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??年報季漸入尾聲，港股物企2020年業績大多已披露。新入局者洶涌，物企賽道角逐激烈，誰是“創收王”，誰的規模外拓增速迅猛，誰是“賺錢高手”，誰是“最大財主”，誰的口袋現金最多，誰的未來潛力最大……

??樂居財經研究院推出2020年港股物企系列榜單，從營收、利潤、三大業務表現、規模、第三方占比、現金流、業績潛力等多個維度，通過12大榜單透視40家港股物企的業績表現。

??營收榜：碧桂園服務156億居首

??2020年，已發布年報的40家港股物企，總營收首次突破千億元大關，取得1220億元的成績，物企平均營收為30.51億元，平均漲幅達36.57%。

??碧桂園服務以156億元總收入穩居榜首，較上一年增長61.74%；恒大物業、綠城服務、雅生活服務之間以相差不到5億元的收入分列第二、第三和第四名，收入分別為105.09億元、101.06億元和100.26億元。

??港股物企之間營收差距進一步拉大，排名第一的碧桂園服務與尾部的興業物聯收入差值近154億元，較2019年95億元的兩極差值增加了59億元。前10名頭部物企收入占據了65%，后10位物企總營收不足60億元，占港股物企總營收的4.79%。

??在營收增速方面，世茂服務同比增長最快，較2019年增長101.93%，其營收取得56.2億元，排名第八。雅生活服務與和泓服務營收增速分列第二和第三，漲幅達95.55%和67.74%。

??除了增長外，部分物企營收出現下滑，燁星集團和彩生活服務分別下跌4.74%和6.48%，營收分別跌去1300萬元和2.49億元。

??凈利潤榜：凈利率升2個百分點

??2020年，已發布年報的40家港股物企，盈利能力進一步增強。凈利潤總計177.86億元，較上一年增加約70億元，平均凈利潤為4.45億元，平均增幅為62.5%。

??40家港股物企平均凈利率為14.23%，較2019年上市物企平均12.1%的凈利率水平，提升2.13個百分點。

??碧桂園服務以26.86億元的凈利潤水平再奪榜首，凈利潤增幅達60.74%；恒大物業以0.3億元之差位列亞軍；雅生活服務排名第三，凈利潤為17.54億元。

??在凈利潤增速方面，和泓服務以308.9%的凈利潤漲幅排名第一，其凈利潤為0.56億元，僅排名35位；恒大物業凈利潤漲幅與其凈利潤排名相一致，以185%的增速位居第二名；時代鄰里分列第三，凈利潤增幅142%。

??2021年剛剛借殼上市成功的華發物業服務凈利潤下跌61.29%，燁星集團、宋都服務和金融街物業凈利潤分別下跌19.99%、6.1%和0.95%。

??物管服務營收榜：頭部差值縮小

??物業管理服務作為物企最為核心的基礎服務，38家公布該項數據的港股物企，2020年共取得709.26億元的物業管理服務收入，平均漲幅為36.59%，與總營收36.57%的增速基本持平。

??從收入占比來看，38家港股物企平均物業管理服務營收占比達58.04%，較2019年平均59.35%的占比下降1.31個百分點。

??在38家港股物企物業管理服務排行榜中，碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務、恒大物業收入均在60億元以上，頭部物企間的物業管理服務收入差值相對較小。

??在收入漲幅中，雅生活服務物業管理服務收入漲幅最高，達129.05%；世茂服務和融創服務以126.19%以及91.57%的增速分列二、三名；僅彩生活一家物企物業管理服務收入有所下降，跌幅為1.74%，與其總收入下跌相吻合。

??物管服務毛利率榜：最大差值達24%

??2020年公布物業管理服務毛利率情況的有29家港股物企，物業管理服務平均毛利率達23.64%，毛利率較2019年平均增長2.4個百分點。

??其中毛利率最高的為碧桂園服務34.6%，銀城生活服務以10.6%的毛利率墊底。而物管服務收入排名靠前的保利物業、綠城服務、華潤萬象生活毛利率不足15%，排名尾部。

??此外，中海物業、和泓服務、佳兆業美好、藍光嘉寶服務、世茂服務和雅生活服務毛利率出現不同程度下跌，其中雅生活服務毛利率跌幅最高，下降3.5個百分點。

??社區增值營收榜:首尾相差89倍

??2020年，已發布年報的40家港股物企中，以住宅物業為主的大部分物企都披露了社區增值服務的相關數據。在已經披露的數據中，社區增值服務的平均收入和毛利率分別為5億元和47.6%。

??榜單顯示，有6家物企的社區增值服務收入超過10億元，占榜單總額的58.34%。其中，綠城服務、保利物業、碧桂園服務、世茂服務、恒大物業和雅生活服務的收入在10億元以上。不過，榜單首位的差距較為明顯，最高的綠城服務與最低的燁星集團之間，營收相差89倍。

??在營收增速方面，2020年，上榜的32家物企中31家物企營收上漲，近宋都服務一家營收倒退。弘陽服務以310.9%的漲幅高居榜首，建業新生活、時代鄰里、世茂服務、奧園健康、恒大物業、新城悅服務、雅生活服務、碧桂園服務等增幅也超過100%，分列弘陽服務之后。

??有意思的是，綠城服務的社區增值服務營收第一，增幅卻倒數第三，為13.8%。佳兆業美好11.4%和宋都服務-22.2%分列后兩位。

??社區增值毛利率榜：近半數下跌

??2020年，28家港股物企公布其社區增值服務的毛利率。榜中所有物企毛利率均超過30%，最高達到95%。不過光鮮背后，還有不少物企的毛利率出現了下跌，最高跌幅達到13.6個百分點。

??社區增值服務因其高于總體毛利率的盈利水平，被稱為物企創收的“尖刀”。榜單數據顯示，28家物企中，有10家毛利率超過50%。彩生活的毛利率更是高達95%，其后的正榮服務、碧桂園服務、恒大物業和遠洋服務的毛利率也超過了60%，分別是67.3%、65.1%、63.4%和62.4%。排名最后的保利物業，毛利率也達到了30.3%。

??毛利率“吊車尾”的保利物業在漲幅榜一列也處于靠后位置，2020年社區增值服務跌去10.4個百分點，下降數值僅低于新城悅服務。

??毛利率漲幅榜中，宋都服務增長最多，達到12.5個百分點，其次是融創服務、卓越商企服務、恒大物業和佳源服務，增長量均超過5個百分點，分別是11.7、9.4、6和5.6個百分點。

??不過，排名最后的三家物企，下跌值均超過10個百分點。金科服務、保利物業和新城悅服務，2020年社區增值服務分別下降10.2、10.4和13.6個百分點。

??非業主增值營收榜：營收“兩級化”

??非住宅領域日漸成為物企搶占的重要賽道的同時，非業主增值服務也在成為各企業的掘金場。截止3月31日，40家發布了2020年業績報告的物企中，有24家企業公布了在非業主增值服務業務板塊的營收，合計收入178.2億元，平均增幅40.04%。

??恒大物業、雅生活服務、融創服務、碧桂園服務、保利物業，5家企業的非業主增值服務營收超過十億元，分別為29.24億元、24.91億元、16.73億元、13.7億元、13.41億元；而和泓服務、佳源服務、宋都服務、合景悠活、濱江服務，5家企業營收不足1億元。

??從營收占比來看，24家公布該項業務數據的港股物企中，榮萬家、正榮服務、融創服務、濱江服務、建發物業，5家企業占比超過30%，分別在各自集團的總收入中占比分別為39.5%、37.66%、36.2%、32.5%、32%。

??從營收增幅來看，和泓服務的非業主增值服務營收增幅最大，高達208.2%；永升生活服務和榮萬家的增幅分別為76.1%、65.4%，分列二、三名；而遠洋服務和碧桂園服務在該業務板塊的營收出現下降，分別減少了1.3個百分點、3.7個百分點。

??非業主增值毛利率榜：保利物業20.1%甩尾

??樂居財經研究院統計，截止3月31日，40家發布業績報告的港股物企，24家物業公布了非業主增值服務的營收，不過第一服務、合景悠活、建發物業，3家企業沒有具體披露該業務板塊毛利率情況。

??公布非業主增值服務毛利率情況的21家港股物企，平均毛利率31.74%。其中，建業新生活、碧桂園服務、濱江服務該業務的毛利率都超過了45%，分別為45.9%、45.5%、45.3%；而保利物業的毛利率墊底，為18%。

??和泓服務、榮萬家的非業主增值服務毛利率漲幅超過15%，分別為23.8%、15.8%；而世茂服務、正榮服務、保利物業、中海物業、雅生活服務，5家企業的該業務毛利率均出現不同程度的下滑，其中雅生活服務的毛利率下滑最大，為9.7個百分點，中海物業下滑了4.8個百分點。

??規模榜：16家進入上億陣營

??2020年，已發布年報的40家港股物企中，除了寶龍商業沒有披露在管面積具體數據外，其余39家物企在管面積總計41.3億平方米，平均每家企業在管超1億方的體量。

??就榜單顯示，有16家物企的管理規模突破億方關卡，占榜單總面積的82%，達33.8億平方米。其中，保利物業、碧桂園服務、雅生活服務、彩生活、恒大物業，5家企業在管規模在3億平方米或以上。規模相差明顯，榜單第一名的保利物業與最后一名星盛商業，在管規模的體量相差237.5倍。

??在規模增速方面，2020年，統計內的39家物企在管規模均有增長。其中，奧園健康、融創服務、和泓服務、世茂服務、雅生活服務、時代鄰里，6家物企在管規模增幅超過100%。而榜單尾部的祈福生活服務、彩生活、中奧到家3家物企增幅均低于1%，增幅并不明顯。

??關聯交易榜：16家關聯面積輸送超5成

??2020年，已發布年報的40家港股物企，有26家物企公布了第三方與關聯方的規模。26家物企規模出現不同程度上漲，其中，物業管理服務在管規模破億的物企超過10家，不過有16家物企的規模超半數來自關聯公司。

??恒大物業從關聯方汲取2.9億方在管面積，穩居關聯規模榜首，較第二位的中海物業多出1.3億方。恒大物業承接關聯方的面積高，占所有規模的比例也不低，超過96%。中海物業從關聯方承接1.6億方面積，規模占比也達到了89%。

??關聯方面積榜中，有3家物企從關聯方承接超過1億方面積，分別是恒大物業、中海物業和保利物業。融創服務、金科服務、雅生活服務等也從關聯方獲取不少面積，分別是9177萬方、8174萬方和7371萬方。

??關聯方占比中，榮萬家以98%的關聯方占比高居榜首，燁星集團、恒大物業、的關聯方面積額也超過9成。關聯方面積占比的后三位分別是雅生活服務、銀城生活服務和卓越商企服務，關聯方比例低于20%。

??現金榜：碧桂園服務成“最大財主”

??物業管理行業收并購浪潮愈發洶涌，頭部企業持續加碼，既有“大魚吃大魚”，也有“小魚吃大魚”，行業整合加劇，錢成為物企規模擴張的命脈。

??截止3月31日，40家發布了2020年業績報告的港股物企，現金總額約1188.2億元。相比去年同期，今年TOP10座次重新洗牌，有一半是在2020年登陸港交所的企業。

??碧桂園服務賬上現金152.15億元，成“最大的財主”；去年IPO的恒大物業、華潤萬象生活緊隨其后，各自手握現金126.04億元、103.12億元；位居排行榜第四位、第六位和第七位的融創服務、金科服務、世茂服務，也都是去年完成上市的物企。

??40家物企中，現金規模不足10億元的有16家。其中，宋都服務、星盛商業、浦江中國三家公司現金不到2億元。

??IPO募資是物企充盈現金流的來源，也是實現巨大增幅的最強動力。行業整合收并購成為上市物企募集資金第一大用途，平均約70%的募資資金用于收并購以擴大規模。

??建業新生活去年現金增幅高達2791.67%，位居40家物企現金增幅榜首位，其去年5月上市時，IPO募資凈額就有19.16億港元。此外，金科服務、恒大物業、華潤萬象生活、佳源服務、建發物業等現金增幅排列靠前的也都是去年完成上市的物企。

??業績潛力榜：13家占比不足10%

??2020年，40家港股物企公布其合同（合約）負債。5家物企合同負債超10億元，13家物企合同負債不足1億。合同負債與營收比率，僅一家超過30%，13家物企不足10%。

??合同負債榜中，碧桂園服務合同負債高達25.8億元，穩居第一。保利物業、綠城服務、華潤萬象生活、融創服務等分列其后，分別為11.8億元、11.1億、10.1億、10.1億。

??而排名最后的三家物企，合同負債不到2000萬元，分別是中海物業1500萬、浦江中國600萬和星盛商業300萬元。2020年，中海物業的營收達到55億元，合同負債與營收的比值僅為0.27%。

??從合同負債與營收的比值方面來看，第一服務控股合同負債2.78億元，比值達到36%，位居第一。燁星集團、銀城生活服務、新城悅服務、融創服務和和泓服務緊隨其后，比值超過20%。

??比值靠后的是浦江中國、星盛商業和中海物業，分別為0.79%、0.68%和0.27%。