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??8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。兩通知是“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的精神進(jìn)一步落實(shí)，與一周前出臺(tái)的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策工具以及延續(xù)居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠形成政策組合拳，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，降低購(gòu)房成本，節(jié)約利息支出，更好滿足剛性和改善性住房需求，提振市場(chǎng)信心。

??關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，首套和二套住房首付比例下限統(tǒng)一為20%和30%，不再區(qū)分“限購(gòu)”和“非限購(gòu)”城市（此前“限購(gòu)”城市首套、二套首付比例下限分別為30%和40%，實(shí)際執(zhí)行中部分城市二套首付比例或不低于60%~70%），同時(shí)首套房貸利率政策下限不變（仍為不低于基準(zhǔn)減20個(gè)基點(diǎn)）、二套房貸利率政策下限調(diào)整為不低于基準(zhǔn)加20個(gè)基點(diǎn)（此前為不低于基準(zhǔn)加60個(gè)基點(diǎn)），上述首付比例下限及房貸利率下限調(diào)整利好“限購(gòu)”的熱點(diǎn)一、二線城市，特別是現(xiàn)有執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)較高的城市，可調(diào)降空間或更大。

??關(guān)于降低存量首套房貸利率，調(diào)整后的利率要求不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套房貸利率政策下限，因此政策主要惠及購(gòu)房時(shí)加點(diǎn)幅度高于當(dāng)?shù)卣呦孪薜馁?gòu)房人。此外，對(duì)于首套的認(rèn)定，有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋為首套是指借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)部分存量住房貸款隨著所在城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地，或可申請(qǐng)認(rèn)定為存量首套住房貸款而受益，考慮到“認(rèn)房不認(rèn)貸”已逐步在部分核心一二線城市落地，影響范圍或較廣。

??中債資信企業(yè)與機(jī)構(gòu)部總經(jīng)理孫靜媛認(rèn)為，從政策影響看，上述政策組合拳既有助于降低居民購(gòu)房門檻及購(gòu)房成本，促進(jìn)剛需、剛改購(gòu)房需求釋放，又有助于減輕居民還貸壓力，促進(jìn)消費(fèi)。疊加此前“認(rèn)房不認(rèn)貸”已有核心一線城市廣州、深圳及強(qiáng)二線城市武漢、廈門等積極落地，預(yù)計(jì)將一定程度促進(jìn)購(gòu)房需求釋放，效果最快有望于“金九銀十”顯現(xiàn)。

??不過(guò)，孫靜媛認(rèn)為，本次政策仍強(qiáng)調(diào)“因城施策”，“根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限”。部分核心一線城市由于其特殊性，在“房住不炒”的總基調(diào)下，各地會(huì)根據(jù)自身區(qū)域情況研究推出程度不一的具體調(diào)整政策，后續(xù)需持續(xù)觀察各地落地情況。

??此外，通知亦指出，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)監(jiān)管要求，對(duì)借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等貸款的用途進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，并明確提示風(fēng)險(xiǎn)。從銀行視角看，本次存量首套房貸利率調(diào)降，一方面可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕提前還貸對(duì)銀行造成的利息損失，另一方面也可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸的空間，同步配合近日國(guó)有大行定期存款利率再次下調(diào)，有利于銀行維持合理利潤(rùn)，緩解凈息差下行壓力，增強(qiáng)銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。