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??近期，外來規(guī)模房企加碼進駐西安。

??2021年6月28日，建業(yè)地產股份有限公司發(fā)布自愿性公告，公布有關潛在投資的諒解備忘錄。擬收購西安榮華集團有限公司過半數股權及其對應的所有者權益，目標公司西安榮華集團有限公司位于陜西省省會西安市的領先房地產開發(fā)商，已交付累計總建筑面積約800萬平方米的開發(fā)項目。其在西安市房地產開發(fā)行業(yè)中以智能化、功能化及個性化等方面的優(yōu)勢而走在市場前列。

??2021年7月9日越秀地產股份有限公司官方公眾號發(fā)布消息稱，與紫薇地產舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，紫薇地產為西安高科（集團）公司直屬核心企業(yè)，目前，已經逐步形成以商品住宅、保障型住宅開發(fā)、產業(yè)園區(qū)與城市公建配套、物業(yè)管理、社區(qū)服務等多個業(yè)態(tài)縱深發(fā)展的多元化企業(yè)集團。

??不僅如此，根據CRIC監(jiān)測數據，2020年在西安招拍掛拿地金額TOP20房企中，投拓力度較為靠前的基本以外來品牌房企為主，西安本土房企中僅有作為陜西國企的西安高科、紫薇地產、經發(fā)地產3家。

??隨著品牌房企紛紛加碼西安，實力較弱的本土民營房企在土拍市場的壓力進一步加大。

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??近年來，西安房地產市場加速發(fā)展

??西安房地產市場在2015年之前市場相對封閉，土地市場不成熟，以勾地為主，且拿地集中在本地小開發(fā)商，產品主要是小面積段、高容積率、剛需產品為主，不過得益于較大的人口基數，整體市場成交面積基本穩(wěn)定在1000萬平方米左右。

??2015年隨著融創(chuàng)自公開市場以6000多元的價格拍得融創(chuàng)壹號院項目，西安的土拍正式進入招拍掛，價高者得的正規(guī)流程，自此西安房地產市場化真正開端。

??2017年隨著西部大開發(fā)、一帶一路等國家戰(zhàn)略的持續(xù)推進，陜西省承東啟西、聯接南北的區(qū)位優(yōu)勢越發(fā)凸顯。因此國家在2018年正式建立了關中平原城市群，同時認定西安為第9個國家中心城市，此后又在2020年中發(fā)布了《關于新時代推進西部大開發(fā)形成新格局的指導》，進一步支持陜西省以及西安市的開放發(fā)展。

??隨著經濟支持政策的集中推出，近年來陜西省的經濟發(fā)展得到了較大的利好，核心城市西安也隨之加速了人才的引進：2017年1月發(fā)布了《西安市人民政府關于印發(fā)進一步吸引人才放寬我市部分戶籍準入條件意見的通知》；2019年2月又發(fā)布了《關于進一步放寬西安部分戶籍準入條件的通知》，宣布全國在校大學生均可遷入落戶。這兩個落戶政策的實施，直接讓西安常住人口從2016年的883萬猛增至2020年的1295萬人，是改革開放以來西安人口凈流入最為顯著的時期。

圖：2011-2020西安常住人口情況

數據來源：西安統(tǒng)計公報、西安市第七次全國人口普查主要數據公報、CRIC整理

??人口的大量流入在增強西安經濟發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，也為西安房地產市場的大發(fā)展帶來了機遇。自2017年開始，西安的商品房銷售均價開始逐年上漲，從2016年之前長期保持的6500元/平米左右逐漸升至2020年的15975元/平米，同時每年的商品房銷售面積也穩(wěn)定在2500萬平米左右。

??火熱的本地樓市讓龍頭房企們更加重視在西安市場的發(fā)展，也開始加大在西安的投入力度。

圖：2011-2020年西安房地產市場銷售情況

數據來源：國家統(tǒng)計局、克而瑞《2020西安房地產市場研究報告》、CRIC整理

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??TOP20皆布局西安，本土房企壓力大

??隨著西安房地產市場的不斷發(fā)展，2017年至今，新城、旭輝、中南、佳兆業(yè)等房企紛紛選擇在西安落子，中梁控股借道綠城一起合作開發(fā)西安西咸新區(qū)世紀大道項目，至此2020年的TOP20房企全部布局西安。

??隨著品牌房企的不斷涌入，本土房企的生存空間受到了進一步擠壓。

??克而瑞西安機構數據顯示，2020年大西安+咸陽房企銷售表現TOP15排行榜中，融創(chuàng)以303億元摘得榜首，前十基本都是外來的品牌房企，本土房企天地源和紫薇地產分別以76億元和65億元分別排名第9和第12名。整體來看，西安市場的銷售排行榜中僅有2家本土房企的身影，未來在強者恒強的情況下，西安本土小房企的擴張之路變得更加困難。

表：2020大西安+咸陽房企銷售業(yè)績排行榜

數據來源：克而瑞《2020西安房地產市場研究報告》、CRIC整理

??不僅如此，在土地投資方面，根據CRIC監(jiān)測數據，2020年在西安招拍掛拿地金額TOP20房企中，投拓力度較為靠前的基本以外來品牌房企為主，西安本土房企中僅有作為陜西國企的西安高科、紫薇地產、經發(fā)地產3家，其中西安高科以57.8億元排名第3位。隨著品牌房企紛紛加碼西安，實力較弱的本土民營房企在土拍市場的壓力進一步加大。

表：2020年西安拿地金額TOP20

數據來源：CRIC系統(tǒng)數據

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??部分陜西房企通過對外合作尋求發(fā)展

??在外來房企的壓力下，部分陜西本土房企開始考慮和外來品牌房企進行合作。

??2015年9月天朗將8個項目的80%股權以6.84億元出讓給融創(chuàng)進行合作開發(fā)，開啟了本土房企與外來房企的合作項目的先河。由于本土房企擁有豐富的土儲以及客研經驗，而外來品牌房企充足的資金以及優(yōu)秀的開發(fā)能力，因此雙方的合作可謂是雙贏。

??在此之后，越來越多的本土房企開始和外來品牌房企進行合作，希望借助外來房企的“東風”進行發(fā)展，同時隨著西安本地房地產市場調控的逐漸加碼，加大合作的力度也是降低風險的一種方法。

表：部分本土房企與外來房企合作情況

資料來源：CRIC整理

??值得注意的是，和外來品牌房企加強合作雖然的確能夠提振企業(yè)的銷售、降低風險，但是如果過于依賴這種方式則有可能讓企業(yè)成為外來房企的附庸，對于企業(yè)的長期發(fā)展帶來不利影響。

??隨著國家政策的支持，陜西的經濟基本面逐漸向好，房地產市場也爆發(fā)式發(fā)展，吸引了眾多品牌房企加大投資力度，也擠壓了陜西本地房企的發(fā)展空間。

??從目前來看，西安房企競爭格局屬于“寡頭壟斷”，兩大寡頭為融創(chuàng)和萬科，屬于第一梯隊，只做西安和咸陽，銷售金額與第三名差距較大，在這其中融創(chuàng)主打高端，在售樓盤多且貴，萬科主要是盤多。

??本土房企甚至沒能排上銷售金額百億以上的第二梯隊，在這個背景下，部分陜西房企通過和外來房企加強合作發(fā)展自身，但也需要保持企業(yè)獨立性，培養(yǎng)自身的競爭力，進而走向省外獲得更大的發(fā)展空間。