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??五行理論是源自道家的我國古代物質組成學說，以金、木、水、火、土五種基本元素的不斷運行和循環描述事物的存在形式和轉換關系。古人在五行屬性的基礎上，依據生克制化的關系說明和解釋事物之間的相互聯系和變化。因此哲學、占卜、歷法、中醫、命理等都可用五行理論解釋。

??而其實房地產行業的發展要素也可用五行作比——金即金融及資金，木喻建筑設計和技術，水的流動性恰如人事變化，火可與銷售掛鉤，土自然是土地。

??五行講究“相生相克”、平衡互通，以上五大房地產行業要素也是如此。它們的特征、功能、關系、表現，直接影響著一個企業的進退、盈虧、優劣甚至生死。

??如何使它們之間相互幫助，相互促進地“相生”，而避免它們之間相互矛盾、相互牽絆地“相克”，是房企亟待修煉的內功。中房網特此編撰集成一本“五行修煉手冊”，旨在為房企打通任督二脈，提升江湖排名。

??作為資金密集型產業代表的房地產，金融就是其命門。

??這個行業內所言的“金融”，是指在房地產開發、建設、經營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的總稱。地產與金融兩大主力行業的邊界與耦合中，從來都蘊含著巨大的市場機遇。

??伴隨著地產金融化浪潮和全球經濟去杠桿的趨勢，一方面，如開發貸、首付貸、中介性私募基金等傳統地產融資方式已不能適應市場的需要和監管的要求。另一方面，主流的土地抵押融資、信托和資管手段也無法滿足龍頭房企快速做大做強的資本需求。于是，高息債、資產證券化、REITs等創新方式開始興起。開發商轉型專業地產基金和全流程地產互聯網金融創新漸成主流融資模式，也正在深入推動著地產金融化的創變。

??在“地產金融化”的大時代背景下，要適應經濟新常態下地產行業新的“江湖格局”，建議修煉以下這些神功護體：

??招式一：并購基金（拿地基金）

??隨著企業規模的逐步擴大及市場信用水平的上升，越來越多的開發商開始與金融機構進行戰略合作，研究和開發并購基金的模式。這種交易結構一舉多得：對開發商來說，它是一個資金池；對金融機構而言，它是一個項目池；之于投資人，它是一個可持續的投資模型和產品。各方角色定位清晰，互相聯動卻并不沖突。

??但這一招基于雙方的長期互信，以及需要一定的契合度。類似于令狐沖和岳靈珊合練的沖靈劍法和楊過同小龍女的雙劍合璧，得有同心同德、靈肉合一的伙伴才行。

??招式二：金融＋綠色建筑

??國家“十三五”規劃中及發改委和央行都有明文提倡推動綠色金融的發展，國內外綠色債券市場方興未艾。這對于在綠色建筑方面有經驗和建樹，并有綠色建筑項目儲備的開發商來說是喜訊和機遇，中國的綠色金融信用體系已經開始搭建。

??以當代置業為例，去年其創新性地設立了“綠民投”產業鏈基金。以“互聯網+綠色產業供應鏈金融”為基礎，致力于通過產業合伙、資本合伙、模式創變和平臺孵化，整合產業鏈優質資源，建立新型房地產開發模式，實現優質資產+、傳統融資+、合作伙伴+、業務杠桿+的縱向一體化，而后最終合縱連橫。

??該招數實現了“三個結合”——即輕資產與重資產相結合、綠色地產與綠色金融相結合、優質資產與資本市場相結合；具備五大優勢——杠桿優勢、全產業鏈金融服務優勢、全生命周期成本優勢、項目與平臺互相促進的優勢以及良性循環生態圈的優勢。但需要有較為豐富的綠色建筑方面的經驗，這非一朝一夕之功。

??換句話說，就是要有一定的武功底子。畢竟房地產業不是武俠小說，誤入仙境偶遇高人，七天就能修成別人要練三十年的功法。

??招式三：眾籌

??去年被稱為“房地產眾籌元年”。在“互聯網+”風口下，其作為一種新的投資和運作模式成為一些開發商去庫存的手段，包括綠地、萬達、萬科、遠洋等在內的大牌房企都有所涉及。比如綠地集團與中籌網金發起武漢606綠地中心項目的眾籌計劃，總金額1億元；萬達通過快錢推出了眾籌建房項目“穩賺1號”，項目總額50億元，投向5座在建的萬達廣場。

??據不完全統計，截至今年一季度，國內市場上涉及房地產眾籌的有30多家平臺，其中一半以上的業務范圍全部圍繞房地產，整體成交規模逾10億元。

??從類型上粗分，房地產眾籌主要有兩種目的：從企業端說為了營銷。以類似“團購”的方式，在某種程度上實現了“類資產證券化”，加大不動產的流動性，有利于盤活資產；從消費端講為了理財，投資人預先提供資金給項目，項目完成后連本帶利收獲，對個人來說拓寬了投資渠道、豐富了資產組合。

??盡管由于目前房地產眾籌業務還不夠成熟會衍生出一定金融風險，且市面上不少眾籌是打著幌子所以從這個角非法集資炒房，因而今年4月廣深兩市先后發布規定叫停各形式的房地產眾籌，P2P迎面受挫。但眾籌這個工具本身之于房地產行業其實是P2B，因為有真實交易為基礎，同時更好地聚集了精準營銷、定制開發、線上互動等內容，應該作為房地產行業的先進生產力妥善和充分利用。

??可以說眾籌有點像一部威力和危險并存的武功寶典，練好了揚名立萬，練不好走火入魔。

??招式四：REITs

??既可以幫助開發商將旗下部分或全部商業地產打包上市提前變現，獲得更靈活的融資渠道；又可以為投資者提供在股票、債券、現金之外的“第四類資產”，讓中小投資者可以成為商業地產的股東，間接實現投資房地產業愿望的REITs，在“去庫存”的大背景下，以靈活、有效、輕資的特色愈發受到市場重視。

??但由于立法推進遲滯、監管重疊導致稅負過重等原因，REITs目前在我國的呼聲雖一浪高過一浪，但卻始終是“只聽樓梯響，不見人下來”。所幸有大量類REITs產品接連不斷地出現，投資者對該類金融產品已經積累下了一定的認識和認可。可以預見一旦國內真正的REITs落地，房地產市場和證券市場都將開啟更多的天賦可能。

??打個比方，REITs這一招好像是秘籍心法中那被撕掉缺失的一頁，好多人心急如焚地想把它尋回補上，以便能更順暢地練成整套功夫。