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??在過去和未來相當(dāng)長的時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這一定位是沒有變化。去年再提這一提法，并不是要回到刺激市場的舊模式中來看，主要是吻合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、探索新發(fā)展模式的趨勢。

??去年是房地產(chǎn)市場調(diào)控史上比較嚴(yán)厲和特殊的一年，也是市場情緒最為跌宕起伏的一年。銷售數(shù)據(jù)連續(xù)三年處于高位，但是房地產(chǎn)行業(yè)爆雷之聲不斷，伴隨行業(yè)觸及天花板，市場拐點(diǎn)之聲泛起。

??近期落幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式。堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??近日，《中國房地產(chǎn)金融》專訪了空·白研究院創(chuàng)始人、原貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)博士。在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，再提房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”并不是重回“老路”；人口老齡化并不代表著住房需求的弱化，而是怎樣通過一種機(jī)制激活老年人的需求；從共同富裕的角度來講，房地產(chǎn)是降低收入差距和財(cái)富差距非常重要的抓手；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管大幕才剛剛拉開。

??再提房地產(chǎn)“支柱 產(chǎn)業(yè)”并不是重回“老路”

??《中國房地產(chǎn)金融》：中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)“預(yù)期引導(dǎo)”、“探索新發(fā)展模式”、“加強(qiáng)長租房市場”、“良性循環(huán)”等新提法，實(shí)際是指什么？在您來看，中央的重新定調(diào)背后的政策含義是什么？

??楊現(xiàn)領(lǐng)：中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確了“房住不炒”的主基調(diào)沒有改變，房地產(chǎn)市場調(diào)控的總體基調(diào)也就沒有變化。

??“預(yù)期引導(dǎo)”這是對短期問題進(jìn)行引導(dǎo)的提法，主要是因?yàn)槿ツ晔艿搅硕嘀匾蛩丿B加以及非常多的緊縮性政策疊加影響，導(dǎo)致短期預(yù)期轉(zhuǎn)弱。尤其是購房人預(yù)期的轉(zhuǎn)弱，所以導(dǎo)致近幾個(gè)月新房交易量有明顯的下滑。目前已有一些政策調(diào)整予以應(yīng)對，包括房地產(chǎn)政策的邊際放松，特別是信貸方面的放松。

??短期引導(dǎo)預(yù)期的核心是改變當(dāng)下市場的下行趨勢，長期來看要“探索新發(fā)展模式”。“新發(fā)展”模式，最終目標(biāo)不是重新刺激市場、重走“老路”，而是讓房地產(chǎn)市場重新探索新的發(fā)展模式。所謂“新發(fā)展模式”需要厘清與“舊發(fā)展模式”的異同。“舊發(fā)展模式”表現(xiàn)為，房地產(chǎn)底層制度以購房為主，如按揭制度、土地招拍掛制度；房地產(chǎn)開發(fā)模式采取了高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高”模式。

??“探索新發(fā)展模式”，是一種偏長期的政策調(diào)整，通過引導(dǎo)預(yù)期，不重走“老路”，從“三高”的發(fā)展模式，向“租購并舉”的模式轉(zhuǎn)變，包括大力發(fā)展保障性住房、長租房市場。在新發(fā)展模式下，會重構(gòu)國有房企與民營房企的角色地位，也會重構(gòu)政府與市場的地位，國企與民企并重，政府與市場的作用并重。

??《中國房地產(chǎn)金融》：近日，在“2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會”上，國家統(tǒng)計(jì)局局長明確，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)”。這是繼 2003 年國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》后第二次明確“支柱產(chǎn)業(yè)”定位的表述。您如何看房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)這一定位的表述，住房作為居民消費(fèi)的一部分，這一表達(dá)有哪些新的意義？

??楊現(xiàn)領(lǐng)：在過去和未來相當(dāng)長的時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這一定位是沒有變化。去年再提這一提法，并不是要回到刺激市場的舊模式中來，主要是吻合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、探索新發(fā)展模式的趨勢。

??成熟國家市場，房地產(chǎn)在 GDP 當(dāng)中貢獻(xiàn)率一般為13%~17%，中國目前房地產(chǎn)占 GDP 比重為 7%~8%，與成熟市場相比，我國房地產(chǎn)市場還有相當(dāng)長的路需要追趕。當(dāng)前房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)主要體現(xiàn)在投資上，未來房地產(chǎn)行業(yè)會從建造行業(yè)變成服務(wù)業(yè)，會賦予其更多的內(nèi)涵。

??《中國房地產(chǎn)金融》：房地產(chǎn)稅最近有一些新的變化，您如何看？

??楊現(xiàn)領(lǐng)：房地產(chǎn)稅出臺的大方向不會變，實(shí)施節(jié)奏會變。原本去年年底或者今年年初試點(diǎn)城市會出臺房地產(chǎn)稅的實(shí)施細(xì)則和方案，目前來看可能會延后。今年的經(jīng)濟(jì)增長壓力相對比較大，在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的大環(huán)境下房地產(chǎn)稅會有所延遲，但是房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作會繼續(xù)推進(jìn)，因此房地產(chǎn)稅的方向是不會變的。

??《中國房地產(chǎn)金融》：您從上述政策的調(diào)整中，如何觀察今年房地產(chǎn)調(diào)控會有哪些變化？

??楊現(xiàn)領(lǐng)：去年宏觀經(jīng)濟(jì)與今年相比，增長壓力沒有很大，所以我們會看到在一些行業(yè)和領(lǐng)域做了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，除了房地產(chǎn)，還有教培領(lǐng)域、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、反壟斷等。但是從今年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)提出今年將面臨較大的增長壓力，包括外需變?nèi)酢⑼赓Q(mào)出口減弱。

??從中美經(jīng)濟(jì)走向來看，美國經(jīng)濟(jì)今年進(jìn)入復(fù)蘇的后半段，中國經(jīng)濟(jì)增長趨勢將會減弱。中美經(jīng)濟(jì)的競速方面，中美兩個(gè)國家經(jīng)濟(jì)體的比拼方面來說，中國壓力更大，所以對政策上來講壓力可能會更大一些。

??短期政策調(diào)整上，當(dāng)前政策調(diào)整并沒有快速轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)上來，近期只是下降一年期LPR，與房貸相關(guān)的 5年期 LPR 利率并沒有下降，可以看出政策的著力點(diǎn)并不希望回到刺激房地產(chǎn)的老路上來。房貸的寬松僅是對存量房貸需求進(jìn)行釋放，也沒有進(jìn)行刺激性的政策，這也可以看出今年房地產(chǎn)政策仍存在一定寬松的基礎(chǔ)。

??人口懸崖、共同富裕重塑房地產(chǎn)底層邏輯

??《中國房地產(chǎn)金融》：在您看來，2021 年房地產(chǎn)市場發(fā)生了哪些趨勢、變化？您預(yù)期2022 年或者未來，房地產(chǎn)行業(yè)將會向什么樣的方向發(fā)展？

??楊現(xiàn)領(lǐng)：過去的三年是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上的“黃金時(shí)代”，最巔峰的三年，新房交易處在頂部階段。2021年的房地產(chǎn)市場看似調(diào)整變化比較大，但是從交易數(shù)據(jù)來看表現(xiàn)并不是很差，與 2020 年相比沒有出現(xiàn)明顯下降，無論新房市場還是二手房市場，總體維持在歷史高位。新房市場與2020 年相比持平，維持在 16 萬億元至 17 萬億元的規(guī)模，二手房市場維持在 7 萬億元的交易規(guī)模。

??我們觀察到比較大的變化，是去年不同季度的短期表現(xiàn)比較明顯，出現(xiàn)一年內(nèi)“冰火兩重天”格局，上半年前高后低，第四季度表現(xiàn)比較差，但是全年來看表現(xiàn)還是不錯(cuò)的。

??從市場長期的趨勢變化來看，我們看到了三個(gè)因素的變化。第一，房企拿地的趨勢和資金優(yōu)勢正在發(fā)生變化，國企前進(jìn)、民企退后的趨勢短期內(nèi)不會有改變。第二，高利潤的模式正在發(fā)生變化，過去高利潤的模式維持了民營房企高回報(bào)的市場模式，未來這種高利潤的模式將會改變。第三，房地產(chǎn)市場化模式面臨改變，過去20年由市場主導(dǎo)的格局，將會回到市場化和民生化并重的格局，房地產(chǎn)市場未來在保障民生方面將會彌補(bǔ)過去的短板、會多做一些工作。

??《中國房地產(chǎn)金融》：人口老齡化和城鎮(zhèn)化減速會對房地產(chǎn)帶來哪些沖擊？房地產(chǎn)市場的邏輯是否發(fā)生變化？

??楊現(xiàn)領(lǐng)：房地產(chǎn)市場發(fā)展的底層邏輯面臨兩大趨勢的重構(gòu)，人口問題與共同富裕問題，這兩個(gè)問題是并存的，與房地產(chǎn)關(guān)系密切，但是影響機(jī)制有所不同。

??一是人口懸崖（人口懸崖，又稱人口峭壁，是美國財(cái)經(jīng)學(xué)家哈瑞·丹特提出的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，指出生率下降和老齡化加劇同時(shí)出現(xiàn)的現(xiàn)象），出生率的下降和老齡化的加速，長期來看人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量的變化會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)和持續(xù)的影響。人口出生率的下降與房價(jià)過高有一定的關(guān)系，特別是一、二線城市的房價(jià)過高，使得年輕人對未來發(fā)展預(yù)期較弱。

??但是，人口老齡化并不代表著住房需求的弱化，而是怎樣通過一種機(jī)制激活老年人的需求。中國沒有一個(gè)開發(fā)商能夠針對60 歲以上的老年人開發(fā)老年住宅，不是老年人對住房沒有需求，而是供給沒有匹配，沒有滿足他們的養(yǎng)老需求。這就是房地產(chǎn)向服務(wù)轉(zhuǎn)型的一部分，以人的需求為中心。未來可能會出現(xiàn)專門針對單身獨(dú)居家庭、老年家庭提供住房解決方案的房地產(chǎn)業(yè)。未來可能都會朝著新的發(fā)展模式良性循環(huán)，健康發(fā)展。特別是中央經(jīng)濟(jì)工作會議的導(dǎo)向，都在往這個(gè)方向去引導(dǎo)。

??二是共同富裕，中國的居民 80%的財(cái)富都在房地產(chǎn)上，如果不改變房地產(chǎn)的發(fā)展格局，很難調(diào)節(jié)收入差距和財(cái)富差距。從共同富裕的角度來講，房地產(chǎn)是降低收入差距和財(cái)富差距非常重要的抓手。所以房地產(chǎn)稅一定會出臺，就是這個(gè)原因。

??《中國房地產(chǎn)金融》：第四次人口普查之后，非常明顯的一個(gè)現(xiàn)象是人口流出、人口流入，與三大經(jīng)濟(jì)圈高度相關(guān)，您怎么看未來都市圈的發(fā)展和房地產(chǎn)市場格局的演化？

??楊現(xiàn)領(lǐng)：中國的城市化實(shí)際上比任何一個(gè)國家都更加復(fù)雜，比如目前的三四線還處于城市化的過程，中國大部分省份，如河南、山東、安徽、湖南、湖北等人口大省還有很多三四線城市的城鎮(zhèn)化率還不到50%。

??對于一線城市而言，正在經(jīng)歷都市圈的過程。一線核心城市與周邊城市之間的互動很強(qiáng)，但是與周邊城市的互動結(jié)構(gòu)又不一樣。比如上海城市化率已經(jīng)很高了，上海與周邊城市產(chǎn)生互動不是人口單純地向上海流動，人口對上海的周邊城市也產(chǎn)生外溢，吸引人口向上海周邊城市流入。同時(shí)對購房產(chǎn)生雙向的支持，既有上海人在環(huán)滬周邊買房子，也有環(huán)滬周邊比較有錢的人去上海買房子，所以這種互動結(jié)果帶來了活躍的購買力。

??從未來的發(fā)展趨勢看，我一直對中國房地產(chǎn)市場的未來持相對樂觀的態(tài)度，原因是人口的互動方式?jīng)Q定了住房需求，而不是人口總量。人口總量可能在下降，出生率在下降，但是這種人口互動的方式是根本性的，就是比較頻繁、動態(tài)的變化趨勢，能夠長期支持房地產(chǎn)市場需求的產(chǎn)生，進(jìn)而支持房地產(chǎn)市場長期向好。

??《中國房地產(chǎn)金融》：行業(yè)從增量向存量時(shí)代邁進(jìn)，您認(rèn)為存量時(shí)代最大的不一樣是什么？存量時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)將會有哪些新趨勢？

??楊現(xiàn)領(lǐng)：未來的趨勢相對穩(wěn)定，新房市場增速不會降很快，二手房存量市場增長也不會那么快，二手房市場大概從七萬億的市場，慢慢變成八萬億、九萬億、十萬億的市場。

??存量市場不會突飛猛進(jìn)的發(fā)展，因?yàn)橹袊男路渴袌鲂枨笠恢北容^大。新房不會那么快下降，二手房也不會那么快起來。二手房市場有它的競爭規(guī)律，未來一段很長的時(shí)間二手房和新房會齊頭并進(jìn)。新房市場可能每年保持在十四五萬億的交易量，二手房市場保持在七八萬億的交易量，這是一個(gè)常態(tài)會持續(xù)比較長的時(shí)間。

??存量時(shí)代，由于消費(fèi)者買房、購房需求切換到居住服務(wù)需求，而圍繞居住服務(wù)的中介服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)服務(wù)都剛剛起步，房地產(chǎn)的概念從過去“制造業(yè)”的概念，需要向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)換。

??我們經(jīng)常會把房地產(chǎn)行業(yè)等同于開發(fā)建設(shè)行業(yè)，實(shí)際上開發(fā)商在未來不能代表全行業(yè)。國際上大部分國家將房地產(chǎn)行業(yè)定位于服務(wù)業(yè)，既包括開發(fā)，也包括中介、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等等。未來中國房地產(chǎn)行業(yè)也將是一個(gè)服務(wù)業(yè)，這個(gè)趨勢實(shí)際已經(jīng)在發(fā)生比較快的變化了。

??房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管大幕剛剛拉開

??《中國房地產(chǎn)金融》：2021 年房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)受到了前所未有的監(jiān)管，包括二手房指導(dǎo)價(jià)、二手房交易平臺等政策，這些政策推出，分別對行業(yè)有哪些影響？

??楊現(xiàn)領(lǐng)：過去一年，中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)迎來了較為嚴(yán)厲的監(jiān)管，我覺得這意味著中介行業(yè)的監(jiān)管剛剛開始。我們回看房地產(chǎn)中介行業(yè)，你會發(fā)現(xiàn)過去20 年中，針對房地產(chǎn)中介的監(jiān)管非常少，比如說針對房源信息的發(fā)布，房源價(jià)格的發(fā)布的監(jiān)管，賣房必須簽定委托合同，對外推廣發(fā)布的價(jià)格必須等于委托價(jià)，即委托價(jià)格與廣告價(jià)格必須一致，只有這樣才能從根本上消除假房源。

??第二，經(jīng)紀(jì)人需要準(zhǔn)入門檻，開店需要一定的營業(yè)保證金。例如新開門店必須取得一定的經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格，交納一定的營業(yè)保證金在政府指定的賬戶里。

??從大的方面來說，中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管剛剛開始，未來我們會看到中介行業(yè)持續(xù)地有監(jiān)管政策出臺，這個(gè)是必然，代表了行業(yè)在進(jìn)步。

??《中國房地產(chǎn)金融》：近期深圳推出中介“單邊代理”政策，這種二手房新的規(guī)則將對行業(yè)及中介從業(yè)人員產(chǎn)生哪些影響？您認(rèn)為單邊代理會否成為未來的主流模式？

??楊現(xiàn)領(lǐng)：二手房新規(guī)對房地產(chǎn)中介行業(yè)是有巨大沖擊的，短期來看不明顯，但是長期來看將改變傳統(tǒng)中介的經(jīng)營模式。

??二手房新規(guī)本質(zhì)是對消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，說明現(xiàn)有的居間模式不能保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，過去的中介紅利模式就很難持續(xù)。

??深圳推出的“單邊代理”政策，對于中介行業(yè)來講，是一個(gè)新的嘗試。國外市場單邊代理是主流模式，但在國內(nèi)而言需要時(shí)間來驗(yàn)證。如果說行業(yè)統(tǒng)一都是單邊代理，我覺得是非常好的，對行業(yè)的規(guī)范、專業(yè)服務(wù)化的體驗(yàn)都有幫助。

??《中國房地產(chǎn)金融》：中國中介行業(yè)，過去經(jīng)歷過幾輪大浪淘沙，數(shù)字化的浪潮下，中介行業(yè)會呈現(xiàn)哪些新變化？

??楊現(xiàn)領(lǐng)：數(shù)字化對中介行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響還是非常有限的。因?yàn)椋麄€(gè)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)或者整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場，還是以線下經(jīng)紀(jì)人服務(wù)為主導(dǎo)的，傳統(tǒng)的交易邏輯并沒有發(fā)生根本性的變化，也沒有重新定義經(jīng)紀(jì)行業(yè)的底層邏輯，包括多家委托格局沒有改變，居間制度沒有改變，從業(yè)人員高流失率沒有改變，服務(wù)體驗(yàn)沒有改變，所以線上化，更多是一個(gè)工具化，對于行業(yè)生產(chǎn)效率提升的作用也比較有限，對行業(yè)的影響也是有限的。

??《中國房地產(chǎn)金融》：您如何看2022 年房地產(chǎn)市場、中介行業(yè)的新趨勢和新變量？

??楊現(xiàn)領(lǐng)：今年市場不會很差，宏觀經(jīng)濟(jì)還是需要依靠房地產(chǎn)來穩(wěn)增長，房地產(chǎn)投資、開工、新房交易量還是力求保障。如果說有變化的話，就是來自結(jié)構(gòu)上的變化，比如保障性住房的投資會增加，房企中的國家隊(duì)所占的市場份額會增加，國有房企在房地產(chǎn)市場的話語權(quán)會增大。

??今年，中介行業(yè)并不會像一些悲觀人士預(yù)期，市場會很差，二手房交易量依然會保持在穩(wěn)定的水平。