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??中房網(wǎng)訊 （記者 曲濤）不知不覺，"雙十一"已經(jīng)邁入了第10個年頭。

??回顧十年前的2009年，一個原本普通的日子，從起初的"光棍節(jié)"逐步發(fā)展成為一場全民狂歡購物節(jié)。

??"雙十一"的延續(xù)，記錄了國內(nèi)電商和零售行業(yè)快速發(fā)展的軌跡。而銷售額的持續(xù)攀升，更是凸顯了巨大的消費潛力，和中國經(jīng)濟的生機與活力。

??三大電商 "雙十一"銷售額近3900億元

??今年的"雙十一"期間，各家電商平臺的銷售額繼續(xù)保持大幅增長。

??天貓方面，截11月11日24時，雙11成交總額達到2135億元，相比去年1682億元再度實現(xiàn)大幅增長。

??京東方面，京東全球好物節(jié)從11月1日開始，截至11日24點，累計下單金額達1598億。

??蘇寧易購方面，雙11期間全渠道銷售額同比增長132%。盡管蘇寧易購方面沒有對外公布今年"雙十一"期間的銷售額，但根據(jù)去年的一份《2017年雙十一研究報告》顯示，2017年"雙十一"期間全網(wǎng)銷售總額2539.7億，其中，蘇寧易購占比4.34%。由此得出，蘇寧易購2017年"雙十一"期間實現(xiàn)銷售額大約在110.22億元左右。如果按照132%的增幅測算，今年"雙十一"期間蘇寧易購銷售額大約在145.50億元左右。

??據(jù)中房網(wǎng)（微信公眾號：zhongfangwang）粗略測算，2018年"雙十一"期間，包括天貓、京東、蘇寧易購三家在內(nèi)的電商平臺銷售額接近3900億元。

??電商們的一個"雙十一"，比部分龍頭房企10個月的銷售金額還要高出不少。

??根據(jù)克而瑞研究中心此前發(fā)布的《2018年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示，共有24家房企銷售金額超過1000億元。而阿里和京東憑借"雙十一"期間的表現(xiàn)，足以挺進房企銷售排行前列。

??這也足以解釋，為什么電商的成交額已經(jīng)被視為觀察中國經(jīng)濟的最佳窗口之一。

??物流地產(chǎn)成電商成長基石

??隨著"雙十一"交易金額的不斷刷新，隨之帶來的是物流訂單的急劇上升。

??"雙十一"雖然是電商們的江湖，但也是房地產(chǎn)的一片藍海。可以看到的是，最近10年中，在一個又一個"雙十一"里，移動支付和物流地產(chǎn)已經(jīng)成為電商成長的基石。

??據(jù)國家郵政局預計，今年"雙11"期間（11月11日至16日）快件業(yè)務量將超18.7億件，比去年同期增長25%。菜鳥網(wǎng)絡最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至昨晚24時，菜鳥物流總量為10.42億件！從2009年第一年的26萬件到2017年的8.12億件，過去9年天貓雙11的物流訂單量增長了3100多倍。蘇寧官方數(shù)據(jù)顯示，蘇寧物流全國有超過20萬倉儲、分撥、配送人員參與其中，"火箭哥"的足跡踏遍全國大江南北，總里程超過100萬公里，相當于繞地球25圈。蘇寧物流數(shù)據(jù)顯示，11月11日，小件包裹用時不到7小時，大件商品不到6小時，倉庫揀選作業(yè)量就超過去年雙十一全天揀選作業(yè)量。

??在這高速成長過程中，物流地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個新風口。

??隨著"房住不炒"的定位，傳統(tǒng)商品房開發(fā)銷售模式面臨開發(fā)成本增加，融資收緊、資金回收壓力大等問題。于是，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開拓新市場，新業(yè)務，通過多元化業(yè)務獲得較高的投資回報收益，而物流地產(chǎn)因其本身的特性逐漸成為企業(yè)新的業(yè)務增長點與未來突破口。

??據(jù)中房網(wǎng)（微信公眾號：zhongfangwang）不完全統(tǒng)計，國內(nèi)包括萬科、綠地、招商、海航、遠洋、萬通、合生、復星、華夏幸福、榮盛和碧桂園為代表的房企，早已加大了對物流地產(chǎn)的布局。

??房企布局物流地產(chǎn)的四種模式

??與商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)相比，物流地產(chǎn)租期較長且回報穩(wěn)定，一般在5-10年。據(jù)2017年初統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國一線城市物流地產(chǎn)基本收益在6.5%-7.0%，高端物流地產(chǎn)的回報率可達8.0%，物流地產(chǎn)收益明顯高于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。

??根據(jù)戴德梁行測算，預計至2020年，我國高標準物流倉儲設施的需求將達到1.4億至2.1億平方米，現(xiàn)代物流設施需求規(guī)模將達到266億元，而到時供應量或只有5600萬-6600萬平方米，供應缺口或超過1億平方米。

??較大的供應缺口帶動了物流地產(chǎn)行業(yè)的火熱，房企加碼使得我國物流地產(chǎn)進入新的發(fā)展格局，也為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來新的思路。

??根據(jù)克而瑞研究中心年初發(fā)布的一份研究報告顯示，目前國內(nèi)房企涉足物流地產(chǎn)領域，從進入模式以及參與程度的不同主要可以分為"房企主導運營、收購參股物流企業(yè)、與傳統(tǒng)物流企業(yè)合作、與電商企業(yè)合作"這四種類型。
 

??01 房企主導運營：設立獨立物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運營

??目前房企布局物流地產(chǎn)較為主流的模式是房企主導，通過設立獨立的物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運營物流地產(chǎn)，如萬科、招商等。

??02 收購參股物流地產(chǎn)商：股權(quán)合作、多元化投資戰(zhàn)略布局

??除了設立物流地產(chǎn)板塊獨立開發(fā)物流地產(chǎn)之外，房企還可以通過收購物流地產(chǎn)商股權(quán)、與國內(nèi)的外資物流企業(yè)合作開發(fā)經(jīng)營的模式布局物流地產(chǎn)。在目前中國物流地產(chǎn)的存量項目中，早期進入行業(yè)的物流地產(chǎn)商擁有絕對優(yōu)勢。對于傳統(tǒng)房企而言，通過收購現(xiàn)有的物流地產(chǎn)商股權(quán)，結(jié)合雙方的資源和優(yōu)勢，通過進一步合作開發(fā)布局物流地產(chǎn)并獲得回報是最直接方式。

??03 與物流企業(yè)合作：資源互補、協(xié)同開發(fā)存量土地資源

??第三類是房企與物流企業(yè)戰(zhàn)略合作的模式。這種模式并不涉及股權(quán)收購，房企所選擇的合作企業(yè)一般是有較大規(guī)模物流地產(chǎn)儲備，且布局優(yōu)質(zhì)的國內(nèi)企業(yè)。在這種模式下，雙方共同出資，共同承擔風險，并且負責各自擅長領域。房企負責項目開發(fā)，項目建成后轉(zhuǎn)租物流商，而物流企業(yè)租賃園區(qū)，負責運營和管理。合作過程中，結(jié)合房企本身在基礎建設領域的經(jīng)驗與優(yōu)勢，通過開發(fā)存量工業(yè)物流土地及新獲取土地的方式謀求共贏。目前已有碧桂園、綠地等房企通過這種戰(zhàn)略合作的模式進軍物流地產(chǎn)。

??04 與電商企業(yè)合作：品牌集聚、共建規(guī)模化產(chǎn)業(yè)園區(qū)

??第四類是房企與電商平臺合作的模式。傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)在這類合作中可以發(fā)揮在園區(qū)投資建設、招商引資以及成本管控上的優(yōu)勢，電商平臺則憑借其龐大的商戶資源和良好的客戶口碑，以達到園區(qū)招商及品牌集聚的效果。

??除了電商資源互補之外，目前在標準倉儲設施市場外資開發(fā)商占據(jù)超半數(shù)份額，剩下的市場空間有限。部分房企選擇通過具備專業(yè)性、差異性特點的冷鏈、醫(yī)藥等細分市場進入物流地產(chǎn)行業(yè)。