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??“今天會議主題非常好，我認(rèn)為中國房地產(chǎn)上市公司和中國整個房地產(chǎn)行業(yè)未來中長期發(fā)展主題就是行穩(wěn)致遠(yuǎn)。” 6月25日，連平在北京出席以“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”為主題的“2021年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力研究與評估成果發(fā)布會”上表示。

??連平現(xiàn)任植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長、國家發(fā)展改革委員會價格監(jiān)測中心特聘專家。2007～2019年，曾任交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家，享受政府特殊津貼。作為國內(nèi)宏觀經(jīng)濟領(lǐng)域的一位權(quán)威專家與學(xué)者，連平屢次受邀參加國務(wù)院舉辦的經(jīng)濟形勢座談會，向最高層建言獻策。

??2021年以來，“三道紅線”融資新規(guī)疊加“兩道紅線”房貸集中度管理，房企融資供需兩端均受限，融資環(huán)境可謂全線收緊。

??連平呼吁，金融行業(yè)給予房企適當(dāng)合理的融資支持，尤其是加大房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)“后半段”金融支持力度，滿足其開發(fā)建設(shè)過程中基本資金需求，“這對于未來增加住房供給、改變現(xiàn)有庫存不足狀況、有效控制下一階段房價上漲壓力是有必要的，也是可以嘗試的。”

??本次活動由中國房地產(chǎn)報、中房智庫、中國房地產(chǎn)上市公司指數(shù)研究課題組主辦，中房同創(chuàng)文化傳媒股份有限公司承辦，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心提供學(xué)術(shù)支持。

??居民杠桿率增速較高但實際風(fēng)險較低

??連平先是談了當(dāng)前中國居民部門杠桿率過高問題。他說，當(dāng)前居民住房信貸擴張確實較快，杠桿率水平明顯提升，但相比歷史高點尚屬溫和。

??央行數(shù)據(jù)顯示，截至2021年5月末，居民部門中長期信貸新增2.91萬億元，同比增長34.6%。與過往10年類似的住房金融周期對比發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前擴張速度遠(yuǎn)不及2013年上半年（同比超過150%）和2016年下半年（同比超過90%）水平，但階段性增速仍偏高。

??“縱向看，最近6年我國居民部門杠桿率年均增長約4.4個百分點，參照歷史上著名的幾次地產(chǎn)泡沫破裂案例，增速是較高的。但鑒于中國居民首付比例和多套房貸款比例在全球范圍內(nèi)處于較高水平，起到了一個很好的安全墊作用，因此實際風(fēng)險較低，是可控的。”連平說。

??他引用數(shù)據(jù)稱，我國居民部門整體杠桿水平為62%，主要發(fā)達(dá)國家以及亞洲幾個國家居民杠桿率都是比較高的，有的超過了100%。因此，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險不在于居民部門的杠桿水平，在于房地產(chǎn)企業(yè)。

??房企流動負(fù)債增速超過營收增速，這很危險

??在“集中供地”新政下，財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)龍頭和大型房企成土拍“贏家”，但大部分中小房企存在營業(yè)收入增速放緩、現(xiàn)金流不足、債務(wù)壓力上升等問題，“中小房企可能不是買不買地的問題，是債務(wù)如何歸還問題。”連平說。

??他指出，從融資三道紅線來看，目前踩中紅線公司確實不少。2020年報表顯示，樣本房企真實負(fù)債率（剔除預(yù)收款）超過70%紅線的占比接近40%，且涵蓋各類大小類型房企；約四分之一房企凈負(fù)債率超過100%水平，這表明無論是短期債務(wù)風(fēng)險還是企業(yè)長期償債能力都值得關(guān)注。

??從房企融資渠道看，當(dāng)前房企融資主要還是依靠間接渠道，股權(quán)融資幾乎消失。

??截至2021年上半年，在房企資金來源結(jié)構(gòu)中，個人按揭和銀行貸款仍是房地產(chǎn)企業(yè)最重要資金獲得方式，占比約30%；債券境內(nèi)外融資也提供了不小增量。

??從趨勢上看，開發(fā)貸增速持續(xù)大幅放緩，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額占金融機構(gòu)貸款余額比例從2019年一季度末的7.6%降至今年一季度末的6.9%；國內(nèi)債券融資規(guī)模也有所下降，境外融資規(guī)模雖處于高位，但“下一個階段，若看不到人民幣有明顯貶值趨勢或壓力，恐怕境外融資依然還是會在高位徘徊，甚至還會有所回落。”連平說。

??在2015～2017年間發(fā)展較快的房地產(chǎn)信托融資和股權(quán)融資，近兩年則呈現(xiàn)衰退跡象。2021年以來，通過IPO、定增或者可交換債等形式的股權(quán)融資行為基本消失。盡管股權(quán)融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中占比不高，但也曾在2015～2016年期間，借助私募股權(quán)基金規(guī)模快速擴張時期，達(dá)到過階段性頂峰。

??一句話，房企融資渠道在收窄，但負(fù)債卻在攀升。

??“2020年，除大型房企外，一些龍頭和中小型房企流動負(fù)債增速超過了營收增速；短期負(fù)債增量超過收入水平是個比較危險的信號。尤其是小型房企有息負(fù)債增速并不像大中型房企有所下降，反而進一步擴大，償債壓力與日俱增、壓縮債務(wù)能力偏弱。未來如果不能有效改善，行業(yè)整體運行是會存在風(fēng)險的。” 連平說。

??因此，他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險主要來源房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險和壓力源于三個方面，一是融資環(huán)境收緊，二是營業(yè)收入下降，三是債務(wù)負(fù)擔(dān)增大。

??“欠錢要還錢，要還本付息，這是企業(yè)必須要做的。營業(yè)收入下降，企業(yè)也沒有很有效手段來扭轉(zhuǎn)局面。現(xiàn)在唯一能得到改善的就是融資環(huán)境收緊狀況，能不能有所調(diào)整、有所改善，以此來減輕整個房地產(chǎn)行業(yè)目前所遇到的壓力。”他說。

??建議加大房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”金融支持

??“住房金融應(yīng)該提供結(jié)構(gòu)性和保障性支持。所謂結(jié)構(gòu)性就是要重點支持其中一部分該支持領(lǐng)域，保障性就是通過金融支持使得行業(yè)運行比較平穩(wěn)，不要出現(xiàn)風(fēng)險，尤其不要出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險。”這是連平給出的建議。

??“還要注意平衡好房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險與整個宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行的健康發(fā)展。”他說，從政策角度講，有兩個底線要守住，一是防止出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險，二是房住不炒。具體而言，就是要控制住房價，但房價并不是全國一盤棋地所有城市都在上漲，而是少數(shù)大城市和所謂新一線城市及部分二線城市，以及在一些發(fā)展特別好的都市圈范圍內(nèi)的中小城市，房價才出現(xiàn)上漲。

??在連平看來，那些房價上漲較快的一線城市和二線城市，主要問題在于市場短期供給和需求之間的不平衡。這時，只能是一方面控制需求，如適當(dāng)放緩按揭貸款增速等；另一方面增加供給，要增加供給就得支持房企拍地、造房子，而且造房子的速度應(yīng)該要更快一些。只有這樣，才有助于控制局部地區(qū)房價上漲，同時也有助于控制系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

??因此，“無論是從控制整體風(fēng)險角度，還是從支持部分地區(qū)保持房地產(chǎn)供需平衡角度來看，都應(yīng)該給予房企適當(dāng)合理的金融支持。”

??他進一步建議，從貨幣金融政策來看，要保持整體流動性合理充裕，在合理充裕的基礎(chǔ)之下，有關(guān)金融行業(yè)給予房企融資支持，以控制風(fēng)險并增加有效住房供給。

??在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程中，連平認(rèn)為應(yīng)加大對房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”的金融支持。

??他說，由于過往開發(fā)貸、個人按揭貸款金融支持更側(cè)重于對房地產(chǎn)建設(shè)周期中的“前半段”支持，導(dǎo)致當(dāng)前整體新開工和施工面積體量較大。然而，過了一個階段后，可能由于資金接不上，整個過程就被拖累下來，導(dǎo)致整體竣工面積一直處于相對較低水平，特別是住宅市場呈現(xiàn)供給不足狀況。長期現(xiàn)房庫存不足問題，也是推升房價較快上漲動因之一。因此，建議加大房地產(chǎn)建設(shè)“后半段”金融支持力度。

??“如果我們的金融能夠針對性地對于這種狀況的房企施以援手，滿足其建設(shè)過程中基本資金需求，對于未來增加住房供給、改變現(xiàn)有庫存不足狀況、有效控制下一階段房價上漲壓力是有必要的，也是可以嘗試的。”連平說。