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??12月24日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（股票代碼：001979.SZ ,以下簡稱“招商蛇口” ）發(fā)布了兩則項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，透露計(jì)劃以8億元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓杭州項(xiàng)目公司24%股權(quán)及長沙項(xiàng)目公司18.4%的股權(quán)。交易的對(duì)手方都是招商證券投資有限公司（以下簡稱“招商證券投資”）。

??招商證券投資與招商蛇口的實(shí)控人均為招商局集團(tuán)，因此這是兩筆關(guān)聯(lián)交易。2個(gè)月前，招商蛇口公布了前三季度業(yè)績報(bào)告，收入雖同比大增96%，但歸屬上市公司股東的凈利潤卻下降了57%，凈利率低至4.4%。

??此次關(guān)聯(lián)方的出手，令市場不免產(chǎn)生招商蛇口年末賣股權(quán)以改善全年業(yè)績表現(xiàn)的猜想。對(duì)此，招商蛇口的相關(guān)人士表示，由于兩個(gè)項(xiàng)目都不出表，因此對(duì)公司暫時(shí)不會(huì)有利潤貢獻(xiàn)，引入合作方，更多考慮的是加速現(xiàn)金回籠的問題，這有利于公司把握土地市場的其他投資機(jī)會(huì)。

??關(guān)聯(lián)交易與新合作伙伴

??公告顯示，招商蛇口杭州公司已經(jīng)在近日跟招商證券投資簽訂了合作框架協(xié)議，在具備股權(quán)轉(zhuǎn)讓條件后，杭州公司擬向招商證券投資轉(zhuǎn)讓杭州招盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不超過5億元。杭州招盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是今年7月份才成立的，主要資產(chǎn)是杭州市蕭山區(qū)湘北單元XSCQ3104-04、XSCQ3104-09地塊，商住用途，土地的成交總價(jià)為19.1億元。

??另一筆交易的框架比較復(fù)雜，招商蛇口的全資子公司珠海依云房地產(chǎn)有限公司計(jì)劃跟招商證券投資共同投資成立合資公司，持股比例分別為51%、49%，合資公司將通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式收購長沙仁惠房地產(chǎn)有限公司37.5%的股權(quán)。最終，招商證券投資將出資不超過3億元，通過合資公司間接持有長沙仁惠房地產(chǎn)有限公司約18.4%的股權(quán)。這個(gè)長沙的項(xiàng)目公司也是9月份才成立的，持有岳麓區(qū)的一幅總成交價(jià)約14.6億元的宅地。

??招商蛇口認(rèn)為，這兩筆交易有利于協(xié)調(diào)招商局集團(tuán)內(nèi)部優(yōu)勢(shì)資源，合理高效運(yùn)作，優(yōu)化資源配置，加速資金回籠，符合公司自身經(jīng)營戰(zhàn)略需要，有利于公司長期發(fā)展。

??據(jù)了解，招商證券投資是招商證券旗下的另類投資子公司。截至2019年底，該公司的資產(chǎn)總額約為22.3億元。

??雖然實(shí)控人均為招商局集團(tuán)，但招商證券也是今年才開始與招商蛇口合作的。在今年5月份的時(shí)候，招商蛇口北京公司就打算跟招商證券投資成立合資公司，全面參與北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)E9R3、E9R4地塊項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。其中，招商證券投資計(jì)劃認(rèn)繳出資約5億元，占注冊(cè)資本的49%。11月份的時(shí)候，招商證券投資又收購了招商蛇口無錫項(xiàng)目公司24.5%股權(quán)，作價(jià)約3億元。

??一共四次交易，招商證券投資都是以小股東的身份出現(xiàn)，總出資金額達(dá)到了16億元。

??前三季增收不增利

??發(fā)生在年底的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，很容易引發(fā)美化全年財(cái)務(wù)報(bào)表的聯(lián)想。跟部分迫切需要降負(fù)債的房企不同，招商蛇口是為數(shù)不多的“綠檔”企業(yè)之一，截至今年9月底的凈負(fù)債率僅為36.83%。

??雖然財(cái)務(wù)指標(biāo)過關(guān)了，但招商蛇口的利潤表現(xiàn)卻不太令資本市場滿意。業(yè)績報(bào)告顯示，前三季度招商蛇口共錄得501億元總收入，同比增長96%，歸屬上市公司股東的凈利潤約22億元，同比下降57%，凈利率僅約4.4%。

??對(duì)于收入大幅提升、凈利潤大幅下降這一反常現(xiàn)象，招商蛇口的解釋包括社區(qū)業(yè)務(wù)毛利率同比下降、園區(qū)業(yè)務(wù)利潤同比下降明顯，以及少了轉(zhuǎn)讓子公司的股權(quán)收益等。

??據(jù)了解，去年同期，該公司錄得48億元的投資收益，而今年只有7.6億元。

??此前，有不少房企通過與關(guān)聯(lián)方突擊進(jìn)行項(xiàng)目股權(quán)交易，達(dá)到增厚全年利潤的目的。招商蛇口方面否認(rèn)了外界的這一揣測，該公司的相關(guān)人士表示，上市公司關(guān)聯(lián)交易的審核更為嚴(yán)格，公司是基于公平性的原則、從經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)選擇最優(yōu)合作方。而且，由于項(xiàng)目不出表，也沒有產(chǎn)生投資收益，對(duì)利潤并無貢獻(xiàn)。因此，合作最主要的目的還是加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和現(xiàn)金回籠。

??今年上半年，由于購地及基建支出增長額超過銷售回款增長額，招商蛇口的現(xiàn)金流量凈額為-29.91億元，同比減少149.32%。在中報(bào)中，該公司強(qiáng)調(diào)回款要以行業(yè)卓越水平制定三率兩周期標(biāo)準(zhǔn)，助力現(xiàn)金回流。

??招商蛇口董事會(huì)秘書劉寧近期接受媒體采訪時(shí)也直言，雖然目前招商蛇口處于綠檔，有息負(fù)債仍有15%的增長空間。但“三道紅線”政策真正影響的是銷售與拿地，因?yàn)槟玫匦鑴?dòng)用自有資金，銷售及回款又約束了未來的拿地規(guī)模。她認(rèn)為，這對(duì)企業(yè)內(nèi)生能力的提升提出了更高要求，必須有良好的回款，才能支撐公司下一步發(fā)展。

??至于利潤的調(diào)節(jié)，招商蛇口已經(jīng)通過其他路徑在謀劃。11月19日，該公司在公告中透露，將以蛇口明華國際會(huì)議中心、泰格公寓等標(biāo)的為基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立規(guī)模為42億元的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。而這個(gè)專項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施預(yù)計(jì)可為其貢獻(xiàn)報(bào)告期凈利潤約25億元。