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??在深度布局產業、服務制造轉型升級的路上，華潤置地拉來原萬科老將劉愛明助力。

??5月19日，華潤置地（01109. HK）新晉成員企業——潤城新產業在深圳亮相。這是一家由華潤置地和中城新產業合資設立的公司，以產業運營服務和產業空間載體開發為業務布局。

??產業地產是華潤置地近年多元轉型的主要方向之一，曾被放到很高的位置。

??它被認為是華潤置地除城市更新、代建代運營外的第三條腿；同時，也是公司在“都市綜合體”業務模式之后，謀求下一個時代彎道超車的主要發力點。

??2020年，華潤置地實現綜合營業額1795.9億元，其中開發業務結算營業額1571.4億元；其包括城市建設運營、城市更新、長租、產業、康養、影業、教育等生態圈要素業務營業額154億元。

??此次成立潤城新產業更大的亮點或者在于，合作伙伴中城新產業背后站著的是原萬科老將劉愛明。自2015年在深圳創業，他帶著中城新產業已在這個行業摸爬滾打了六年。潤城新產業，成為華潤置地在產業層面謀求突破的切口。

??隱現萬科身影

??全新亮相的潤城新產業，業務布局產業運營服務和產業空間載體開發，力爭打造特色服務體系，精準解決產城融合發展的共通訴求和典型痛點。

??平臺圍繞“服務中國制造轉型升級”的戰略使命，聚焦“提供專業的產業運營服務”的戰略定位，將深耕智慧、健康2大領域，以及智能制造、生命健康、智慧城市、北斗產業4大垂直產業方向。

??目前，潤城新產業在全國布局產業園項目已超50個，進駐省份10個、城市17個，生態合作企業10萬家。其中，在大灣區項目占比80%以上。園區簽約300萬平方米，運營面積200萬平方米。

??詳細的工商信息顯示，潤城新產業（深圳）有限公司（以下簡稱“潤城新產業”）成立于今年3月31日，注冊資本1000萬元。經營范圍包括房地產項目投資；產業園區的投資；為產業園區提供管理服務；產業發展及規劃研究；產業園區規劃設計咨詢；新興產業投資；自有物業租賃；物業管理等。

??具體的股權結構中，潤城新產業由華潤置地、中城新產業全資控股的中城新產業創新發展各持股40%。在此次合作中，華潤置地將在產業資源等方面進行賦能，與中城新產業在技術運營、實操經驗等方面進行聯合。

??中城新產業由原萬科老將劉愛明牽頭于2015年創立，注冊資本2億元，經營范圍包括投資興辦實業；企業管理咨詢等。目前對外投資企業32家，控股企業82家。由劉愛明實際控制，持股45.12%。

??除了華潤置地和中城新產業創新發展，潤城新產業剩下的20%股權由一家名為深圳合創共贏投資企業（有限合伙）（以下簡稱“深圳合創共贏”）的企業持有。

??深圳合創共贏的大股東實際也是中城新產業創新發展，持股50%。剩余的股權則由劉愛明、中城新產業總經理馬洪波等8名自然人股東持有。

??然而，進一步的股權穿透后發現，中城新產業實際上與萬科也有著千絲萬縷的關系。資料顯示，在中城新產業的所有股東中，一家名為深圳市盈達投資的基金管理公司持有其10%股權，而該公司正由萬科100%控股。

??此外，萬科還持有上海中城聯盟4.58%的股權，后者持有83.33%股權的上海中城未來，而上海中城未來持股中城新產業23.6%股權。粗略算下來，萬科合計持有中城新產業10.9%股權，實際持有潤城新產業約4.36%的權益。

??工商資料顯示，潤城新產業董事長為華潤置地高級副總裁孔小凱；法人代表兼總經理為馬洪波；此外，華潤置地首席戰略官謝驥、劉愛明以及創始團隊成員王天路分別擔任董事。

??按照規劃，未來三年潤城新產業將布局全國80余座城市，落地區域創新中心不少于60個，鏈接優質產業生態資源10萬家，深度服務上市公司、國高企業及規上企業超1萬家；拓展產業園區運營服務面積400萬平方米以上，力爭打造多項國家級、省市級產業資質認定；開發建設產業空間載體50個。

??潤城新產業的最終目標是，未來還將計劃獨立上市。

??產業布局之路

??華潤置地黨委委員、高級副總裁，潤城新產業董事長孔小凱在活動當天表示，華潤置地作為華潤集團旗下城市建設與運營戰略業務單元，經過近三十年耕耘奮進，積極投身一系列城市地標項目的建設之中，鍛造了以城市大片區統籌為核心的城市投資開發運營綜合能力。

??據了解，華潤置地在“十三五”期間通過搭建“產業創新平臺”，鏈接全球優質產業資源，成功打造了深圳南山科技金融城、青島海洋智慧小鎮、廣州潤慧科技園等一批產城融合標桿示范項目，開拓了“六城一體”產業發展創新路徑。

??事實上，過去幾年中，產業地產是華潤置地多元轉型的主要方向之一，并曾一度被放到很高的位置。它被認為是華潤置地除城市更新、代建代運營外的第三條腿；同時，也是公司在“都市綜合體”業務模式之后，謀求下一個時代彎道超車的主要發力點。

??華潤置地華南大區副總經理趙榮曾經提到，華潤對于旗下的地產業務發展思路歷經三變。

??第一，2000年代之前，華潤通過并購試圖打造中國房地產的江湖霸主；第二，2000年代之后，華潤置地通過 “都市綜合體”業務模式進擊行業前十；第三，便是華潤置地發力產業地產，謀求下一個時代的彎道超車。

??其稱，華潤置地要在未來競爭中力保行業前十，重新尋找“黑馬業務”是一條必由之路。而這一重任，正落在了產業地產的身上。基于此，華潤置地開啟了迅猛的轉型之路。

??2017年7月，在將旗下的商業地產事業部調整為一級組織機構不足一個月后，華潤置地成立了新的產業基金事業部。這個全新的部門同樣為華潤置地的一級組織機構，由當時的副總裁王堅強兼任總經理。

??該產業基金事業部旨在以推動華潤置地做大規模、創新轉型為目標，圍繞房地產產業開展各類基金業務。

??2018年，房地產企業紛紛“去地產化”，尋求多元化轉型。當年4月，華潤置地展示了“六鎮一體”的產品戰略（一體：智慧城市綜合體慧城市綜合體；六鎮：智能小鎮、健康小鎮、空港航城、文旅小鎮、時尚小鎮、田園綜合體），第一次向外界詳細披露了公司在產業創新領域的新目標。

??同年7月，華潤置地提出從“銷售物業+投資物業+X”的多元化發展，逐步向“城市綜合投資開發運營商”轉型，著力布局城市建設運營、城市更新、產業平臺、創新業務等業務板塊。

??2018年8月，華潤置地拿下青島市黃島區濱海大道北、瑯琊臺南路西地塊。這是華潤置地的首個產業地產項目，命名為青島西海岸海洋智慧小鎮，當時與華潤置地合作的，正是中城新產業。

??這也不難理解此次合作成立潤城新產業，華潤置地為何選擇了中城新產業。據中城新產業管理層對媒體稱，雙方合作已有五六年時間，原來華潤置地的很多園區都是交給中城新產業經營管理。

??根據2020年年報，華潤置地實現綜合營業額1795.9億元，其中開發業務結算營業額1571.4億元；其包括城市建設運營、城市更新、長租、產業、康養、影業、教育等生態圈要素業務營業額154億元。

??今年3月的業績上，華潤置地管理層稱，“十四五”期間公司“簽約銷售額保持行業前十，租金收入每年10%-15%的增長，購物中心租金收入每年20%以上的增長，凈利潤率保持低雙位數的增長，綜合毛利率保持在25%以上。”

??除了堅持聚焦開發銷售型業務、經營性不動產業務和輕資產管理業務三大主營業務，推動發展包括產業在內的生態圈要素性業務的高質量增長，無疑成為其重要的工作之一。