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??2011年，綠地董事長張玉良跟幾個高管一起去了韓國濟(jì)州島度假。

??大批中國游客在這個素有“韓國夏威夷”之稱的地方觀光旅游，把一派火熱景象看在眼里的張老板靈光一現(xiàn)，踏破鐵鞋無覓處，得來全不費工夫，這不就是綠地一直在尋找的海外熱土么？

??判斷來自于，從上海到這個韓國第一大島，飛行路程僅為去海南島的大約一半。更為關(guān)鍵的是，這里的地價比國內(nèi)便宜不少，買房還不限購。

??郎有情妾有意。巧的是，濟(jì)州島政府也正需要一個能充門面的大項目，雙方一拍即合。

??一年后，綠地首個自主開發(fā)的海外地產(chǎn)項目在此落地了，總投資60億元，現(xiàn)在的項目名叫綠地韓國漢拿山小鎮(zhèn)。

??在被視為綠地海外擴(kuò)張元年的2012年，它還迎來了成立20周年。雄心勃勃的張老板說，第一個十年做上海的綠地，第二個十年做中國的綠地，第三個十年要做世界的綠地。

??怎么做世界的綠地？首先是成為房地產(chǎn)行業(yè)的全球化經(jīng)營領(lǐng)跑者，把在中國做舊改、超高層、城市綜合體的經(jīng)驗復(fù)制到國外去，建好的房子再賣給中國人。

??一晃8年過去了，先人一步的國際化步伐迸發(fā)出巨大能量。綠地官網(wǎng)顯示，已在海外廣泛布局，遍布四大洲九國十三城，海外開發(fā)項目達(dá)15個之多，海外投資累計已達(dá)1240億元。

??過往的高光時刻依然閃現(xiàn)眼前，然而，出海注定是一條風(fēng)高浪急的航途，似乎逃脫不了戛然而止的命運(yùn)。

??有朋友說，步萬達(dá)、泛海等后塵，綠地最近也在悄悄跟海外中介接觸，盤算如何處置那些海外地產(chǎn)項目。但鑒于目前海外地產(chǎn)市場低迷，綠地的項目又大多為住宅，處理起來很困難，當(dāng)然，主要還是價格問題，不少項目的市場價已經(jīng)低于收購價。

??要知道這些海外項目幾乎都是張老板親自過問、實地調(diào)研過的。當(dāng)初有多看好，如今割舍的心情就有多糾結(jié)。綠地終究還是沒能成為夢想中“世界的綠地”。

??壹

??張玉良可能是那個出海夢做得最早，一度做得最大，也做得最好的人之一。

??據(jù)聞早在1992年創(chuàng)業(yè)之初，他就萌生了出海的夢想。當(dāng)時舍棄了上海市農(nóng)委住宅辦主任的鐵飯碗，張老板拿著上海市政府劃撥的2000萬元下海，帶著十幾個年輕人，成立了綠地開發(fā)總公司。在這一年，他曾試圖在澳大利亞組建海外公司，還派人去調(diào)研了兩三年，當(dāng)時探索的業(yè)務(wù)范圍便包括了銷售房屋。由于經(jīng)驗不足，這一次的出海試水鎩羽而歸。

??2004年，綠地得到了一個機(jī)會，參與中俄合作的典型工程——圣彼得堡波羅的海明珠項目，這個項目涵蓋城市基建、辦公、會展、酒店、餐飲和住宅等業(yè)態(tài)，一度是中國對俄羅斯最大的直接投資項目。綠地是5個參建企業(yè)中唯一的房企，最后承擔(dān)了項目建設(shè)重任。

??這個項目最終成為了張老板揚(yáng)帆出海的奠基石。2007年，綠地制定了《加快推進(jìn)國際化戰(zhàn)略若干意見》，并決定成立海外事業(yè)部。參與波羅的海明珠項目的員工日后都成為了綠地海外項目的負(fù)責(zé)人和骨干。

??真正讓出海夢想落地，并照進(jìn)現(xiàn)實的是2011年那次韓國濟(jì)州島度假之旅。

??第一步邁出去了，以后的步子就越走越快。不到三年時間，綠地的足跡就遍布澳大利亞、美國、英國、馬來西亞、泰國、加拿大等地，成為中國在海外投資最大的房企。

??貳

??孫宏斌曾說過看不懂為什么這么多房企要走出去。張玉良有自己的小算盤。

??理由是，既然那么多中國的投資者、移民群體、留學(xué)生有在海外置業(yè)的需求，為什么不能把市場從國內(nèi)延伸出去，由中國的房企繼續(xù)為他們提供服務(wù)呢？

??他說，這怎么算都是一門好生意，不做的是傻瓜。

??所以，綠地的海外商業(yè)模式總結(jié)起來就是一句話，利用中國市場資源實施全球化戰(zhàn)略。比如說，韓國漢拿山小鎮(zhèn)大概有2000多套住宅，70%打算賣給中國人。

??有人歸納了綠地海外項目的幾個特點：首選抗風(fēng)險能力較強(qiáng)的市中心板塊；項目的規(guī)模必須超過五萬平方米；最快要在六個月內(nèi)可實現(xiàn)開工或銷售。

??綜合起來，就是主打市中心、以住宅為主的大型綜合體，通過高周轉(zhuǎn)快速回籠資金。跟綠地在國內(nèi)的開發(fā)套路如出一轍。

??當(dāng)然，綠地喜歡建地標(biāo)的愛好也復(fù)制到了海外市場，張老板看中的項目，要么大，要么高。比如，紐約布魯克林大西洋廣場項目，總建筑面積60萬平方米，總投資達(dá)332億元，是紐約20年多來最大規(guī)模房地產(chǎn)單體項目，也是中國房企在美最大投資項目。

??這是紐約的一個社區(qū)改造項目，由于體量大，改造難度高，原項目開發(fā)商Forest City做得很吃力，在轉(zhuǎn)讓70%股權(quán)給綠地前，就承認(rèn)項目已投資了5億美元，預(yù)計要虧損2.5億美元至3.5億美元。

??擅長啃硬骨頭的張老板卻信心十足，在項目奠基時放出豪言，稱將加速開發(fā)，把大西洋廣場項目打造成紐約市的住宅項目楷模。

??他還曾跟王健林在倫敦展開一場住宅最高樓的競賽。2013年，萬達(dá)宣布要投資7億英鎊在倫敦開發(fā)住宅最高樓，名為“倫敦ONE”，高約203米。一年后，綠地來了，買了倫敦金絲雀碼頭金融區(qū)西北角的一個地塊，準(zhǔn)備建設(shè)一座241米高的綜合大樓，比萬達(dá)高38米。這就是后來的倫敦綠地中心項目，號稱英國最高的高檔公寓。

??叁

??對于海外市場空間，張玉良一開始畫了很大一張餅。如今再沒人提起了。

??去年綠地并未披露海外的具體銷售數(shù)據(jù)。可供參考的是，2014年綠地有高管曾透露，國內(nèi)銷售與海外銷售的最佳比例為3：1。對照2019年綠地3880億元的銷售額，按這一比例，海外應(yīng)該有近1000億元的銷售貢獻(xiàn)。但從收入表現(xiàn)來看，現(xiàn)實還是很骨感的。2019年，綠地海外地區(qū)的收入僅為33.6億元，毛利率8.46%。

??收入少，利潤率低，很多項目還虧了不少錢。2019年，綠地計提了23.31億元的存貨跌價損失，海外項目占了11.01億元。例如，位于洛杉磯的美國大都會二期、三期項目，計提了2.9億元。原因是，2019年洛杉磯銷售公寓市場銷量出現(xiàn)大幅下降，全年該項目只交付了30套，而2018年7月~12月交付了91套。去化時間的延長使得項目剩余房源折現(xiàn)到2019年年底的價值低于成本。

??再比如，位于倫敦西南Wandsworth區(qū)的綠地蘭姆公館項目二期。這個以住宅為主包含商鋪、保障房、公共配套設(shè)施等的綜合體項目，目前尚未正式開工建設(shè)。但受脫歐結(jié)果不確定性影響，倫敦房地產(chǎn)市場低迷，量價齊跌。第三方機(jī)構(gòu)評估，該項目要虧2.5億元。

??會虧錢的核心是銷售周期和開發(fā)周期比預(yù)期要長。海外的開發(fā)商評價說，中國開發(fā)商都是奔著高周轉(zhuǎn)的目標(biāo)來，希望4~5年完成拿地、賣樓的動作，但這是不可能的。尤其是，中國房企扎堆涌入，項目一多，分包的資源也就是施工隊就不夠用了，要么加錢要么把開工時間往后推，大家的進(jìn)度都受影響。

??在美國操盤地產(chǎn)項目的朋友說：中國房企都想著把美國的房子賣給中國人，是極其不現(xiàn)實的。一來，中國人的購買力畢竟有限，還有大量房源需要本地消化。二來，本地人不喜歡中國人買了房子就空著，空置率很影響樓盤估值。這里存在一個死循環(huán)。

??還有就是經(jīng)驗主義導(dǎo)致的市場錯判。基于在中國的開發(fā)經(jīng)驗，中國房企在海外也喜歡投資住宅項目，但海外住宅項目的不確定性很大，反而不如寫字樓的估值穩(wěn)定。

??相對其他中國房企，綠地在海外的攤子鋪的非常開，而且是由總部來驅(qū)動開發(fā)，本土化程度低，非常自信，在沒有當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊的前提下就敢投資，也不用顧問機(jī)構(gòu)，投了后也不按市場常規(guī)來，很少和本地企業(yè)合作，一套模式就想打遍全世界。

??肆

??2018年開始，綠地的海外投資策略發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變，對現(xiàn)有的海外房地產(chǎn)項目，加快銷售去化和商業(yè)模式轉(zhuǎn)型。調(diào)整產(chǎn)品定位和銷售策略，主攻海外當(dāng)?shù)乜腿海⑦\(yùn)用大單銷售、資本運(yùn)作等方式加快項目去化，著力探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式。

??一年前，綠地還強(qiáng)調(diào)要積極開展海外房地產(chǎn)項目并購，獲取土地資源，將公司打造成具有領(lǐng)先優(yōu)勢的本土跨國公司，努力從“中國的綠地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆澜绲木G地”。

??也是在2018年，綠地開始出售海外地產(chǎn)項目，在6月份出售了美國舊金山半島北圣馬迪奧縣的生命科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，12月份又傳出要轉(zhuǎn)讓布魯克林項目部分資產(chǎn)的消息。

??據(jù)聞，綠地美國大都會項目的酒店已經(jīng)在當(dāng)?shù)刂薪槟抢锓胚^兩輪盤了，只是市場價跟成本價差得太遠(yuǎn)了，一直沒法成交。綠地投入這個酒店的造價達(dá)到70萬美元/間，市場估值卻僅為40萬美元~50萬美元/間。

??朋友說，綠地目前還沒有任何項目正式委托出售，但都在尋求處置方案。該公司大部分海外住宅項目都已動工，處置比較困難，如果是土地還好賣些。而且現(xiàn)在海外的地產(chǎn)行業(yè)也不景氣，資產(chǎn)賣不起價格，國企處理國有資產(chǎn)還有很多顧慮。因此，最先轉(zhuǎn)讓的可能是那些未開發(fā)的項目。

??現(xiàn)在看來，通過在全球建房子打造“世界的綠地”的路子已經(jīng)走不通了。

??張老板想必心有不甘。今年4月份，綠地酒店旅游集團(tuán)海外運(yùn)營中心揭牌。目前，綠地的住宿項目已經(jīng)遍布澳大利亞、美國、加拿大、德國、日本、韓國、中國等全球5大洲14國100城，未來3年，規(guī)模計劃翻一番。

??也是，房子賣不了，能租出去也是好的。