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??“集團并無在內地囤地，批評的聲音全是錯。”八年前，李嘉誠在出席長和系2012年中期業績報告會時，義正嚴辭地針對“囤地”指責進行強烈否定。

??然而，八年后的9月23日，成都高新區財政金融局發布的一紙文件，再次把李超人的捂地術擺上了臺面。

??文件顯示，因和記黃埔地產（成都）有限公司存在捂地、捂盤行為，嚴重影響區域房地產市場平穩發展，禁止高新區金融機構向該公司及其項目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區內金融機構向該公司進行重大資產重組提供幫助。

??這種嚴厲的處罰，在地方史上也較為罕見。

??據悉，和記黃埔成都旗下擁有位于高新區的南城都匯項目，李嘉誠在2004年21.35億元低價拿到手，總土地面積1036畝。眼下，該項目規劃的8期建設只推出了6期，還有6750套房源待售及部分車位。

??上次開盤，已經是四年前。

??16年已經倏忽而過，南城都匯樓面價已從競得價1030元/平方米，飆升到如今超過2萬/平方米。靠著長周期開發、囤地賣項目，李嘉誠獲利不菲。

??針對被點名批評一事，長實集團（1113.HK）拒絕背鍋，公開回應稱，和記黃埔地產（成都）有限公司現在并非長江實業集團有限公司之附屬公司，亦不是由集團控制。公司所有發展項目均嚴格按照國家法規進行，并不存在囤地的情況。

??原來早在7月，長實將成都南城都匯項目部分股權轉讓給RZ3262019 Limited，這家企業由禹洲集團和成都瑞卓置業有限公司各持股50%。作價約78.47億港元，為長實帶來收益38.11億港元。

??成都南城都匯項目，只是長實“土地閑置”被處罰的一個縮影。

??和記黃埔位于東莞厚街的海逸豪庭項目，因“閑置”長達95個月，于2007年被國土部門征收7915萬元土地閑置費。之后，該項目仍繼續“曬”了5年太陽。

??此外，2010年8月，和記黃埔在北京十三陵巨資打造的“皇家別墅”北新嘉園項目，也榮登上了國土部曝光的“閑置土地黑名單”。昌平區國土分局曾多次以書面形式和口頭形式催促其盡快開工未果。彼時，和記黃埔2011年年報顯示，預計2014年僅能完成該項目的1%。

??截止目前，長實在全國20多個城市50個項目，均不同程度的疑似閑置。據長實半年報顯示，2020年內已完成及預期完成的物業，這些項目重點布局在北京朝陽區及順義區、上海普陀區及浦東新區、重慶南山區楊家山片區、廣州增城及黃埔區、惠州大亞灣、東莞環崗湖和中山五桂區等區域。

??其中，在9月初，北京市朝陽區逸翠園二期項目和上海普陀區高尚領域項目就爆出被放上了貨架，對應價值達500億元，融創中國有意接手。

??雖然之后長實立即辟謠稱，“市場上很多人對該公司的項目感興趣，但不代表公司須要出售相關資產”。然而，這兩處資產的“捂地”事實卻是板上釘釘。據了解，長實持有北京住宅項目地塊已近20 年，直至2019 年才開工建設，北京項目部分樓體已封頂。

??上海高尚領域則握在手中14年。早在2006年，長實聯合和潤集團以22億元的底價共同購得高尚領域地皮，其中長實及和潤分別持有60%和40%股權。而今，歷時十余年的開發慢途，隨著上海地價上漲，高尚領域所屬的真如板塊的樓面價已較長實拿地之初的3000多元每平米，增長了十幾倍。

??在這兩個項目外，長實其他項目也早已以“捂盤”聞名。

??最知名的莫過于北京譽天下。1993年，長江實業首次作為大股東參與譽天下項目開發，該項目也是其在北京開發的第一個項目。2003年，長江實業完全擁有該地塊；2005年，開工不久就因工程問題停了，直至2008年復工。

??2018年，譽天下項目終于全部竣工。從1993年參與開發算起，該項目的開發花耗時25年，也就是1/4個世紀。

??另一處備受質疑的地塊位于重慶南岸區楊家山片區。2007年4月，和記黃埔斥資24.5億元，獲得該片區2500畝土地，并宣布投資120億元打造集中高檔高層住宅、商業等為一體的新城區。3年后才遲遲開工，彼時開發商稱是由于政府沒有按時交地。但13年過去，該地塊的御峰項目仍在未完成項目之列。

??位于上海浦東新區的御沁園還曾因久不開工上了“黑名單”。該項目于2008年獲得，2010年1月“榮登”上海市規劃和國土資源管理局公布的8幅擬收回和督促開工的閑置土地名單。在這1年多以后，該項目才“龜速”開工。2012年開始銷售，截至2020年9月，仍有18套住宅未售出。

??廣州項目同樣“資歷不淺”。2020年半年報中顯示，目前長實在廣州的在售住宅項目有御湖名邸及逸翠莊園。其中，御湖名邸項目于1995年4月進行土地出讓，有部分物業直到2020年才取得預售證，時隔25年；逸翠莊園項目于2005年12月拿地，部分物業于2019年9月方竣工，2020年才領取預售證。

??2019年、2020年，和記黃埔位于中山五桂山和惠州大亞灣的瀧珀花園相繼開盤。據樂居財經獲悉，中山五桂山地塊早在2010年就已獲得，彼時約定2013年7月交地，2016年7月竣工。惠州大亞灣地塊拿地也有不少年。

??2013年后，長江實業未在內地拿地。但截至2020年6月30日，其在內地的土地儲備仍有8300萬平方呎。

??值得注意的是，按照《閑置土地處置辦法》等規定，對未動工開發滿一年的，按規定征繳土地閑置費，并督促項目業主及時動工建設；對未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權。

??知情人士指出，“但是在實際執行中，有些人總能找到規避的辦法，責任最后也都不是由他承擔。”

??為何開發速度如此之慢？

??通常而言，市道低迷時購入土地，等待時機成熟再開發，這種典型的捂地式操盤模式，正是港資所擅長的，李嘉誠亦然，拉長開發周期無疑能給長實帶來了一定程度資產增值收益。

??以北京譽天下項目為例，長達25年的開發，讓長江實業等來了該地塊的“飛升”。經過10多年的囤地，中央別墅區交通配套和區域環境有了明顯改善，土地價值大大提升。再經過10年的開發，中央別墅區可供開發的土地越來越稀缺，土地溢價可想而知。據了解，2008年譽天下別墅上市時，價格為20000元/平方米，如今已達到65000元/平方平。

??而重慶楊家山片區，2007年和記黃埔以24.6億元獲取該地塊，2018年有媒體報道和記黃埔擬出售該處資產，報價200億元。而2007年成交樓板價約760元/平方米，十年后已漲了近10倍。

??這種土地“慢周轉”模式一直被詬病為“囤地”。雖然長和系接二連三地否認囤地的說法，卻難以讓人信服，“其他開發商開發一個項目要四五年時間，而長實開發一個項目卻要花8年甚至10年時間，這實際上就是一種變相囤地，也是它的一種商業模式。”相關業內人士指出。

??而長實囤地的另一種模式是“低買高賣”，囤積土地，等溢價升值后再轉讓出售，轉手即翻倍。

??此次被點名的成都南城都匯項目出售即是這種模式的典型。追溯歷史，2019年10月，李嘉誠將持有8年時間的大連西崗項目以超過40億元，2011年其拿地價格僅為19億元。此外，上海世紀匯項目經過12年開發周期后轉讓，錄得未經審核收益約62.2億港元。

??據不完全統計，從2013年至今，李嘉誠旗下企業及公司在內地出售十多個項目，攬金超560億元人民幣。