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??中房網訊 5月26日，由上海易居房地產研究院主辦的“2022房地產及物業上市公司測評成果發布會”舉行。備受關注的"2022房地產上市公司綜合實力榜"、"2022房地產上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

奧陸資本總裁兼首席投資官 蔡金強

??會上，奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強表示，大家還是要比較合理的看待房地產這個行業，如果看到對經濟的貢獻，你不想說它是支柱產業不要緊，可是它的重要性跟重大影響是確切的。還有最主要的一點，它對老百姓的財富太重要了，中國老百姓的財富大概有六成多在房地產里面，房地產整個市場的總量甚至比股市、債市和居民存款加起來還大。所以救房地產是穩經濟的勝負手，你可以不承認，但事實上它就是這樣。

??以下為文字實錄：

??謝謝易居跟克而瑞的邀請，非常感謝，已經連續參加了好幾年。

??我記得去年演講的時候，說地產的至暗時刻很快要到來，我當時記得好像還有其多人覺得怎么這么悲觀，這不是我故意悲觀，是因為情況真的比較糟糕，實際上從去年就開始了。

??現在情況怎樣呢？事實上情況還是更糟糕，比想象中還要糟糕一些。我剛才跟一些做債的人正在開一個會，為什么要說這個閑話呢？可以從側面看出地產公司現在的凄涼跟悲催，因為最近這兩三天，有一家做商業地產為主的很好很好的地產公司，忽然這兩三天，它的美元債跌了二三十塊，前端已經跌到50塊左右，后端已經跌到20幾塊。這家公司已經算是非常好的，已經算是僅存的還沒暴雷的民企里面兩只手可以數得完的其中一個。它跌的原因是有一家自媒體在說它，說國內永續債展期是有可能。他們還是很積極的在求生。可是只是一條傳聞，就可以把整個美元債給砸垮，就咣當兩三天就跌了二三十塊左右。這家公司現在也蒙了。國內的永續債如果還吧，7月份還有美元債，所以很悲觀。

??所以任何一個遙遠或者估空，就可以把一家公司摧殘得體無完膚，沒事情也變得有事情。而政府或者其他的實際上一方面也愛莫能助，第二也是束手旁觀。可是眼睜睜看著這么好的公司被摧殘成這樣。

??今天早上我在開這個悲催會議之前，還有另外一個比較悲催的事情，是上海的一家國企，6月7號、8號有個債到期，事實上才兩周事情，它的美元債這兩天跌了大概十塊錢左右，也是非常瘋狂的。因為我們也是投資這些債和其他東西，這些交易員說是不是準備不還。所以現在這個火不光是民企，連親生兒子國企都岌岌可危。

??所以這個情況下，有可能幾個月以后大家要是看到有些國企或類國企出事情，也不奇怪。因為嚴格來說，現在的情況已經是覆巢之下焉有完卵，沒有人真正能夠獨善其身的，也沒有說可以劃一條鴻溝、紅線，其他人就可以安安穩穩。沒有的，現在的情況是有變化的。

??我們看這個PPT，今年1到4月份，百強房企的銷售，1到4月份的銷售跌了50%，4月份跌了60%，這是一個非常恐怖的數據，現在整個情況是已經演變到銷售崩盤的東西，實際上現在已經是一個崩盤了，現在不是說市場好不好或者怎么樣，現在是崩盤。而且在跌50%、60%的情況下，包括咱們的國企也沒有獨善其身。1到4月份，中海也跌了40%，華潤也跌了40%，保利好像是30%多將近40%，其他的國企也可能跌50%幾。

??所以現在這個情況不是說去年三季度的恒大事件導致的監管，也不是去年三四季度的信用債危機。現在的情況是，銷售崩盤，而且是全方位的崩盤。這個是數據，這個不是悲觀或者樂觀，咱就用數據來說話。而房地產作為一個高杠桿的行業，這個高杠桿也沒什么可恥的，因為咱們畢竟還算是一個發展中國家，而且整個國家的經濟也是比較高杠桿，房地產杠桿高雖然是一個事實，可是也是可以理解的。

??在這種情況下，銷售跌五六成，現在就是這種情況。所以整個的病灶已經從去年三季度恒大事件以后導致的資金監管，演變成為信用債危機，現在再疊加著疫情和各方面經濟的疲軟，導致的銷售全面的崩盤，跌百分之五六十。

??我之所以說這么差，不是為了悲觀而悲觀，而是希望各方重視這個東西，做出一些真正有效、真正有用的東西，挽救這個行業，而這個行業對今年或者未來幾年穩經濟甚至穩民生、甚至就業，都是極度的重要。

??所以我開篇為什么用兩個今天早上的悲催案例來說，帶入銷售，這是銷售的一些具體情況。

??咱們從國家統計局的數來看，實際上情況也是非常糟糕。國家統計局的數1到4月份比百強企業的數好一些，它是說1到4月份合約銷售金額跌了三成，這數額怎么出來的，我還在研究中。因為如果百強企業是跌50%，全國跌30%，這個數我們現在還在探討中。可是根據百強是跌50%的，當然國家這個數是跌30%，對統計局的數我還是信任的。

??另外一個很差的數據是新開工面積，新開工面積是跌了大概26%左右，房地產開發投資是負的2.7%，賣地的銷售金額跌了大概三成以上。這是一到4月份，根據國家統計局最主要的數，開工面積跌了兩成六，房地產投資增速負2.7%，賣地金額跌了47%。這還是統計局全國統計的一個數，如果是百強，這個數應該是在放大50%到100%，就是再強烈很多。

??這就是現在一個非常嚴峻的時刻，如果從數據來看，事實上應該不算可控的，應該是一個崩盤的狀態，不是可控。可控怎么會銷售跌50%、60%，這怎么會可控呢，所以這很明顯是一個蔓延的態勢，而且是全方位的，從銷售到開工到投資，這些數都是非常嚴峻的，這個情況就是這么糟糕。

??我再說一下為什么會變成現在這么糟糕的情況。首先，房地產去年上半年還稍微比較好，不過二季度已經有點變差，所以我才會在去年5月底的同一個會上說至暗時刻要帶來，因為那個時候我們也大概能嗅到恒大可能要出事情，后來6、7月份恒大就出事，恒大出事之后就是衍生出一個問題，交保房的天字第一號任務，所以預售資金幾乎被大部分監管，所以三季度地產公司整個資產負債表上面可用的現金往往只有報出來數的5%到10%，如果根據實質的案例，因為藍光自己有報這個數出來，說不是我們自己捏造，它說可用比例只有2.3%，只有資產負債表上面現金的2.3%是真正可以用的，其他都是被鎖住的。其他就是一兩家暴雷的公司，我就不點名了，因為有些沒有具體說出來，大概也是在5%左右。

??所以到去年三季度，這種情況預售資金的全面監管，而且預售資金100塊，可能能有80到100塊都給你鎖住。這個東西算不算合理呢？實際上肯定是不合理的。如果咱拍馬屁的話，應該說非常合理。可是為了要交保房。可是這怎么會合理呢？因為預售資金里面不是全部用來做建安的，比如扣住50%，可能算公平。超過的話，地產公司是肯定無法活的。因為你把它的預售資金全部控住了，那它拿什么來干其他事情呢？它相關的稅費、財務費用等等各種各樣都是要出的。所以去年三季度預售資金監管的絕大部分被鎖住以后，銷售和其他現金流是全部鎖住，建筑的這個錢或者其他錢怎么出呢？這是去年三季度開始出現這個情況，當然交保房是從社會穩定各方面是非常好的，這是非常正確的情況。只不過說那個比例上有沒有必要真的是高成那樣。

??到了去年三四季度就演變成信用債危機，因為地產公司一方面手頭上的錢都用不了，以前小小的兩三億美金都變成天字的大數，所以就從去年三四季度就嘩啦啦一片一片的死，不是說一兩個死，就是一片一片的死。到了去年四季度的時候，我很擔心會演變成為銷售的崩盤，可是眼睜睜的看著銷售百強企業的同比從30%、35%、40%、45%到今年50%這種跌幅，所以像這樣來說，這個數可能還更高。實際上現在在民企還沒有違約的，這兩只手都可以數得完，就是幸存者。而且這些幸存者有兩三家最近也在風雨飄搖。所以現在就是這種情況。

??所以如果說預售資金監管是絕大部分監管住的，那這個活兒是沒法弄的，你賣了以后拿不到錢，信用債是剛兌的，其他的稅費、財務其他都是剛兌的，這個賬是算不過來的。如果這樣繼續的話，那是團滅的格局。所以現在民企都是在跟時間賽跑，如果這些東西不改變，甚至慢慢還演變成為從期房到現房的銷售，實際上民企的生命就是在跟時間賽跑，無非就是早三個月、晚三個月而已，可能僅存的就幾家。因為事態就是這樣。

??現在的情況，到今年以來，現在比我想象中的還再差一點，去年我有時候在參加一些會上都有可能被說成烏鴉嘴，現在情況比較差，是因為還疊加了疫情，有了疫情的情況下，全國銷售的最重要的地方長三角現在是非常嚴峻。疫情社會清零情況下，上海從3月下旬開始，直到現在，周邊的城市也是如臨大敵。所以疊加現在的情況比去年還更糟糕，又結合4、5月份銷售全線崩盤的情況下，就是因為疫情。如果從武漢的案例去看，武漢也是在正式全面解封后，三個月以后，工業增值跟固定資產投資、房地產才恢復到疫前的水平，也就差不多才轉為正數。如果說咱們上海不知道什么時候，現在是5月底，最早最早也是如果用武漢的案例需要三個月，也就是說可能要到9、10月份以后，整個情況才會比較有恢復。

??所以現在整個房地產的情況是一個生死存亡之秋，因為秋就是9、10月份左右，就那個時候。所以現在就是這么嚴峻的情況，它已經不光是預售資金監管，也不是信任問題，也不是信用債的危機，現在最大的問題是銷售，銷售的崩體，銷售如果說40%、50%、60%的崩體的話，是沒太多人能夠受得了的。這是一個現實的問題。

??有一些朋友可能會說，像一些最強的比如龍湖，為什么就沒事呢？所以是你自己的問題。真的不可以這樣說，就算這么強的公司，也就是一兩家吧、兩三家，我不知道有多少，反正極少。你不能說有一個重病的情況先，幸存者就是他體質好，死掉的就因為他活該，這不可以的。大家還是要比較合理的看待這個行業。這個行業現在被污名化的太厲害，而且這個行業咱們如果再看到對經濟的貢獻，你不想說它是支柱產業，這不要緊，可是它的重要性跟重大影響是確切的，它占的GDP直接跟間接接近兩成多，有的說三成。這是什么概念？一個行業占三成，占地方政府的固定資產的51.5%。還有最主要的一點，也是有力量的人士應該去考慮的，它對老百姓的財富太重要的，中國老百姓的財富大概有六成多在房地產里面，房地產整個市場的總當量，就是現有的這些大概是250萬億到300萬億不同的能統計出來，有的說240萬億有的說300多萬億，甚至比股市、債市、比居民存款加起來多還大。這種情況下，如果說它出現10%的價值的下跌，事實上你的消費是沒法看的。

??所以救房地產是穩經濟的勝負手，這個就是很清晰的。你可以說不承認，但事實上它就是這樣。

??另外，為什么咱們在一季度社融放了這么多錢出來，可是錢好像大家沒有看到，在空轉，在銀行系統、金融系統空轉，因為它沒有一個信用傳導的工具，以前傳導工具是地產在負責一個挺大的部分，現在沒有了，現在沒有這個傳導工具了。所以很現實的一個問題是，房地產實際上是穩經濟躲不開的。

??今年整個經濟的情況確實非常糟糕，一季度GDP是4.8%，二季度我不太清楚，根據不同的經濟學家有不同的看法，現在很多人有估計是1%到2%，昨天我看JP摩根說負5%，大多數人估計更差。我自己估計GDP可能就3.5%到4%，有些人更悲觀。但是咱們的目標是5.5%。而且房地產在固定資產投資里面，驅動經濟的三駕馬車的固定資產，固定資產有51%是地產，社會零售又跟大家的荷包是相關的，而大家有60%多的財富是在地產里面。所以這兩個都弄不了，那增長從何而來呢。這是一個很現實的問題，真是躲不開的。

??社零很糟糕，4月份是負11%，咱們內循環很大一部分是社零，可社零是負11%多，而且這個數是統計局的數。

??還有另外一個很重要的就是就業，4月份全國城鎮失業率是6.1%，美國是多少呢？3.8%。咱們16到24歲的失業率是18.2%。現在穩地產除了對GDP或者對經濟的重中之重以外，另外一個就是就業。所以我用一個很悲憤的情緒來說這個重要性。

??這是鐵三角，咱們看一下。實際上沒有辦法既要又要還要，如果GDP你是還要5.5%的增速，同時還要承受外生的沖擊，也就是你要堅定地用咱們的動態清零或者其他的，事實上整個經濟的結構就是均衡性、去杠桿是有所舍棄的。因為魚跟熊掌是沒有辦法兼得的，何況現在是魚和熊掌和其他東西你都想兼得，這是很難。這就是不可能鐵三角，要不然你就犧牲經濟增長5.5%，要不然就在其他事情上、防疫上我不知道，要不然你就是對去杠桿要必須得考慮一下。所以這個叫做不可能鐵三角。

??我再說一些重要的東西。現在政府確實非常著急，出了很多政策，在房住不炒的綱領下，各地因城施政，所以現在已經有八九十個城市出了很多政策了，可是我的結論是，遠水救不了近火，包括最近的首套按揭利率的下降，也是遠水救不了近火。因為這些政策更多的是像吃中藥一樣來固本培元。可是整個市場的回暖，伴隨著疫情之后兩三個月的過渡期，最快也得到年底。可是問題就是生死存亡之秋，絕大部分的民企，就是九成以上，甚至包括一些國企都是一個問號。為什么現在的政策說是遠水救不了近火呢？現在房價也不太漲，到3月份為止，房價漲幅低過房貸利率，也低過理財的收益率的。所以這種情況下，你怎么期待給點陽光就燦爛這個情況呢？

??房貸利率上周已經降了20個基準，什么概念呢？實際上很少，非常非常少。2018年以前，我國放債利率大體上是低于貸款加權利率50個基點一下，2018年以后為了調控就節節高，高一兩百個基點都有。現在3月底房貸利率根據央行的數，這不是揣測，5.49%，貸款的加權平均利率是4.65%，也就是說房貸利率是高過貸款加權利率的84個基點的，以前2018年以前是低下浮50，現在還是貸款加權利率上浮84個基點。這一來一往，可能要讓房貸利率比較吸引，可能要回到2018年或以前的情況，最少是貼著貸款加權利率甚至下浮，這樣才能在貸款利率上出現吸引。所以不是出現20個極點就能給點陽光就燦爛。從以前低50個極點，到現在加80個基點，一來一往就是130個基點，就是房貸利率整體繼續下行，才能對購房者有吸引力。可是這個情況你讓它降100多個基點是很難的，因為這嚴重壓縮了商業銀行的利潤空間。因為現在商業銀行其中一個比較大的利潤點就是這個。

??有興趣大家可以看這些數，這些數非常有趣，你可以預見，貸款利率，首付也好，二套也好，再往下降利率的點數不會超過50個基點，因為更為重要的是顧及商業銀行的利潤。可是如果不降，貸款利率、房貸利率實際上是不吸引的，你對固本培元需求端的契機是不夠的。

??我個人覺得，在當今的情況下，房住不炒的總綱領下，各地因城施政，也降首付、按揭利率，這個東西是遠水解不了近火，對需求端慢慢培養。可是現在地產是生死存亡之秋，就是這么嚴峻的跟時間賽跑。現在它需要一些更為關鍵的政策，考慮一下、衡量一下值不值得去放松。

??第一個就是三條紅線的暫緩。第二，預售資金監管的適度放松。第三就是國家隊進場，購買民企的信用債。

??剛才說三條紅線的暫緩，咱們可以回想一下剛才說的不可能鐵三角，如果GDP的5.5%或者5%以上還想堅持，對一些既有的外來的沖擊，包括疫情的沖擊，你還想堅持用現在的清零的情況，你對于整個經濟的結構，甚至去杠桿的步伐，你是沒有辦法堅持的，沒有辦法堅定不移的。因為這三個三角里沒有辦法兼得。所以這種情況下，因為疫情情況下，對這三條紅線的緊箍咒是可以暫緩一點點的，可以考慮一下。當然長期繼續去杠桿，對國計民生、對國家長遠的繁榮昌盛是非常好，也非常重要的。可是現在疫情的情況下，能否暫緩一點點時間，這個不是說咱們老百姓考慮的，這是政府他們自然會有思考。咱們只是覺得一些對國家、對行業有好處的看法。

??預售資金監管，這是刻不容緩的。預售資金的監管為什么這么刻不容緩？如果還是80%或者以上的監管，事實上地產公司賣房跟沒賣房是沒分別的，大部分錢都被鎖住，其他資金支出還得繼續下去，所以如果這個東西全部扣住，基本上是沒人能活的。包括有一天可能連國企都重創的。你看它總的預售資金里面，比如賣一萬塊每平米，實際上建安總體也就四五千塊吧，這個東西也基本夠交保房了吧，你把它其他多扣住的話，它真活不了的。而且這樣的一個方式會讓老百姓產生很大的恐懼，就是很懷疑房子會交不了，所以他會在短時間之內對期房造成很大的沖擊，所有的人都只想買現房或者說二手房，因為大家會懷疑有可能會交不了樓。這樣的話，這么短的時間之內，從期房到現房的轉變，對地產公司整體的現金流也是一個九級地震的影響。所以各地的住建或者各地的政府實際上是應該考慮一下的，因為如果還是這個樣子真的沒法活的，所有錢都扣住、所有付款都是剛性的，建安剛性、稅費剛性、財務銀行的錢剛性、信用債剛性，那沒辦法活的。有的朋友會說，快點賣資產，那就能活了。實際上賣資產是一個歪招，也是一個不切實際的東西。所以情況發生了大概困難八九個月，可是并購跟賣資產不多，就因為地產公司大部分資產是有做一些抵押貸或其他的，所以賣的話，比如價格跌個兩成再賣，它實際上是拿不回多少錢的，所以這不是很理想化的，說賣幾個項目就幾百億回來，你發現他有可能賣一堆項目，才拿回來二三十億回來。二三十億的話，他又把最好的資產給賣了，這家公司實際上下面如果扛不住的話，真的有可能一去不復返了。

??因為昨天跟另外一家做重組的人聊過，現在為什么重組出來的方案很少？就是不少的公司在去年底或者今年頭都是采用賣資產，可是大部分的公司手頭上的項目都是有一半還可以，有一半很差或者比較差，沒什么利潤。他把好的賣完以后，只剩下差的這些，他出事以后是沒辦法充足的。所以靠賣資產或者靠并購，這是不切實際的。而且實際上會對后面的重組帶來極大的影響。所以你會看到幾十家地產公司倒下了，到現在一家重組的方案真正落實的都沒有，連最早倒下的華夏幸福都沒有出來。

??現在整個信用債市場民企已經崩塌了，所以這種情況下，你如果不幫它輸輸血，無論是國內的信用債還是海外的信用債，無論是ABS還是什么，實際上民企要融十億、二十億都是困難的，所以這個時候國家隊的進場是有必要的，7月份是房企信用債到期的高峰時刻。最近有個好的端倪，你可以看到在國家的鼓勵和愛護下，龍湖、碧桂園、美的都發了一點信用債，這是個好的開始，也反映了國家對這些公司的愛護。

??可是第一，只有這三四家是不夠的，這三四家本來就是情況相對比較好的，真正需要的是剛好是在生與死交接的那些地產公司，是最需要呵護的。第二，就是金額太少了，五到十億實際上是杯水車薪，現在是沒有辦法給點陽光就燦爛的。比如像碧桂園，給它五到十億，碧桂園以前正常銷售一個月要600到700億銷售或者五六百億的銷售，五到十億你說他以前一天都不只，或者一個上午都不只。這些事情如果不做的話，萬一后面有巨型的公司出事，對行業、對國計民生、對經濟都是很糟糕的。所以在一些需求端的固本培元、中藥慢熬的情況下去弄，這是很好的，也是很良性的。

??可是現在就是說這個時間是生死存亡之秋，所以這幾個關鍵的東西事實上還是很值得考慮一下的，因為我們還是站在第一線投資很多相關的東西，所以很清楚時間的緊迫性，跟如果不采取關鍵性政策的趨勢不可逆的嚴峻，所以才斗膽冒昧的提出一些意見。

??最后我用兩三分鐘，我個人覺得關鍵活著就是硬道理，這個行業也不會從事消失的，這兩三年，去年、今年、明年可能是最嚴峻的，它是一個像海嘯式的供給側的改革。住宅的一手房的銷售可能直接從15萬億下到11萬億左右，在這三年也好四年也好的時間里面，國企和城投可能會變成主體，份額會變成2/3，跟以前反過來。可是國進民退是結果，不是一個原因。是因為在這樣一個情況下，確實國企和城投就是能比較熬得住，所以慢慢份額就上來，所以很公道，國進民退是一個結果，而不是一個原因。可是各領風騷30年，可能幾年以后，三四年以后，這個行業整頓以后，第一，市場的當量還是不錯的，有10萬億左右，還是很大的行業。利潤率的事情有機會再聊，我覺得也不會非常低的，因為這個行業如果利潤率沒有的話，就會崩盤，因為沒有人來干這個臟活和累活。它既然號稱臟活和累活，就必須有一定的利潤，如果沒有利潤，這個行業就會崩盤。所以在調整以后，它也是會有一個比較合理的利潤，而不是暴利。

??在這種情況下，2024年以后，可能又會有一些生命力出來，民企可能能活下來，他們春天又來了。

??所以我的總結是，活著就是硬道理，在這個生死存亡之秋，希望在一些關鍵的東西，除了固本培元以外，能在一些預售資金監管、國家隊進場支持一下民企的信用債，結合起來，才能讓民企的幸存者不再孤零零的是三五個，能不能多一點點，這樣對整個結構也好，這個行業既需要國企，也需要民企，這樣的話整個行業才能夠比較茁壯得發展下去，而對國家的經濟、對國計民生、對老百姓的財務也是好處。

??我今天大概就聊這么幾點，說了一些建議和展望一下未來。謝謝！