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??在每一輪掛掉和墜入困境的房地產企業中，近八成是因為資金鏈斷裂。在當前融資和償債的雙壓態勢之下，一頭抓投資，一頭抓銷售，沒有一個房企可以繞開這兩件大事。

??4月將近尾聲，2020年房地產上市公司業績報告發布已落幕。中國房地產報記者通過梳理數據發現，2020年TOP50房企總銷售規模已突破10萬億元，其中千億規模房企擴容至41家，權益銷售額超7.6萬億元。

??銷售規模提升背后，是房企對銷售回款率的極端重視。在2020年TOP50房企中有30家公布了回款率數據，低于80%的僅3家。不少房企在剛剛的業績發布會上都明確表示，將繼續“抓銷售，促回款”。

??銷售三甲還是碧恒萬

??從銷售額來看，2020年千億銷售額的房企擴容至41家，彰顯出房企對銷售規模的追逐。

??全口徑銷售榜單三甲仍是碧桂園、中國恒大、萬科A。融創中國、保利地產、中國海外發展、綠地控股、世茂房地產、綠城中國、華潤置地緊隨其后。

??從全口徑銷售額增幅來看，2020年全口徑銷售增幅超20%的房企達19家。其中金隅集團以86%的銷售增長位列榜首；龍光地產、中國金茂、綠城中國、建業地產全口徑銷售額增幅也超過40%。

??在多數房企奮起直追的過程中，也不乏“開倒車者”，新城控股、綠地控股、首創置業、華夏幸福銷售甚至出現負增長。其中，銷售額降幅最多的是華夏幸福，2020年銷售額同比驟減37%。

??另一方面，銷售權益比例越高的房企，鎖定利潤能力更強，反之利潤空間有限。

??頭部房企對于權益銷售額的重視不可小覷，碧桂園自2018年起就表示只披露權益銷售額。在2020年業績發布會上，碧桂園集團總裁莫斌更表示，有信心未來三年每年錄得10%以上的權益銷售額增長，并保持各項經營指標同步增長。

??從2020年權益銷售額排名來看，中國恒大、碧桂園、萬科分別以6690億元、5707億元、4557億元的權益銷售額繼續占據行業前三地位。

??23家房企權益額占比不足7成

??從權益銷售占比率數據看，TOP50房企中有23家權益銷售額占比不到70%。

??其中，景瑞控股、首創置業、綠城中國三家房企權益銷售額占比不足50%，也就是說，不到總銷售額的一半。

??對于近半數房企權益銷售額占比不到70%的現象，IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，房企提高合作開發占比有些是主動而為，出于降低表觀負債，讓債務指標回到“三條紅線”內；還有一種是在資金壓力下被迫的行為，實際上是一種融資行為，這就犧牲了銷售額中的權益占比。

??柏文喜稱，前有“三道紅線”的壓力，后有央行和銀保監會發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。導致很多房企資金壓力加大，不得不對外擴大合作開發的規模，銷售額中的權益占比就會因此下降。

??他認為，對于房企來講，合并報表可以把很多負債移除表外，然后把表觀負債率降下來，從表觀的財務數據上來看，可以優化凈負債。這樣一來有可能提升資信評級，對于改善房企的融資條件有所幫助。

??“但是因為銷售額權益占比的下降，有可能會影響規模利潤。對于房企業績，尤其是對業績的成長性方面，會有一些負面的影響。”柏文喜分析稱。

??“房企合作拿地、合作開發成為重要趨勢。”諸葛找房平臺分析師陳霄也認為，在當前融資環境趨緊和調控政策不斷深化的背景下，合作開發可以分散風險，減小資金壓力，并且可以實現規模擴張目標。

??陳霄提醒說，值得注意的是，“房企合作開發可能帶來的效率以及質量問題，也會成為一大挑戰”。

??記者注意到，權益銷售額占比僅為41.57%的首創置業，銷售額在2020年也出現了負增長。對于銷售情況的不理想，管理層在業績發布會上解釋，“2020年疫情對宏觀經濟帶來持續性影響，疊加整體調控趨嚴，以及金融管控深化等因素，首創置業的運營面臨挑戰，使得業績承壓。此外，部分二級開發項目銷售速度和價格不及預期，高毛利的一級項目也未能上市。”

??回款率冠軍竟是華僑城

??權益銷售額以外，頭部房企對銷售回款率愈發看重。2020年TOP50房企中有30家公布了回款率數據，低于80%的僅3家。

??公布數據的30家房企中，華僑城A回款率最高，達到了98%，其次是中國海外發展，為95%。前五名還包括保利地產、遠洋集團和大悅城，回款率均為93%。低于80%的是富力地產、正榮地產和越秀地產，回款率分別為78%、75%和70%。

??需要強調的是，雖然榮獲回款率冠軍，但華僑城A的權益銷售額占比并不高，僅為58.75%，在50家房企中排名第42位。

??“擁有優質金融合作機構及產品受市場青睞的企業在未來的回款率上將更占優勢。”中指研究院企業研究副總監劉水表示，2021年房企為了加快回款，主要會采取三種策略，一是積極調整房貸合作銀行；二是積極增加網簽速度較快城市的銷售比例；三是轉變KPI考核方式，加強回款率考核。

??目前，部分城市銀行放貸收緊，大環境不景氣下房企勢必要從自身尋找突破口。克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴說，房企要促回款，就必須要優化項目運營，加快周轉，加快項目去化速度。

??中國房地產數據研究院院長陳晟亦表示，房企要注意產品與市場的匹配程度，以及高地價問題。回款率實質的要求是追求真實的規模、銷售和利潤，建議房企要密切觀察政策變化，特別是各種限價限售限資金政策，要未雨綢繆提前準備好相應的儲備措施。

??陳晟分析稱，2021年房企最大的不確定性仍然來自政策，例如調控的再次升級，金融、市場管控加碼等。這會使房企銷售回款存在執行層面的不可控。

??高杠桿由財務轉向經營

??2020年房企銷售目標完成率和2021年銷售目標增幅情況，同樣值得品味。

??根據榜單，2020年共計有29家房企公布了銷售目標，有26家房企完成。其中時代中國完成率最高，為122%。此外，還有10家房企超額完成了銷售目標。未完成目標的是融創中國、中國海外發展和綠地控股，完成率分別為96%、94%和89%。

??“2020年銷售目標完成率高的房企都具備一個特點，那就是企業戰略非常清晰，執行也非常堅決。”陳晟分析稱，銷售目標完成率高的房企有的增量和存量市場共同推進，有的城市更新做得非常扎實，有的產城融合思路清晰，有的收并購做得風生水起。

??至于完成率較低的房企，陳晟認為，這些房企要么是收并購過于偏重商業資產，資產負債率過高導致金融不穩定，要么是項目布局過于偏重高價地王、限價項目。這些房企往往執行轉換力弱，依舊是傳統的拿地模型，沒有清晰的存量和增量并行的發展模式。

??劉水則表示，2020年房地產行業韌性很強，房企大多數均完成了銷售目標，這主要在于發展戰略積極，把握住了城市節奏。同時部分國企背景的房企有充裕資金支持，使得增速較高。至于完成率偏低，主要是商業占比較高，受疫情影響大增長困難的房企。

??“整體看2020年規模房企的業績目標完成情況不及2018、2019年同期。目標完成率超110%的房企數量不及2019年，目標完成度在90%-100%的房企數量有所提升。”朱一鳴表示。

??即便如此，2021年還是有不少房企制定了較高的銷售目標。在26家公布2021年銷售目標的房企中，寶龍地產28.8%的銷售目標增幅最高，達到了1050億元；其次是綠城中國增幅24%，達到了3100億元。銷售目標增幅超過20%的還有佳兆業、龍光地產與合景富泰。后三名是中國恒大、新城控股和融信中國，目標增幅均低于4%，分別為3.7%、3.6%和3.1%。

??“2021年銷售目標增幅較大的房企，基本都是已經明確雙輪驅動布局，或者產城模式得到驗證可以復制的企業。”陳晟認為，這些房企下一步勢必會加大土地儲備和布局。

??劉水表示，整體看房企制定銷售目標比較理性，500億元-1500億元銷售陣營的部分企業對規模要求并未懈怠。因為這些房企有的土地儲備豐富，有的重點布局市場表現好的的長三角和珠三角地區，還有的運用多元手段保障銷售增速，持續快周轉。

??當前，房地產金融監管趨嚴，房企融資面臨困難。房企“三道紅線”和銀行業房地產貸款集中度兩項政策實施，限制了房企融資端資金來源和銷售回款。對此，劉水建議，2021年房企要從債務融資轉向權益融資、從財務高杠桿轉向經營高杠桿、從投資拉動轉向運營驅動。

??朱一鳴分析表示，2020年房企營業收入增長放緩、銷售毛利率與凈利率下降是普遍現象。在剛剛過去的2021年3月，房企面臨的整體政策環境邊際趨緊，以居住住房需求仍存在，房企銷售窗口期將持續。目前房企運營驅動初露成效，但未來資金壓力尚存，房企需繼續降本增效。此外，供地“兩集中”也是房企面臨的新挑。

??對于未來房地產行業發展趨勢這個很多人關切的議題，易居企業集團CEO丁祖昱提醒說，一方面行業肯定是步入無增長時代，銷售面積保持在17億平方米，銷售金額可能還會增長；另一方面，房企還是要快速去杠桿。