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??2020年8月，針對房地產行業的“三道紅線”新規出臺，12家試點房企被套上了融資“緊箍咒”。但試點之外的房企也沒好過到哪里去，融資的水閘同樣有所收緊。

??2月26日，深圳證券交易所一口氣通過了3家房企的公司債發行審核。與過去不同，他們的獲批金額只有擬償債金額的85%。同一天，上海證券交易所也更新了1家房企公司債的申請進度，擬發行金額約等于償債金額的83%。

??有券商透露，在2020年8月10日之前獲受理的地產公司債，發行額度被要求不超過到期債券的本金規模。在8月10日之后受理的就要面對新的制約了，發行額度不能超過到期債券本息規模的85%。從2020年8月10日至2021年2月26日的地產公司債注冊生效情況來看，已有12家房企的公司債被打了85折，總獲批金額約為600億元。

??“85折是證監會的指導政策，上交所發了文件指引，深交所還沒發，但執行口徑都是一樣的。”某地產上市公司融資部門人員表示，指導政策也不是一刀切，“目前看來，納入三道紅線監測的試點房企可以不打折”。例如，碧桂園地產集團有限公司已注冊生效的一筆139億元公司債，便是用于償還同等規模的到期債券。

??公司債融資規模打85折

??1月15日，中國電建地產集團有限公司首次披露的募集說明書顯示，該公司計劃發行不超過48.6億元的公司債券，計劃用于償還5筆本息共59.63億元的借款，發行額度相當于擬償債規模的81.5%。根據2月26日獲通過的注冊文件，該公司調整了融資規模，將發行金額從48.60億元下調至44.39億元，相應的，擬償債本息額也下降到52.23億元，恰好是85折。

??廣東海倫堡地產集團有限公司的公司債于2020年12月22日獲受理，當時的計劃發行額度是18億元，擬償債金額也是18億元。2個月后，融資方案也有所變動，償債金額不變，但發行額度下調到了15.3億元，為前者的85%。

??這兩筆公司債都是在深圳證券交易所提交申請的，在上海證券交易所申請的公司債也面臨同樣的情況。2月26日，廣州番禺海怡房地產開發有限公司2021年公司債的狀態更新為“已反饋”，募集說明書顯示，擬募集資金金額不超過29億元，將用于償還回售或到期的公司債券，包括20海怡01、18海怡02、18海怡01、16海怡01，待償還本息合計34.85億元。也就是說，擬發行金額只有待償還本息的約83%。

??85折似乎已經成為了房企公司債發行的一條紅線，除了海倫堡外，還有不少嘗試越線的房企最終都不得不退回紅線內。例如，廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司2021年公開發行公司債券在2020年12月15日獲受理，計劃注冊金額為不超過82.47億元，用于償還本息為31.64億元的熊貓債和50.83億元的公司債。而在2021年1月19日的反饋回復稿中，擬注冊金額已經降至70億元，相較第一稿，少了12.47億元。

??廣州市時代控股集團有限公司2020年公開發行公司債券現已注冊生效，申報稿中的發行總額為不超過57.9億元，擬償還的債券本息為66.39億元，即是87%左右。只超出2個點也不行，最終該公司還是重新分配了償債額度，調整為63.64億元，發行金額也下降至54.1億元，為前者的85%。

??類似的案例不在少數。來自券商的一份統計顯示，2020年8月10日至2021年2月26日，共有12家注冊生效的地產公司債被打了本息的85折，打了折后的發行總額約600.24億元。

??“三道紅線”試點房企不打折？

??融資規模的縮減源于政策的指引。廣州番禺海怡房地產開發有限公司特地在募集說明書中強調，募集資金規模符合《上海證券交易所公司債券發行上市審核規則適用指引第1號——申請文件及編制》中的相關規定。上海證券交易所在給廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司的反饋意見中，也提到要發行人說明募集資金規模和用途是否符合這份文件附件4的相關要求。

??這份文件是上海證券交易所2020年11月27日發布的，其中的附件4明確指出，針對申報發行普通公司債券，若于2020年8月10日之前獲受理的住宅地產企業項目，申報發行額度不得超過擬償還到期及回售公司債券的本金規模。

??2020年8月10日（含）之后獲受理的住宅地產企業項目，申報發行額度不得超過擬償還到期及回售公司債券本息規模的85%。

??2020年8月10日是一個重要的時間節點。10天后，相關部門便召開了重點房地產企業座談會，提出“三道紅線”的監管要求。說明在召開這次座談會前，監管部門便已有意控制開發商的有息債務增長。

??按照開發商的說法，在上海證券交易所發布那份指引文件前，房企的公司債就已經受到了證監會的窗口指導。例如，融創房地產集團有限公司在2020年6月份獲受理的一筆80億元公司債，雖然在2020年12月才注冊生效，但依然執行的是“發行額度不得超過擬償還到期及回售公司債券的本金規模”的規定。而在2020年8月10日之后受理的，大部分都得按照85折來擬定融資規模。

??說是大部分，是因為有一小部分房企不在限制之列。碧桂園地產集團有限公司139億元的公司債在2020年11月獲受理，計劃用來償還6筆本金共139億元的到期債券，最終得以注冊生效。2月22日，萬科企業股份有限公司80億元的公司債發行申請獲受理，募集說明書顯示，該公司計劃用來償還5筆本金共80億元的公司債。

??由于監管部門沒有給出明確的指示，券商們只能從沒打折的房企中尋找共性。“市場有傳聞說納入三道紅線監管的試點房企可以不再打折。”一位券商表示，碧桂園被放行可能便是基于這個原因，但是否所有試點房企都可以不打折還有待觀察。