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中信建投證券房地產(chǎn)和建筑行業(yè)首席分析師  竺勁

??9月20日，2024中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨第十四屆房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇在杭州舉行。

??中信建投證券房地產(chǎn)和建筑行業(yè)首席分析師竺勁在《宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)判研》的主題演講中提到，目前整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)保持平穩(wěn)，對(duì)于偏弱的內(nèi)需已經(jīng)開始考慮或者已經(jīng)在采取比較多的行動(dòng)。

??房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部還處于一個(gè)調(diào)整的過程當(dāng)中。第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的需求偏弱，一線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了回調(diào)，但從另外一個(gè)層面看，政策的重大轉(zhuǎn)向已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)過去的一些政策進(jìn)行了糾偏。

??5月份限購(gòu)限貸的大幅放松以后，重點(diǎn)城市從同比的角度來看，數(shù)據(jù)是比較好的，但是從環(huán)比的角度來看，政策的效果略有減弱。二手房市場(chǎng)表現(xiàn)比較好，新房市場(chǎng)還有比較大的壓力；高能級(jí)的城市表現(xiàn)相對(duì)較好。

??在北京、上海、廣州、深圳、杭州5個(gè)城市當(dāng)中，深圳從銷量的角度來看表現(xiàn)最佳，二手房的掛牌量比較高，新房存在比較多的降價(jià)，政府推出的很多人才安居房，都對(duì)深圳的樓市產(chǎn)生了一定的壓力。深圳目前的市場(chǎng)表現(xiàn)為“人口流入+消費(fèi)降級(jí)”，買房是一種消費(fèi)行為，但是新進(jìn)入的購(gòu)房人購(gòu)買力相對(duì)比較差，所以導(dǎo)致了二手房市場(chǎng)比較好，以及量增價(jià)跌這樣一種現(xiàn)象。相信在未來，北京和上海的量會(huì)維持穩(wěn)定，而價(jià)格會(huì)再度出現(xiàn)分化。量升（穩(wěn)）價(jià)跌的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)市場(chǎng)主體提出了更多的考驗(yàn)，政府的政策供給也變得更為重要。

??土地市場(chǎng)在調(diào)整的過程當(dāng)中向一線城市更為集中。開發(fā)商目前資金面是有所改善的，但投資還是偏謹(jǐn)慎。很多一線的開發(fā)商的投資強(qiáng)度降了20-30個(gè)點(diǎn)，某種意義上是一個(gè)急劇的收縮，在土地市場(chǎng)上找機(jī)會(huì)比較難。在一個(gè)量升價(jià)跌的市場(chǎng)，如何去操作、如何去降維打擊或者說找到別的方式去做，是比較難的，所以目前開發(fā)商采取一個(gè)謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。