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??根據(jù)其2020年中報(bào)披露，綠地上半年?duì)I業(yè)收入2098億元，同比增長(zhǎng)4.2%，增速較上年同期明顯放緩。利潤(rùn)總額153億元，同比下降8%；歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為80億元，同比下降11%。 銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)雙降。

??上半年，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1330.29 億元，同比下降20.7%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積 1031.2萬(wàn)平方米，同比減少30.7%，大幅“跑輸”規(guī)模房企。 

??對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，今年上半年來(lái)自疫情的挑戰(zhàn)與影響并不小。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月末，近半數(shù)企業(yè)的累計(jì)銷售金額低于去年同期。 

??但綠地20.7%的銷售額降幅，在房企業(yè)績(jī)下滑幅度中“遙遙領(lǐng)先”，這樣的表現(xiàn)顯然并不理想。 對(duì)此，綠地管理層表示，隨著下半年政策利好的釋放以及市場(chǎng)的改善，有信心對(duì)沖上半年疫情影響，保持年初的銷售目標(biāo)不變，即在2019年的基礎(chǔ)上穩(wěn)中有增。 

??而事實(shí)上，早在2018年，綠地就定下4000億元業(yè)績(jī)目標(biāo)，并提出未來(lái)三年，年均銷售規(guī)模5000億元以上。 目前，綠地已經(jīng)連續(xù)兩年“爽約”4000億目標(biāo)。5000億目標(biāo)，更是“道阻且長(zhǎng)”。

??“掉隊(duì)又掉價(jià)” 連續(xù)兩年未達(dá)銷售目標(biāo)

??從行業(yè)頂端的光芒萬(wàn)丈，到規(guī)模掉隊(duì)一路下滑，綠地只用了六年時(shí)間。 

??2014年，綠地以年銷售額2408億元取代蟬聯(lián)冠軍多年的萬(wàn)科，成為地產(chǎn)界“一哥”，一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩。2015年，綠地借殼金豐投資正式上市，市值一度超過3000億元。

??同時(shí)，綠地還是中國(guó)首家以房地產(chǎn)為主業(yè)躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。 然而幾年過去，綠地仿佛走進(jìn)了一個(gè)怪圈，業(yè)績(jī)規(guī)模不出彩，陸陸續(xù)續(xù)被超車，不時(shí)有負(fù)面爆出，市值更是一落千丈。 

??根據(jù)綠地年報(bào)及克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從2014年到2019年，綠地從地產(chǎn)公司年銷售額第1位先后跌至第3位、第4位、第6位。其中，光是第6位就已經(jīng)“坐”了三年。 

??位次跌得雖然不多，但從年銷售額看，2019年綠地與排在第1位的碧桂園相差近3900億元，與第5位保利相差也超過800億元。 面對(duì)規(guī)模“焦慮”，在2018年，綠地就開始奮起直追，當(dāng)年斥資917億元拿地，將全年銷售目標(biāo)定為4000億元，目標(biāo)增長(zhǎng)率30.52%；并提出未來(lái)三年，公司房地產(chǎn)確保年均銷售規(guī)模保持在5000億元以上，形成一批300億~500億發(fā)展能級(jí)的重點(diǎn)事業(yè)部。 

??但2018年和2019年，綠地分別實(shí)現(xiàn)銷售額3874.9億元、3880.42億元，與4000億元目標(biāo)失之交臂，連續(xù)兩年未達(dá)業(yè)績(jī)目標(biāo)；且2019年銷售增速僅為0.1%，可謂“原地踏步”。 

??市值方面，截至2020年9月2日，綠地控股報(bào)收7.58元每股，公司總市值為922.3億元，與當(dāng)年上市后的市值最高點(diǎn)3000億元相比，市值大幅縮水。目前市值僅為萬(wàn)科的三分之一不到。

??另外，根據(jù)最新《克而瑞2020上半年中國(guó)房企銷售TOP200排行》顯示，綠地全口徑銷售金額、權(quán)益銷售金額的行業(yè)排名，均已下滑至第7位。 銷售業(yè)績(jī)重壓下，近年來(lái)綠地口碑也直線下降。去年10月，綠地湖南曾被曝出強(qiáng)制要求員工買房，不完成者將被除名；同時(shí)，多地房屋質(zhì)量問題和維權(quán)事件頻發(fā)，被指責(zé)“犧牲質(zhì)量換規(guī)模”。 目前，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局顯著。綠地再想登頂，絕非易事。

??觸及“三條紅線” 凈負(fù)債率居高不下

??除了規(guī)模掉隊(duì)、市值縮水之外，綠地凈負(fù)債率也連年居高不下。 

??對(duì)于近日網(wǎng)傳的“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍，綠地全部踩中。 

??Wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，綠地剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.7%，凈負(fù)債率升至180.3%，現(xiàn)金短債比為0.72，存在較大短期償債壓力。同時(shí)，截至2020年6月末，綠地的計(jì)息負(fù)債超3200億元，總負(fù)債10366億元，狀況不容樂觀。 降負(fù)債，加速回款，有效補(bǔ)充現(xiàn)金流，是綠地當(dāng)前面臨的頭等大事。

??年中報(bào)顯示，綠地上半年實(shí)現(xiàn)銷售回款1257億元，回款率達(dá)到95%，同比上升近15個(gè)百分點(diǎn)。 值得注意的是，業(yè)績(jī)下滑、負(fù)債高企之下，綠地仍頻頻拿地，擴(kuò)充土儲(chǔ)。今年上半年，累計(jì)獲取項(xiàng)目59個(gè)，權(quán)益土地面積574萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積1247萬(wàn)平方米，權(quán)益土地款366億元。 

??不過，與2018年和2019年同期相比，上半年綠地的拿地節(jié)奏仍有所放緩。 

??擺在綠地面前的還有一個(gè)棘手問題——如何提高毛利率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年至2019年，綠地的綜合毛利率分別為14.76%、15.11%、14.34%、15.35%和15.20%。今年上半年，綠地的毛利率僅為14.89%，較去年同期下滑0.24個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)中處于較低水平。

??其中，上半年綠地房地產(chǎn)主業(yè)毛利率為25.77%；與房地產(chǎn)主業(yè)并駕齊驅(qū)的大基建產(chǎn)業(yè)毛利率僅4.84%。基建業(yè)務(wù)具有前期墊資成本高、項(xiàng)目回款周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此，也被業(yè)內(nèi)視為拉低綠地毛利率水平的重要因素。

??近年來(lái)，綠地積極開展多元化轉(zhuǎn)型，在地產(chǎn)主業(yè)之外，形成了大基建、商貿(mào)、金融、酒店旅游、康養(yǎng)、科創(chuàng)等多元業(yè)務(wù)并行的發(fā)展模式。但從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，綠地的多元化布局面臨著“廣種薄收”的尷尬局面。 

??億翰智庫(kù)認(rèn)為，綠地大力推進(jìn)多元化業(yè)務(wù)，但是多元化并沒有給企業(yè)帶來(lái)高額的投資回報(bào)，反而影響在地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)。 

??面對(duì)重重壓力，綠地時(shí)隔5年再度開啟“混改”之路。綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良公開表示，通過給上市公司引入新的優(yōu)秀戰(zhàn)略股東，支持企業(yè)進(jìn)一步提高市場(chǎng)化程度，提升經(jīng)營(yíng)管理自由度，加速改革活力全面釋放。 

??上一次“混改”，綠地成功借殼金豐投資登陸上交所，其“混改模式”亦成為全國(guó)改革的重要模板。這一次“混改”，又將為綠地帶來(lái)哪些變化呢？