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??編者按

??1992年，理想照耀現實，無論廟堂之上，還是江湖之遠，對于中國經濟，對于中國房地產，對于中國企業家，都是一個龍門陡開、充滿希望的創造創業年份。

??30年篳路藍縷櫛風沐雨，中國房改、人民安居以及房地產市場主體的企業——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個個。

??這一年，中國房地產報應運誕生，30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國房地產企業和行業由無到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報道行業的光榮與夢想，我們一路同行走入脫貧攻堅、抗擊疫情和鄉村振興的現場，看見企業向善而生公益至上的行動與擔當。

??站在未來，中國房地產報推出《向未來·再出發——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道，全面深刻地記錄和復活中國人居事業30年行進這段光榮與夢想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來，再次出發。

??9月7日，采訪視頻的畫面中，著深色西裝的中原地產集團創辦人、董事會主席施永青身在香港尖沙咀新辦公室專注地看著文件，一種淡定從容的“靜氣”傳遞到周邊。

??施永青被稱為“香港地產教父”，他創辦的房產代理企業——中原地產已有40多年發展史，一度被稱為房地產界的“黃埔軍校”；1992年進入內地后，中原領跑內地經紀行業近20年。中原地產的歷史也是內地經紀行業的發展史。

??本次專訪話題從1992年切入，施永青用語速不快的港式普通話，講述起了30多年來的商海浮沉。

??中原地產與內地房地產代理市場可謂互相成就。作為“先行者”，中原地產將在香港積累的專注代理服務、絕不炒樓、“廣開分行”等做法直接復制到內地，這些模式至今仍影響著內地房地產代理服務行業。憑借專業化服務，內地也成為中原地產的風水寶地，中原地產的門店曾遍布北京、上海、廣州、深圳等35個城市。

??在香港積累的經驗和資金讓中原地產進入內地初期一度占據優勢，但是2000年之后，隨著資本市場和新科技的潮起潮退，在經歷了防守、反擊之后，中原地產已被曾經的“小弟”鏈家和貝殼找房逐漸超越。

??縱觀行業40多年發展，施永青在面對公司發展和行業周期時心態相對平和。

??“一家公司總有它的生命周期。”施永青說，中原地產在某一段時間領先過，現在我們的優勢在倒退，需要在行業中重新找尋自己的位置和新的機會。

??對于內地房地產市場，施永青認為很難恢復到過去的規模，房地產開發整體業務在萎縮，房地產中介行業也在洗牌，中原地產想留在這個行業的關鍵是要先生存，然后再伺機而動。

??73歲的施永青表示他每天仍有很多事情要做：早上6點起床寫兩個小時專欄；8點吃早餐，9點到辦公室上班，要工作到晚上7點才下班。

??施永青的新辦公室掛著屈原的《漁父辭》：“滄浪之水清兮，可以濯吾纓；滄浪之水濁兮，可以濯吾足”。他說這是用來自嘲的。

??世界總是在發展的，這種變化總給人以希望和期待，因為領先者無法永遠保持優勢，落后者有可能通過努力超越他們。

??先行者

??“我在香港做中原地產，是第一個擺脫了經紀人不專業問題的人。”施永青說。

??1978年，施永青決定創業，創辦了中原地產，開始從事房地產代理服務業務。當時，香港地產代理業興起，大部分的運作模式是“以中介為名，實為炒賣房子”。

??施永青認為，房地產代理行業朝這個方向發展是不可能取的。于是，中原地產在行業內第一個喊出了“絕不炒樓，通過買賣雙方服務賺取傭金”的口號。

??摒棄炒樓、專注代理，中原地產這一做法改變了香港房地產代理行業，讓中原地產大受業主和購房者歡迎，之后更是使其在香港市場一騎絕塵。

??上個世紀90年代初，內地經濟開始騰飛，施永青將目光瞄準了上海。

??“1992年我們決定到內地發展房地產代理業務，這幾乎是中原地產的一個轉折點。”施永青表示，當時很重要的一點是看到鄧小平對于改革開放的大方向，他把發展經濟看成是硬道理，其中一個重要改變就是報酬現金化和住房商品化，我認為內地的房地產行業未來會有更大發展空間。

??憑借敏銳判斷，施永青將中原地產業務范圍首次跳出香港，來到內地。

??一切都是剛剛開始，中原地產在內地房地產代理行業扮演了先行者角色，將香港積累的經驗和資金直接復制，使內地的房地產代理行業用相對短的時間跨越了香港幾十年的探索發展期。

??施永青總結中原地產帶給內地房地產代理行業的貢獻時表示，一方面確立了服務為主的模式，把服務帶到客戶旁邊；一方面把香港房地產代理行業的實操經驗帶入內地，也奠定了中原地產內地經紀行業先行者的地位。

??發展“失策”

??中原地產專注做交易服務，給香港和內地房地產市場帶來了專業化服務的同時，也受到了很多沖擊。

??“2000年以后，內地經濟發展到一定水平后出現了一批新的企業家，他們有宏偉愿景，有魄力和謀略，也懂得利用社會上的資金和新科技，在‘互聯網+’時代，他們利用新科技將流程監控做得更細致，且投入大膽，搶占了市場機會。”施永青說。

??施永青坦言，雖然中原地產來自香港這個資本優勢區域，但卻沒有充分利用資本優勢做生意，內地的公司卻用得很到位。

??在過去20年房地產市場高速發展時代，最高峰時中原地產門店有將近2000家，這些店面都是租用，并沒有購買持有。“別人做投資賺錢比你多，就有更多資本打贏這場仗。”施永青說。

??在之前房地產代理行業競爭激烈時，行業出現了“墊傭”挖走經紀人、付保證金從開發商那里搶盤現象。無論是付保證金還是幫開發商“墊傭”給銷售人員，這些都需要大量資金。這些競爭方法在施永青看來是有壟斷性的一面，小的代理公司沒辦法玩，生存空間相對變小。

??作為中原地產掌舵人，施永青并不避諱自己的這些“失策”，比如2008年金融危機后采取了保守策略，在內地擴張中忽略了互聯網平臺的移植和發展，以及過度“無為”的管理政策等。

??對于“無為”的管理制度，員工自由度相對大，積極性比較高，中原地產的這種管理模式在內地發展前期發揮了很大的價值。但施永青也承認，“無為”的管理制度下，導致管理層的管理能力相對低，遇到強管控平臺型對手、“有為”公司后，競爭力顯得不足。

??對于鏈家和貝殼的崛起和超越，施永青還是比較認可的。他認為貝殼的出現給中小房地產中介公司提供了生存空間，因為貝殼為他們提供盤源共享、獲客渠道。同時，鏈家在互聯網品牌、信息收集和管理等方面做得相對較好，信息更新及時、準確，“真盤源讓鏈家改變了行業內盤源虛假的亂象，這是它成功的一個很重要的因素”。

??“將來要靠下一代人實現企業中興機會”

??“一家公司總有它的生命周期。”對于發展了40多年的中原地產，施永青認為。

??施永青認為，作為先行者的中原地產曾經有過成功，但當一個人在成功時學習能力降低，覺得這個方法很好，為什么要改變時，問題也就出現了，所以，中原地產在很長時間基本就是將香港模式直接搬到內地，并沒有根據內地市場特殊性提出新方案。

??在施永青看來，中原地產要想扭轉局面至少需要一個10年計劃，“將來要靠下一代人，看看有沒有中興的機會。”

??中原地產也在調整，引人關注的是2021年下半年高管層的“強震”。中原老將黎明楷退休，強將賴國強辭任，上海中原地產董事及總經理陸成卸任。新的一批人主要是從中原地產華南區域提拔上去的，原因是中原地產之前成績最好的區域就是華南。

??不過，中原地產人事變動剛調整完，房地產行業迎來震蕩調整，房企開始陸續出清。

??“收不到的傭金以及應收賬款等對我們影響很大，壞賬計提了10多億元。”施永青說。

??與同行相比，一貫謹慎和保守的中原地產受到的影響相對較小。“現在還可以生存，沒有資金流問題，資金起碼支持公司兩到三年沒問題。”

??作為港企，施永青面對周期調整的心態相對平和。他表示，房地產高度開發的時代已經過去，今后每年的開發量無論從面積還是金額都會下降，估計今年有可能下降30%左右。未來要恢復增長也比較有難度，能夠在某種程度上保持平穩就相對不錯了。

??施永青認為，開發商的開發量在減少，作為代理機構生意機會就會減少，二級市場也難以恢復到此前規模；三級市場上雖然貝殼已經占據主導位置，但也并沒有完全形成對市場的壟斷，還是有機會的。

??“我們還是想著留在這個行業。”他說。

??對話

??施永青：企業成敗與創辦者息息相關，肩上責任始終重大

??中國房地產報：在您的人生時間軌跡里，1992年有著怎樣的意義？

??施永青：1992年是中原地產決定到內地發展房地產中介、代理業務的一個轉折年份，當時很重要的一點是看到了鄧小平提出的改革開放的大方向，把發展經濟看成是硬道理。在各行業也中，我認為房地產會受益最多，將會擁有很大的發展空間，對于我這一年是在內地發展的開啟之年。

??中國房地產報：您如何評價這30年來中原地產在內地的發展？

??施永青：初到內地，中原地產發展相對順利，因為之前內地基本沒有房地產代理行業，也沒有二手房市場，所有的房地產開發公司都是新成立的，沒有經驗、沒有資金。我們是有經驗又有資金的，因此前期的發展相對比較順利。

??不過，由于我們的習慣是將賺到的錢進行再投入，如果用別人的錢、拿投資者的錢會“周身不舒服”，因此遇到大膽投入的對手，我們的競爭力便相對弱了。現在，我們要重新調整好策略，關鍵是要先生存，然后再伺機而動。

??中國房地產報：您認為創始人和掌舵者的個人魅力在企業發展中有什么作用？

??施永青：我認為，“一家企業的成功跟創辦者思想有關，失敗也是創辦人的思想造成的”。中原地產的定位是服務商不是投資者，所以，企業完全不做投資的話在資本時代就沒有辦法打贏這場仗。另外，我們的管理模式是分純利，這就導致管理層為了多分利潤而不做投資，只顧短期利益而無暇長遠利益。此外，“無為”而治的模式也可圈可點，在一定時間發揮了很大價值，但假如過度無為，等到遇到一個執行力強勁的對手時，競爭力就弱了。

??中國房地產報：現在每天的時間如何安排？

??施永青：今年，我其實做了一個決定，即不做新生意了，我之前犯了一個比較大的錯誤，就是在工作相對順利時做的新業務太多，比如傳媒、金融、證券、理財、保險等都做過。其實公司應該是集中精力做好主業。另外，我個人做的事情也很多，每天要寫專欄，還有不同題目的文章，要做的事情太多，本業反而沒有付出應該付出的時間。

??做老板其實責任重大，現在雖有一部分工作分給了子女、管理人員，但我要親自去處理的事情還很多。

??中國房地產報：您心目中希望公司成為哪樣的企業，比如偉大的公司？

??施永青：其實沒有這么大的偉略，當年我是走投無路才創業的，主要有兩個動力，一是為了拿回我應有的勞動成果報酬，二是可以按照自己的意向選擇認為正確的道路，在這兩個動力下一路把公司做下來了。剛開始并沒有什么理想，要生存就要戰勝競爭對手，這就是游戲規則。