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??5月22日，2024房地產及物業上市公司測評成果發布會暨ESG發展高峰論壇在深圳舉行。

??上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長丁祖昱對2024年中國房地產上市公司測評成果做出分享。這次測評研究對象是120家上市房企，包括91家在A股上市、28家在港股上市和有1家在海外上市，這些上市公司的業務都在內地。但是120家比去年減少10家，比2019年減少90家。

??前十強變動率在20%左右，50強變動率在12%，經歷兩年調整之后，基本穩定下來，但是排名發生了比較大的變化，這次第一是華潤，華潤把住宅開發和商業運營雙輪驅動，在市場調整時抗風險能力更強一些；第二是保利集團，第三是中海，第四是萬科，第五是招商，后面依次是龍虎、綠城、建發、越秀和新城，建發和越秀是地方國企的優秀代表，這是今年新上榜的。

??資本市場表現，內地和港股的房地產板塊走勢大幅度弱于大盤。上市房企每股收益率平均值大幅下降，低于全市場平均水平，去年A股每股收益是0.44元，港股是0.39元，這是最近的低值，比平均值低20%。

??同時，上市公司的市盈率和市凈率市場也低于全市場平均水平，原先房地產是優秀的行業，但是這兩年從2021年開始整體調整幅度相對較大。

??上市房企分紅總額也在持續下降，股息率創新低，大部分上市房企都是虧損的，2023年房企分紅還有468億元，比前一年下降46%，股息率2.55%，超過2%。

??有八成上市房企在2023年股價下跌，20%是上升的，但是這是截至到2023年年末的數據。今年房企特別是最近兩個月股價有絕底反彈的現象，這至少是一個好的信號，整體房地產股經歷年初一輪調整之后，今年至少到這兩天的股價，大多數比去年年末的股價有所上行。

??2023年有15家房企從A股、港股退市，還有一些股票可能也會在今年陸續退市。從運營規模來說，上市房企房地產開發業務總收入、總資產、營業利潤都是下跌的，但是比2022年的跌幅有所收窄。34家上市房企目前總資產超千億，規模集中度與之前持平。

??50強各梯隊權益銷售金額、操盤面積同比持續下降，去年10強銷售均值掉的幅度最小，11-30強掉了17%，30-50強掉了12%，但是2024年1-4月份下行的速度較快，基本上百強房企掉了40%左右。

??償債指標和上一年基本持平，上市房企三道紅線達標率有所提升。2023年融資總額同比下降超三成，今年1-4月份也有繼續下行。

??從盈利能力來說，相關的指標下降幅度較大，和前面財務指標正好相反，財務指標趨于穩定，盈利指標大幅度下降，營業利潤下降17%，凈利潤下降10%。超三分之一的上市房企凈利潤為負，在2023年凈利潤為負數，都是結轉的。

??從成長能力上來分析，業務收入、營業收入和凈利潤均值同比下降，這個趨勢還不會馬上得以扭轉。另外上市房企四成不增收不增利，壓力最大的占了40%，但是也有20%的上市房企增收有正利，還是出現了彎道超車的房企，基本上都是一些央國企，在這輪行業出現大幅調整下，還有20%的房企脫穎而出。

??房企存貨均值也在下降，因為拿地少，雖然銷售在下降，但是投資下降幅度更大，三分之二房企存貨同比是下降的。

??對于未來的展望，首先政策方面還會持續發力，地方現在除了北上之外，政策基本上都放開了，三大工程整體推進速度也在加快，去庫存這塊也是今天要強力推進的，至少3000億大盤出來之后，加上新的杠桿能夠推動六七千億的金額，對于7.5萬億現房存貨也有比較好的去庫存的推動作用。

??對于新房情況來看，今年壓力較大，是一個弱復蘇的走勢，可能比去年有所下行，下行幅度相對有限。二手房在市場占比增加，城市的分化也在加劇，原先的熱點城市像北京、上海、杭州、成都等等都在做相應的調整，今年年初都出現一些調整，之前還比較穩，但是原來的壓力城市現在基本上已經調無可調，基本上穩定下來。

??對于企業來說，一方面謹慎投資，聚焦投資，另一方面不斷關注產品力的提升，這也是今年所有企業的關注焦點。