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??深處監(jiān)管深水區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)隱現(xiàn)著新信號。

??據(jù)市場消息，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

??“這不是一個新政策。”中國房地產(chǎn)報記者從去年參加過“三道紅線”相關(guān)座談會的一位房企人士處獲悉，去年“三道紅線”監(jiān)管政策推出后，監(jiān)管層就提出重點監(jiān)管“買地金額超年度銷售額40%”房企，之后通過動態(tài)監(jiān)管，要求重點房企每月報送相關(guān)監(jiān)測數(shù)據(jù)。

??“現(xiàn)在每月上報的監(jiān)測表中還要報送拿地信息，包括拿地額在銷售額中占比。”該房企人士稱。

??“三道紅線”首批試點企業(yè)的一位人士表示，“現(xiàn)在都是以收定支，房企大都是這么做的。”

??在一位業(yè)內(nèi)人士看來，這一監(jiān)管思路并不意外，近日高層已不斷釋放出加強房地產(chǎn)融資端監(jiān)管信號。7月22日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正指出，“要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵，嚴格房地產(chǎn)企業(yè)‘三線四檔’融資管理和金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。”

??這日，住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)亦表示，“下一步還將加強房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三線四檔融資管理規(guī)則”“加強住房、土地和金融信貸政策協(xié)調(diào)”。

??一系列“負面”消息下，7月26日，房地產(chǎn)股遭遇“黑色”星期一，多只地產(chǎn)股下挫。

??“重點盯三個維度”

??2020年8月底，住建部、央行在京召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會。會議指出，為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長，設(shè)置“三道紅線”。參與此次座談會的12家房企成為首批試點企業(yè)，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利發(fā)展、新城控股、中海地產(chǎn)、華僑城、綠地控股、華潤置地和陽光城。

??2020年最后一天，有關(guān)部門再次召開關(guān)于“三道紅線”座談會，表示將對試點企業(yè)擴圍，數(shù)量可能會從12家擴大到30家。恒大、融創(chuàng)、陽光城、碧桂園、萬科5家企業(yè)參加了第二次座談會，此外還新增了華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等房企。

??“三道紅線”下，房企紛紛將“零踩線”、降負債列為頭等大事。但同時，不斷有市場人士擔心，融資新規(guī)雖能有效控制企業(yè)表內(nèi)財務(wù)杠桿，但房企仍有可能通過表外負債方式獲得外部資金；此外，房企采用聯(lián)合營模式的大部分重要信息并未公開披露，有可能加大市場評估開發(fā)企業(yè)真實信用指標的難度。

??尤其在首批集中供地中，開發(fā)商多“馬甲”拿地、利用收購并躲避監(jiān)管的現(xiàn)象不斷被媒體曝出，部分頭部房企激進拿地的情況也引發(fā)監(jiān)管層注意，監(jiān)管開始升級。

??據(jù)一位券商人士透露，今年監(jiān)管部門對于“三道紅線”試點房企重點盯上了三個維度，一是當年累計權(quán)益拿地金額不能超過累計權(quán)益銷售額的40%；二是過去3年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額不能連續(xù)為負；三是每月上報商票數(shù)據(jù)。

??就在6月30日，央行等監(jiān)管部門將商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測數(shù)據(jù)每月上報。現(xiàn)在，拿地數(shù)據(jù)也被納入房企每月須上報的監(jiān)測報表中。

??40%拿地金額占比上限，在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜看來，大大限制了房企運用財務(wù)杠桿和高周轉(zhuǎn)來做大規(guī)模回轉(zhuǎn)空間，對于地方政府土地出讓金收入的負面影響也是必然的，但總體而言有利于房企財務(wù)運行與現(xiàn)金流回歸到安全穩(wěn)健區(qū)間。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，該政策對熱點城市影響比較大。開發(fā)商拿地開始回歸熱點城市，特別是龍頭開發(fā)商對“兩個集中”供地模式下熱點地塊爭奪非常激烈。部分開發(fā)商還有做大規(guī)模動力，有些企業(yè)沖千億、沖萬億企業(yè)積極性很高，對這部分企業(yè)影響也比較大。

??這些房企上半年拿地銷售比已超40%

??中國房地產(chǎn)報記者注意到，根據(jù)買地金額不得超年度銷售額40%上限，2021年上半年拿地30強房企中，有12家已經(jīng)過線。

??一類是“零踩線”央企國企隊，它們資金充裕，成為此輪拿地主力，如招商蛇口、華潤置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)。

??上半年國企央企中拿地最為激進的是越秀地產(chǎn)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，前6個月越秀地產(chǎn)實現(xiàn)銷售收入487億元，卻豪擲436億元用于拿地，拿地銷售比高達89.5%。

??4月26-27日，在廣州的集中供地中，越秀地產(chǎn)一次拿下8幅地塊，拿地金額為171.97億元，成為當之無愧的“黑馬”。

??2021年越秀地產(chǎn)銷售目標為1122億元，以此計算，其全年拿地金額上限應(yīng)為448.8億元，這也意味著即使完成全年業(yè)績目標，下半年不再拿一塊地，越秀拿地銷售比依然超標。

??在幾個月前的年度業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)地產(chǎn)副董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰透露，公司今年計劃買地金額將達到520億元以上，繼續(xù)保持較大投資力度。

??建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口以及華潤置地上半年拿地銷售比分別為70.6%、50.9%和50.2%，亦均超標。

??上半年，建發(fā)房產(chǎn)實現(xiàn)銷售收入934億元，新增土地價值659.2億元，拿地銷售比高達70.6%。且建發(fā)房產(chǎn)頻繁高溢價拿地、奪地王，其去年才突破千億元門檻。

??值得注意的是，建發(fā)房產(chǎn)在去年也頻繁高溢價拿地，此前也曾多次拿下“地王”。在追求規(guī)模的同時，建發(fā)房產(chǎn)也面臨著一些問題。

??建發(fā)房產(chǎn)沒有單獨上市，但以建發(fā)股份數(shù)據(jù)來看，2020年建發(fā)股份經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額97億元，同比降低13.34%。2021年一季度，建發(fā)股份經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅下降162.3%至-407.5億元；資產(chǎn)負債率達80.6%。

??一位房企人士稱，此次監(jiān)管層再度明確累計權(quán)益拿地金額不能超過累計權(quán)益銷售額的40%，預(yù)計這些企業(yè)后期會適當降低拿地力度，以達到40%標準。

??另一類則是不惜冒著“踩線”風險，也要沖刺規(guī)模的房企，這部分占了多數(shù)，如卓越集團（拿地銷售比93.8%）、綠城中國（65%）、中駿集團（57.9%）、中交房地產(chǎn)（52.1%）、新希望地產(chǎn)（52.6%）、融信集團（45.3%）、雅居樂（45%）等。

??拿地銷售比最高的是卓越集團，上半年實現(xiàn)銷售收入683億元，新增土地價值640.6億元，拿地銷售比高達93.8%。

??上半年，卓越集團在北京狂攬四幅地。其中，5月11日，卓越聯(lián)合體拿下的昌平區(qū)中關(guān)村生命科學園地塊和東小口地塊，未來地塊售價上限為6.3萬元/平方米，但該地塊競拍后樓面價已經(jīng)高達5.32萬元/平方米，中間只有不到1萬元價差。

??據(jù)媒體報道，2020年11月，卓越集團高層在內(nèi)部會議上提出，兩三年內(nèi)希望能做到行業(yè)TOP20。除了規(guī)模訴求，沖刺香港IPO也是卓越兇猛拿地的一個重要原因。

??綠城中國今年上半年拿地888億元，占當期銷售額比重為65%。2020年，綠城就在土地市場頻頻拿地，對于規(guī)模拓展野心可見一斑。有分析稱，綠城中國優(yōu)勢是第一大股東中交集團央企的信用背書，為其在資本市場融資提供便利。

??截至2020年底，綠城中國凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為66%和2，已符合監(jiān)管要求；但剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為71%，仍“踩中”一道紅線。拿地銷售比超過40%的雅居樂，同樣“踩中”一道紅線。

??值得注意的是，上半年拿地銷售比達52.1%的中交地產(chǎn)已腳踩“三道紅線”。數(shù)據(jù)顯示，其2020年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為83.4%，超出70%的紅線值；凈負債率為296.4%，同比上升146.2%。

??相比之下，之前一些參加過“三道紅線”座談會的標桿房企則從拿地百強榜上“消失”了。債務(wù)壓力下，為達到國家對“三道紅線”要求，他們不得不收縮拿地，甚至通過降價促銷、甩賣資產(chǎn)等方式來改善財務(wù)狀況。

??無論是在某指院還是克而瑞發(fā)布的上半年拿地百強榜中，中國恒大均未能上榜，進入榜單的最低門檻是37億元。這意味著中國恒大2021年上半年在土地市場上幾無收獲。

??去年剛剛跨過3000億元銷售規(guī)模的世茂，上半年拿地金額也不過74.8億元，與其過去幾年高擴儲的態(tài)勢畫風變化略大。此外，中南置地、陽光城、雅居樂和佳兆業(yè)等房企上半年拿地規(guī)模也明顯降速。

??分析人士預(yù)計，（40%拿地銷售比）政策落地后，預(yù)計第二批集中供地熱度會降低，整體土地溢價率會走低。