司（下文簡稱“萬科地產（香港）”）至今仍是主要投資平臺。其中，香港地區目前在售的項目幾乎都由萬科香港持有，作為子公司，萬科海外主要充當提供資管、銷售及開發服務的角色。

??2015年下半年，萬科海外按每持2股現有股份獲配發1股供股股份的基準，以每股股份8.04港元的認購價供股，供股價較該公告發布當日的開市價折讓11.91%。這次供股獲得101%超額認購，籌得凈額10.32億港元，用于購買土地和物業，通過金匯隆提供按揭，用于銷售及市場開支，升級麗晶中心的空調系統，償還債務等。

??值得注意的是，供股所在的時點正值股價高位，在供股之后很長一段時間，萬科海外的股價持續向下，近年更徘徊至借殼上市以來的低位。

??截至2021年8月19日，萬科海外2.81港元每股，總市值僅有10.95億港元。

??業績表現起伏不定

??2012年下半年，萬科海外完成重組，當時從事的業務僅為持有、經營及管理葵涌麗晶中心若干部分，也就是該項物業的部分租金收入。

??2013年8月，完成收購香港荃灣西站六區項目（TW6）項目的20%權益，作價7.279億港元，新世界發展(00017-HK)持有另外的80%權益。萬科海外通過這個聯營項目進軍香港的房地產開發市場。

??此后，包括新加坡、紐約、香港等地項目均是與當地企業合作。

??與其他房企合作開發是為了降低相應的風險，優淘城總裁薛建雄認為，許多境外國家、地區的房地產行業競爭已經很激烈，獨自操盤將面臨很大的壓力。

??到2018年，萬科海外終于迎來高光時刻，期內實現6.77億港元的盈利，同比增長約336%，其中貢獻最大的是應占聯營公司業績，其稅前業績為4.66億港元，2017年僅為4.6萬港元，這部分收入主要來自于TW6有關的兩家聯營公司收益。

??梳理萬科海外近年來的業績表現可以看到，其表現并不穩定。2016年-2020年，萬科海外的營業收入分別為9124.4萬元、9646萬元、1.02億元、2.51億元和4.75億元，同比增長分別為2.44%、5.72%、5.52%、147.08%和88.69%；凈利潤方面，同期分別為1.31億元、1.55億元、6.77億元、1.33億元和1.86億元，同比增長分別為-18.79%、18.15%、336.25%、-80.30%和39.28%。

??在高層管理人員上，萬科海外也一直空缺，自2012年9月1日以來，萬科海外并未委任主席及首席執行官，直至2019年2月13日，執行董事張旭及闕東武才分別獲委任為公司董事會主席及首席執行官。

??匯生國際資本總裁黃立沖在受訪時表示，“最近幾年，海外房地產價格都有一定的增長，增長比較明顯的能達到20%。在目前的大環境下，海外地產開發是有一定的機會的。只不過，對現在的萬科而言，它已經從一個民營企業，變成一個準國有企業。客觀來說，國有企業在海外獨立經營房地產業務，其暢順程度不是很高。

??海外市場仍存變數

??萬科總裁郁亮曾在萬科2013年度業績會上提到，萬科海外業務的三條發展定位之一便是為內地投資者提供一個海外置業渠道。

??不得不說，由于國人在海外置業的需求旺盛，早年，包括萬科、萬達、綠地、碧桂園等房企相繼續布局海外，這一塊的業績也成為房企業績新的增長點。但海外市場畢竟不同于中國市場，經濟制度、文化、政治、民意時刻都在影響著房企的海外布局。

??另一方面，早年房企帶著大量外匯出海，卻遲遲沒有資金回流，曾引起監管方關注。2017年6月7日，銀監會窗口指導各家大型銀行，排查包括萬達、安邦、海航集團、復星等數家企業的境外授信及風險分析。消息一出，被排查企業相關股票、債券均應聲下跌。

??在政策轉向之下，不少房企的海外資產走到了由買到賣的路上。

??如今回頭來看，房企出海方式不盡相同，但不可否認，海外市場需求一直存在，也是房企的發展機會。

??鏈家此前發布《鏈家海外2021年中白皮書報告》顯示，美國房價連續9年增長，中國買家交易額居在美房產投資首位，交易額超過700億人民幣/年，且更青睞加州和紐約房產；2020年美國房產交易中，國際買家占4%，其中，中國、加拿大、墨西哥、印度和哥倫比亞分別占前五名。

??鏈家海外事業部總經理時今強告訴記者，長期來看，海外置業市場將同中國經濟的穩步發展、人民幣國際化趨勢的加快、人民對美好生活的向往繼續向前發展。

??為應對市場的需求，萬科也對萬科海外這個平臺進行調整。2019年，萬科曾將旗下位于倫敦、三藩市(舊金山)、紐約三家目標公司注入到萬科海外中。

??公開資料顯示，目前萬科已布局倫敦、舊金山、西雅圖、紐約、洛杉磯、新加坡、吉隆坡、莫斯科等8大核心城市，助力客戶實現資產全球化配置。

??2016年起，萬科集團于國內部分城市組建專業海外銷售團隊，為萬科老業主及其親友推介適宜的海外產品及配套服務。

??薛建雄認為，中國人口多，移民體量大，但總體而言，發達國家的供應已經過剩，不會因為中國人的移民就能扭轉市場的供需情況。

??此外，因海外置業涉及資金量大、信息不對稱和交易復雜等特性，所以對海外置業服務公司有很高要求。海外置業公司能否對引入房源進行可靠性分析、置業顧問是否能提供專業服務、置業服務流程是否完善、是否有完整售后支持系統等等，都將直接影響海外置業者實際利益和服務體驗，時今強表示。